Нынешнее правительство не брезгует использовать «творческое» наследие своих «папередников». Законопроект от 29 августа 2014 года № 4563 «О жилищно-коммунальных услугах» служит ярчайшим тому примером. Авторами документа на официальном сайте Верховной Рады названы Кабмин, в котором вопросами ЖКХ занимается специальный вице-премьер Владимир Гройсман, и премьер Яценюк лично. Характерно, что правительство Януковича-Азарова в конечном итоге отказалось от новаций, подобных тем, которые заложены в этом проекте, как от сужающих права граждан и чреватых тяжелыми социальными последствиями. В свою очередь, нынешнее правительство подобные законопроекты называет в числе тех знаменитых «36 законов», принятие которых он выставляет в качестве непременного условия для создания коалиции.

В настоящий момент действует Закон «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года N 1875-IV, вступивший в силу 1 января 2005 года. Этот документ дает слишком большие права и возможности гражданам-потребителям жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Это обстоятельство давно не нравится чиновникам и олигархам, контролирующим коммунальную инфраструктуру. Очевидно, именно поэтому закон в течение 10 лет так в полной мере и не заработал. Предыдущая попытка изменить закон предпринималась правительством Януковича-Азарова, но от этого заставила отказаться резкая реакция общества, СМИ и оппозиционеров во главе с Яценюком, которые ныне являются властью.

Законопроект правительства Яценюка № 4563 уже попал в поле зрения СМИ, пожалуй, лишь потому, что в нем опять предпринята попытка ввести пеню за несвоевременную оплату ЖКУ. Напомним, что при президентстве Кучмы в 1990-х годах в связи с задолженностями по зарплатам, пенсиям и другим выплатам пеня была отменена. При Януковиче ее пытались ввести, но от этой затеи отказались из-за негативной реакции общества. Теперь, когда в стране война и жесточайший кризис, многие граждане остаются без работы и средств существования, правительство Яценюка не придумало ничего умнее, как вернуть пеню. Подробнее этот вопрос освещен в материале «Пеня в наследство. Яценюк выполняет заветы Азарова».

Но есть в законопроекте о ЖКУ более важные, даже скандальные нормы. Более того, стремление нынешней власти заменить ныне действующий закон предлагаемым проектом представляет собой своего рода аферу! Чтобы понять это следует сравнить ряд норм действующего закона и проекта.

Не реформы, а обыкновенное мошенничество!

В пояснительной записке законопроекта утверждается, что целью документа является реформирование ЖКХ, обеспечение эффективного управления совместной собственностью многоквартирных домой, усовершенствование законодательного регулирования отношений в сфере ЖКУ. Но из текста проекта можно сделать вывод, что самой главной, по сути, единственной реформой является повсеместное внедрение, по сути, навязывание так называемых управителей, управляющих жилыми домами, которые могут быть как юридическими, так и физическими лицами-предпринимателями.

Согласно законопроекту, услуга по управлению многоквартирным домом – это хозяйственная деятельность субъектов хозяйствования по предоставлению жилищной услуги, направленной на обеспечение надлежащего содержания и ремонта совместного имущества многоквартирного дома и его придомовой территории, надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых потребностей. Не следует думать, что управляющий производит услуги или выполняет (оказывает) их. Производители и исполнители – это отдельные субъекты жилищно-коммунальных отношений. Управляющие являются, по сути, посредниками между потребителями и исполнителями-производителями. Предлагаемый проект отличается именно тем, что в нем роль этих посредников раздута до гипертрофированных размеров. В ныне действующем Законе «О ЖКУ» наличие управляющих также предусмотрено, но они являются второстепенным субъектом жилищно-коммунальных отношений. Главными, если так можно выразиться, «действующими лицами» закона являются жильцы-потребители услуг и исполнители (производители) услуг. Именно их отношения в законе являются важнейшим предметом регулирования. При этом закон однозначно защищает права и законные интересы, прежде всего, жильцов, о чем далее.

Действующее законодательство, включая Закон «О ЖКУ», предусматривает государственное регулирование тарифов на основные виды коммунальных услуг – газ, электроэнергию, отопление, горячее и холодное водоснабжение и водоотвод. Эти тарифы устанавливаются Нацкомиссией по регулированию в сфере энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ). В свою очередь, тарифы на вывоз бытового мусора, на услуги по содержанию домов и придомовых территорий утверждаются органами местного самоуправления, но на основе методик и порядков, утвержденных центральными органами исполнительной власти. Таким образом, тарифы, утверждаемые органами местного самоуправления, фактически также регулируются государством.

Кроме того, в действующем законе была предпринята попытка создания в сфере ЖКУ конкурентной среды, антимонопольного регулирования, действенной защиты прав местных общин. Пункт 9 статьи 7 Закона гласит, что органы местного самоуправления заключают договора с предприятиями разных форм собственности на производство и/или выполнение жилищно-коммунальных услуг. При этом могут быть два подхода.

Если речь идет о естественных монополиях в рамках данной территории, то договора заключаются на неконкурсной основе, но орган местного самоуправления обязан строго отстаивать интересы общины и ее членов. По словам бывшего депутата Киеврады, а ныне народного депутата Натальи Новак, «Киевэнерго», являющееся естественной энергомонополией в столице, уже долгие годы всячески уклоняется от заключения договора с органами местного управления, чтобы не брать на себя излишнюю ответственность за количество и качество производимых услуг.

Второй подход, предусмотренный действующим Законом «О ЖКУ» предусматривает конкурсный отбор исполнителей ЖКУ. Пункт 4 статьи 7 закона предусматривает, что исполнители ЖКУ определяются органами местного самоуправления в порядке, утвержденном центральным органом исполнительной власти. Действующие сейчас подзаконные акты центральных органов предусматривают исключительно конкурсные основы отбора исполнителей и заключения договоров на оказание ЖКУ, кроме, повторим, случаев с естественными монополиями. К тому же, статьи 27, 28 и 29 действующего закона исчерпывающе регламентируют применение конкурсных основ, порядок проведения конкурсов при оказании ЖКУ и заключении договоров, а также особенности заключения договоров в многоквартирном доме. В действующем законе установлено, что в многоквартирных домах потребитель заключает договор на оказание ЖКУ с управляющим или балансодержателем, но если последние не имеют полученного законным путем на конкурсной основе статуса исполнителя, то они должны заключить договора с такими исполнителями. Вообще, в законе на первом плане стоит правовое регулирование отношений между потребителями и исполнителями (производителями) услуг, а также, повторим, защита прав и законных интересов потребителей.

Именно поэтому в статье 13 закона четко расписаны услуги по содержанию домов и придомовых территорий, а также по ремонту помещений, зданий и сооружений. В их число входят уборка внутридомовых помещений и придомовых территорий, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов, а также ремонт помещений, зданий и сооружений (замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция, восстановление несущей способности несущих элементов конструкций и так далее). Среди этого перечня отдельным небольшим пунктом значатся услуги по управлению зданием, сооружением или группой таковых (содержание на балансе, заключение договоров на выполнение работ и контроль их выполнения), то есть типично канцелярская работа.

Следует отметить, что за 10 лет существования закона норма о конкурсном отборе исполнителей ЖКУ так и не заработала, по крайней мере, в столице. Имеют место только отдельные конкурсные определения исполнителей по некоторым услугам, например, по вывозу бытовых отходов. Основной массив услуг выполняется по старой традиции ЖЭКами в старой застройке или управляющими компаниями, навязанными обитателям новых жилых комплексов, как правило, безальтернативно и на грабительских условиях.

Откроем проект Кабмина и видим в нем стремление правительства распространить на всю страну жесткую практику, применяемую в новых жилых комплексах. В проекте отсутствует подробный перечень услуг по содержанию домов и придомовых территорий, а также по ремонту зданий и сооружений. Пояснительная записка к проекту содержит красивые слова о «создании условий для внедрения конкуренции на потенциально-конкурентных рынках в сфере ЖКУ», но не более того. В пункте 1.4 статьи 8 проекта отмечено, что определение исполнителя ЖКУ производится в порядке, утвержденным центральным органом исполнительной власти, то есть процедура будет регулироваться подзаконным актом. Но в документе вообще отсутствуют нормы о конкурсных основах отбора исполнителей и заключения договоров на оказания ЖКУ!

Зато важнейшим субъектом в проекте становятся управляющие (управители). Механизм их определения прописан мутно и неконкретно, по сути, вообще никак не прописан. Вместо подробно расписанного в действующем законе перечня услуг по содержанию домов и придомовых территорий, а также по ремонту жилого фонда, пункт 1.2 статьи 9 предлагаемого законопроекта устанавливает некую обобщенную «жилищную услугу – услугу по управлению многоквартирным домом». Здесь же отмечено, что оказание ЖКУ производится по договорам об оказании коммунальных услуг (энерго-, газо-, водо-, теплоснабжение и канализация), а также услуг по управлению многоквартирным домом. Из этого следует, что весь тот перечень собственно жилищных услуг по содержанию и ремонту домов и придомовых территорий, который в проекте, надо полагать, умышленно не конкретизирован, возлагается на управляющих. Таким образом, жильцы сразу же отсекаются от альтернативных исполнителей услуг.

Более того, проект не содержит ни слова о конкурсных основах отбора управляющих! Вообще, сам механизм появления у дома или группы таковых управляющей компании совершенно не урегулирован, что дает широкие возможности для злоупотреблений и навязывания жильцам управителей заинтересованными сторонами. Чтобы такое заявление не было голословным, приведем образчики этого «законотворчества».

Итак, пункт 4 статьи 10 проекта гласит: «Договори про надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку та послуг з управління багатоквартирним будинком укладається між виконавцем відповідної послуги та особою, уповноваженою на це співвласниками такого будинку. Визначення особи, уповноваженої діяти від імені та/або в інтересах співвласників багатоквартирного будинку, здійснюється в установленому законом порядку відповідно до обраної співвласниками форми управління багатоквартирним будинком. Після набрання чинності такі договори є обов’язковими для всіх співвласників багатоквартирного будинку».

Статья 20 проекта продолжает и развивает сей «оксюморон» : «1. Управління багатоквартирним будинком управителем… здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком… 2. Сторонами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є управитель… та співвласники багатоквартирного будинку. Такий договір (зміни та доповнення до нього) з управителем багатоквартирного будинку від імені співвласників багатоквартирного будинку підписує співвласник (співвласники), уповноважений (уповноважені) на це зборами співвласників багатоквартирного будинку, або особа, уповноважена статутом об’єднання співвласників багатоквартирного будинку… 3. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є обов’язковим для виконання всіма співвласниками такого будинку.»

Вся эта «конструкция», сочиненная в недрах Минрегионстроя «имени Гройсмана», является более чем сомнительной с точки зрения действующего законодательства. Согласно Гражданскому кодексу, совершать действия от имени доверителя, то есть выступать в качестве поверенного, имеет только тот, что получил от доверителя доверенность, должным образом заверенную, как правило, нотариально. В проекте же применяется этакий метод «колхозно-коллективной» ответственности в советском стиле, когда на некоем собрании кто-то за кого-то решает, и все должны подчиняться.

На практике это позволит заинтересованным сторонам в «творческом содружестве» с коррумпированными чиновниками через подставных/подкупленных лиц навязывать жильцам дома «нужных» исполнителей услуг и управляющих домов с целью получения выгоды.

Примером опять-таки может служить ситуация во многих «престижных» жилых комплексах. Счастливые обладатели дорогостоящих новых квартир с неприятным удивлением узнают, что домом или группой таковых управляет некая управляющая компания, за которую уже проголосовало таинственное большинство владельцев квартир. Остальные жильцы де-факто права голоса не имеют. Их ставят перед фактом: они должны подписать договор на тех условиях и с теми расценками, которые выдвигает управляющая компания.

Словом, стремясь отменить хоть и не безупречный, но вполне достойный, защищающий права и законные интересы рядовых граждан действующий Закон «О ЖКУ», сочинители новоявленного законопроекта под видом реформ отношений в сфере ЖКУ пытаются протащить крупномасштабную мошенническую схему закабаления жильцов, сужения их прав, что, кстати, запрещено Конституцией.

Даешь грабеж!

Кстати, о расценках. Управители в новостройках уже давно беспредельничают. Если в «советских» ЖЭКах придерживаются установленных регулятором и органами местного самоуправления тарифов, то управляющие компании новых жилых комплексов уже давно обходят эти требования, устанавливая тарифы в размере «от балды» и «чем побольше». Поскольку эти управители, в отличие от ЖЭКов, органам местной власти не подчиняются, то отсутствует даже теоретическая возможность куда-то жаловаться. Конечно, кроме суда, но едва ли здесь стоит рассказывать, какие у нас суды…

В предлагаемом проекте беспредел управляющих компаний узаконивается. В пункте 2 статьи 9 документа устанавливается, что цены на услуги по управлению домом являются свободными. В пункте 1 статьи 24 проекта записано: «Ціна на послуги з управління багатоквартирним будинком складається з: 1) витрат на утримання і проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території; 2) винагороди управителеві багатоквартирного будинку». А в пункте 2 статьи 24 говорится: «Ціна на послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку за один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком».

Словом, получается: тарифы на коммунальные услуги (газ, тепло, вода, канализация, электроэнергия) регулируются государством, хотя тарифы на них, как известно, недавно были катастрофически повышены, и повышение планируется в дальнейшем. В то же время тарифы на услуги по содержанию домов и придомовых территорий, которые сейчас устанавливаются местным самоуправлением и, по сути, тоже регулируются государством через установленные центральными органами нормативы по их формированию, отпускаются и отдаются на откуп «ненажерливим» управляющим компаниям, хотя даже сам перечень этих услуг новоявленным проектом не установлен. К этому прибавляется еще и нерегулируемое вознаграждение управителям.

На этом фоне сущей «мелочью» выглядит еще одна форма грабежа, предпосылки для которой создает законопроект. Пункт 3 статьи 14 норматива предусматривает: «Споживачі мають право передати виконавцеві у користування на умовах, визначених за домовленістю сторін, вузли комерційного обліку теплової енергії, питної та/або гарячої води, встановлені у багатоквартирних будинках відповідно до нормативних вимог. Виконавці комунальних послуг зобов’язані прийняти від споживачів вузли комерційного обліку теплової енергії, питної та/або гарячої води у разі їх передачі». Иными словами, жильцов будут заставлять бесплатно передавать исполнителям услуг приборы учета, приобретенные и установленные за деньги жильцов. Более того, согласно нормам проекта, управители и/или исполнители получат право несанкционированного доступа к этим приборам в квартире жильцов, правда, с красивыми оговорками на тему соблюдения прав человека и неприкосновенности жилища.

Ныне действующий Закон «О ЖКУ» содержит положения, направленные на социальную защиту граждан. В статье 30 закона среди принципов государственного регулирования тарифов предусмотрены не только соответствие тарифов размерам экономически обоснованных затрат на их производство, но также открытость, доступность и прозрачность структуры тарифов для потребителей и общественности. Важнейшее значение в действующем законе имеет пункт 1.7 статьи 30, которым предусматриваются«гарантії соціального захисту населення при оплаті за житлово-комунальні послуги та випередження зростання доходів населення над зростанням цін/тарифів на житлово-комунальні послуги». Другое дело, что за 10 лет действия закона понятие «экономической обоснованности» даже не получило своего законодательного толкования, а структура тарифов не стала прозрачной и открытой. В свою очередь, неуклонное повышение тарифов происходит без малейшей попытки всех правительств, правивших за это время, обеспечить опережающий рост доходов населения. Но ведь это проблема не закона как такового, это проблема его (не)выполнения.

Чтобы развязать руки, в предлагаемом проекте закона вопрос о прозрачности и обоснованности тарифов практически снят. Ведь если тарифы на коммунальные услуги хоть формально и регулируются государством, но стремительно повышаются, то тарифы на жилищные услуги и услуги по так называемому управлению планируется отпустить, а их структура перейдет в разряд «коммерческой тайны» тех «лавочек», пардон, управителей, которые, по сути, силой будут навязаны гражданам.

Ну, а проблема опережающего роста доходов по сравнению с тарифами «решена» окончательно и бесповоротно. В законопроекте эта норма просто отсутствует! То есть правительство и его главных ЖКХ-реформатор, вице-премьер Владимир Гройсман предлагают отказаться от социальной защиты граждан. Нельзя же всерьез относиться к обещаниям власти одарить всех страждущих субсидиями…

Кому должен – всем прощаю!

Читая текст законопроекта, невольно ловишь себя на мысли, что в представлении его авторов внедрение управляющих компаний является едва ли не самым главной проблемой в жилищно-коммунальной сфере нашей современности, и поэтому ей посвящена львиная доля текста.

Хотя есть и более важные вопросы, например, капремонт и модернизация жилого фонда. По данным того же Министерства региональной политики, строительства и ЖКХ, которое разработало законопроект, в капитальном ремонте и термомодернизации нуждаются около 75% всех жилых домов. Из-за своей низкой энергоэффективности эти дома потребляют энергии в 3-3,5 раза больше, чем принято в Европе. По оценкам Госагентства по энергоэффективности и энергосбережению, на энергомодернизацию жилого фонда требуется около 1 трлн грн.

Очевидно, что на ремонт и модернизацию тратить средства не собираются ни государство, ни местное самоуправление, ни так называемый бизнес. Проблему уже много лет пытаются перебросить на граждан, еще и заработав на этом, но пока не получается. Это стало одной из причин того, что провалилась затея с ОСМД – объединениями совладельцев многоквартирных домов. Первоначально предполагалось, что ОСМД будут брать на баланс весь дом целиком со всеми его проблемами, но только после капитального ремонта за счет государственного или местного бюджета. Но денег на это нет и не предвидится, а граждане не хотят, да и не могут взять на себя капремонт и содержание дома, ибо это выливается в огромные суммы.

В предлагаемом законопроекте предпринята попытка переложить всю ответственность за дома на жильцов, путем объявления дома их «совместной собственностью». С юридической точки зрения сей трюк выглядит аферой. Понятия «многоквартирного дома как совместной собственности его жильцов» нигде в законодательстве нет. Обретая право собственности на квартиры, жильцы не получают документ на право собственности еще и на энное количество квадратных метров лестниц, чердаков, подвалов и так далее. Многоквартирный дом, за исключением частных квартир, был и есть коммунальной собственностью местной общины, и только в этом смысле его можно и нужно рассматривать как совместную собственность граждан.

Наконец, возникает вопрос об амортизационных отчислениях. В составе квартплаты они платились 30-40-50 лет, в течение которые существуют дома. Это деньги на ремонт и модернизацию домов. Их украли и/или обесценили за счет инфляции и девальвации. Теперь государство и капитал, повинные в этом, пытаются переложить ответственность на граждан, а также отвлечь внимание общества разговорами о совместной собственности жильцов и управляющих компаниях.

Звериный оскал капитализма в местном ЖЭКе

Козьма Прутков учил «зреть в корень». Классики марксизма-ленинизма столь же справедливо учили за различными социальными явлениями видеть экономические интересы господствующих классов. Точно так же попытки навязать управляющие компании имеют социально-экономические корни и за ними нужно видеть интересы крупного капитала.

Прежде всего, это стремление «согнать в колхоз» жильцов, пользуясь их пассивностью и неграмотностью. Гоняться за отдельным (не)плательщиком накладно, как для государства с местным самоуправлением, так и для частных олигархических структур, поставляющих и производящих услуги, например, для «Киевэнерго». Намного выгоднее, чтобы сами жильцы оплачивали содержание управляющих компаний.

Кроме того, отечественный крупный капитал уже давно стремится окончательно внедрить товарно-денежные отношения в жилищную сферу, которая по советской традиции остается преимущественно социальной, по крайней мере, если говорить о старой советской застройке, а не новых «престижных» жилых комплексах.

Причина такого стремления очевидна. Череда кризисов резко обрушила уровень жизни граждан, их покупательную способность, спрос на жилье, цены на недвижимость, прибыльность коммерческого жилищного строительства, его кредитование банками, само строительство как таковое и необходимость в нем. Капитал ищет новые сферы вложения среди так называемых вечных ценностей, потребностей первой необходимости. Одной из таковых является жилищная сфера. По сути, имеет место хорошо известная по старым учебникам «борьба за рынки сбыта и сферы влияния».