Действительно ли неожиданно объявившиеся наследники могут попросить нового собственника «очистить помещение» даже через несколько лет после сделки? На чью сторону тогда могут склониться весы правосудия в случае судебного разбирательства? Мы собрали самые актуальные мнения и рекомендации экспертов относительно приобретения наследственной квартиры.

Беда нечаянно нагрянет, когда ее совсем не ждешь

Данные риелторских агентств позволяют констатировать наличие одной устойчивой тенденции на российском рынке недвижимости: фактически каждая третья сделка купли-продажи вторичного жилья отменяется по инициативе покупателя из-за того, что объект получен продавцом по наследству. Это происходит потому, утверждает независимый риелтор Николай Авесян, что первые небезосновательно опасаются последующих выматывающих, хлопотных и довольно накладных судебных разбирательств с другими наследниками недвижимого имущества.

И опасаются вполне справедливо, добавляет юрист Анатолий Артемов, потому что вероятность развития событий после сделки купли-продажи именно по такому сценарию может достигать 99,9% из-за особенностей российского законодательства.

Как правило, подчеркивает Артемов, недвижимость достается продавцу по завещанию, которое, согласно правовым нормам, закрепленным в 1119 статье Гражданского кодекса, может быть составлено в пользу любого лица. Однако количество подобных волеизъявлений ничем не ограничивается, в результате чего наследодатель имеет возможность писать их хоть по три раза в неделю. При этом действительным и имеющим силу признается только последнее по дате.

Следовательно, делает вывод Николай Авесян, какой бы выгодной ни выглядела сделка, покупатель обязан приложить все имеющиеся силы и использовать все возможности для того, чтобы удостовериться в том, что имеющееся у продавца на руках завещание было тем самым «последним по дате». По мнению Анатолия Артемова, сделать это не так уж и сложно, учитывая, что в настоящее время существует единая электронная база данных, которой пользуются нотариусы при оформлении наследственных дел.

Но и оформленное в соответствии со всеми требованиями и нотариально заверенное волеизъявление наследодателя — далеко не гарантия безопасности сделки. Дело в том, уверяет независимый риелтор Кирилл Морозов, что в некоторых случаях силу, равнозначную нотариальному заверению, могут иметь и подписи других лиц под завещанием.

«Например, если человек находится в дальнем плавании, то заверить его завещание в присутствии свидетелей может капитан судна под флагом России, — рассказывает специалист. — Точно так же имеет право поступить и руководитель пенитенциарного учреждения (колонии), и командир воинской части, а также некоторые должностные лица в медицинских учреждениях и домах престарелых, если в данной местности отсутствует нотариус. Кроме того, судом может признано и завещание, подписанное, скажем, начальником какой-нибудь геологоразведочной или арктической экспедиции. Своевременно узнать об этом не поможет даже трижды электронная система».

Анатолий Артемов акцентирует внимание еще на одном немаловажном аспекте: даже если в завещании в качестве единственного наследника указан продавец квартиры, то еще не факт, что выставленное на торги недвижимое имущество целиком и полностью принадлежит только ему.

«В статье ГК РФ №1149 указан круг лиц, которые в любом случае получают долю в наследстве вне зависимости от волеизъявления в завещании, — говорит эксперт. — К таковым, в частности, относятся, нетрудоспособные родители и супруг (супруга) наследодателя, не достигшие совершеннолетия или не способные трудиться его дети, а также иные нетрудоспособные граждане, находящиеся у него на иждивении».

В качестве иллюстрации Артемов приводит случай из собственной практики. Гражданин Ф. был женат вторым браком и незадолго до смерти распорядился собственной квартирой в пользу дочери от этого союза. Но у первой его жены И. был сын, на содержание которого Ф. отчислял алименты. После кончины Ф. гражданка И. обратилась в суд с иском о признании прав своего сына на долю в недвижимости, принадлежавшей Ф. Суд удовлетворил его, мотивируя решение тем, что на момент смерти Ф. его первому сыну еще не исполнилось 18 лет, а факт отцовства Ф. в отношении мальчика подтверждается алиментами. В дальнейшем сводные брат и сестра продали квартиру, разделив вырученную сумму согласно имевшимся долям.

Такой случай, считают Морозов и Авесян, скорее, можно назвать исключительным. Гораздо чаще о правах на квартиру, в которой уже проживают совсем другие люди, наследники заявляют спустя несколько лет.

Это случается сплошь и рядом, подтверждает Анатолий Артемов. «Вновь обращаясь к Гражданскому кодексу, в статье №1154 читаем — срок вступления наследство составляет 6 месяцев со дня его открытия (иначе говоря, смерти наследодателя). В случае отказа от наследства предыдущего наследника сюда добавляется еще три месяца. Но вся, как говорит современная молодежь, «фишка» заключается в том, что этот срок начинает отсчитываться с того момента, как наследник узнал об открывшемся наследстве. А под влиянием различных обстоятельств он может узнать об этом и через 5, и через 20 лет. Так что если обстоятельства будут признаны судом весомыми и уважительными, то срок принятия наследства может быть восстановлен, тем более что срок давности тут законодательно никак и ничем не ограничен».

Если это произойдет, то искать концы придется только в суде, единогласно считают Морозов и Авесян. И хотя этот процесс приятным и беззаботным назвать трудно, у покупателей наследственной квартиры все же есть шансы оставить недвижимость за собой. Но это возможно только в том случае, если в процессе сделки был соблюден ряд важных условий.

Во-первых, говорит Анатолий Артемов, приобретатель должен быть признан добросовестным в соответствии с 38-ым пунктом Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года. Проще говоря, если новый собственник в суде докажет, что на момент совершения сделки он «не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», то, скорее всего, квартира так и останется в его собственности. Одним из решающих моментов при принятии решения является указанная в договоре купли-продажи стоимость квартиры. Если она явно занижена, то сделка с большой вероятностью будет признана недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Правда, претендовавший на нее непредвиденный наследник, в соответствии с 42-ым пунктом Постановления Пленума Верховного Суда России от 29 мая 1012 года, все же не останется ни с чем. Если возврат наследства в натуре невозможен вне зависимости от приведших к этому причин, наследник может рассчитывать на получение денежной компенсации за причитающуюся ему долю, рассчитанную по расценкам не на момент обращения в суд, а на момент открытия наследства.

Естественно, выплачивать эту сумму будут не нынешние владельцы квартиры, а люди, продавшие ее. Но осознание этого факта, подытоживает Николай Авесян, едва ли сможет полностью уравновесить огорчение новых владельцев наследственной квартиры от судебных разбирательств.