Практически каждый пятый из строящихся в Петербурге и пригородах жилых комплексов имеет переносы сроков сдачи. Хотя просрочки в последние годы стали короче, количество проблемных объектов на рынке не уменьшается.
Петербургский рынок строящейся недвижимости принято считать прозрачным и благополучным, особенно на фоне московского сумбура или откровенного сочинского беспредела. Конечно, история строительства жилья в Северной Пальмире тоже небезупречна: ее омрачают с полдесятка недостроев, начатых еще в первой половине нулевых годов, а также – объекты, чье строительство застопорилось из-за экономического кризиса 2008-2009 годов. Но, как предполагается, оправившись от последствий макроэкономического потрясения, первичный рынок Санкт-Петербурга окончательно вошел в фазу зрелости – застройщики стали вести себя осторожно, цивилизованно и дисциплинированно, а риск не получить квартиру в срок заметно снизился.
Мы решили проверить эту гипотезу, основываясь на данных, собранных «Бюллетенем Недвижимости» за 2003-2013 годы. Следует оговорить сразу, что материал, аккумулированный для анализа, неполон: БН не сотрудничал и не сотрудничает с компаниями, строящими дома или продающими квартиры в обход закона, и, следовательно, «серые» объекты заведомо выпадают из нашего поля зрения. Кроме того, в список комплексов с просрочками сознательно не включались ЖК с незначительным, не превышающим трех месяцев, переносом сроков ввода в эксплуатацию.
Наконец, перечень составлялся на основе корректировки сроков в документации застройщиков. Вполне возможно, что некоторые компании изначально понимали, что не успеют построить дом до указанной в разрешении на строительство даты (особенно если оно выдавалось всего на год, что в последнее время происходит довольно часто). И, возможно, эти застройщики честно называли дольщикам реальный, а не номинальный срок сдачи объекта. Но по формальному признаку они все равно оказались в нашем списке.
Несмотря на неполноту и небезупречность данных, попытка исследования принесла интересные результаты. Как оказалось, объектов, по которым отодвигается срок сдачи в эксплуатацию, в посткризисный период не меньше, чем в докризисный. Но причины и характер нарушений строительными компаниями принятых на себя обязательств несколько изменились.
Тяжелое наследие
В качестве точки отсчета для описания современных долгостроев нами был выбран 2009 год. Напомним, что беды в российском финансовом секторе явно обозначились к осени 2008-го, до того момента многие россияне не хотели верить в негатив. Соответственно, застройщики не успели скорректировать свои стратегии, и объекты, выведенные в тот год на рынок, справедливо отнести к «докризисным». Но уже в 2009-м страна осознала, что живет в новых реалиях, а бизнес стал пересматривать свои решения. Именно потому мы (весьма условно) провели линию раздела на «вчера» и «сегодня» между этими годами.
Исходя из базы данных БН, «вчера» петербургского строительного рынка оказалось довольно богато долгостроями и объектами с переносом сроков сдачи. В эту категорию попали 40 жилых комплексов, выведенных на рынок с 2003 по 2008 год включительно. На сегодняшний день 22 из них достроено и введено в эксплуатацию, еще 15 обещают сдать в течение 2014 года.
Самая затянувшаяся стройка – это ЖК «Славбург» от одноименной компании. Его строительство, не завершенное по сей день, в 2003 году начал ЖСК-1492, впоследствии обанкротившийся, после чего дом был передан пайщикам. В 2004 году стартовали три других, впоследствии ставших известными, недостроя – ЖК «Бригантина», «Кристалл Полюстрово» и «Светлана». Следующие два года пополнили список проблемных строек еще двумя – ЖК «Кристалл» и безымянным объектом от компании «Стоун» на улице Дыбенко.
В 2007-2008 годах количество ЖК, сданных с опозданием или недостроенных до сих пор, возросло в разы (см. таблицу 2). Именно объекты, выведенные на рынок в эти годы, замораживались из-за экономического кризиса. В течение двух лет в список неблагополучных новостроек добавились 29 ЖК, из которых 13 не сданы до сих пор.
Примечательно, что шесть проблемных объектов из числа стартовавших в 2008-2009 годах строит компания «Л1» (бывший «ЛЭК»). Четыре из них – ЖК «Империал», «Лондон Парк», «Граф Орлов» и «Звездный» – не готовы до сих пор, а «Классика» и «Премьер Палас» сданы частично. Впрочем, это неудивительно: компания пережила не только общий для всех экономический кризис, но и внутренний раздрай, из которого не может выбраться до сих пор.
Из достроенных «докризисных» жилых комплексов самая долгая дорога к финишу оказалась у ЖК «Авангард». Этот комплекс под названием «Охта-Модерн» начала строить еще в 2003 году компания «ИВИ-93». После двух смен застройщиков осенью 2013 года часть ЖК получила разрешение на ввод в эксплуатацию – через семь лет после первоначально заявленного срока. Другие завершенные долгострои прошлых лет не отличаются столь длинной и замысловатой историей, но также хорошо известны и описаны неоднократно (например, ЖК «Ладожский парк», ЖК «Хайтек-Сити» и др.).
Герои нашего времени
После кризиса количество объектов с перенесенными сроками строительства, вопреки ожиданию, не уменьшилось – в базе БН с 2009 по 2012 год обнаружен 41 такой ЖК (см. таблицу 1). Даже из новостроек 2013 года обозначился один кандидат в долгострои – ЖК «Высоцкое», который компания «Петротрест» возводит в Ломоносовском районе Ленобласти. Изначально срок сдачи объекта был назначен на конец 2014 года, но теперь перенесен на второе полугодие 2015-го.
Естественно, по длительности задержек жилым комплексам этого периода не сравниться с такими аксакалами рынка, как «Славбург». Самые долгая просрочка по домам посткризисного периода – три года. Именно настолько отодвинут первоначальный срок сдачи ЖК «Леонтьевский мыс» (проект был начат в 2009 году и заморожен до 2011-го), ЖК «Актерский Олимп» от «РАНТа» и ЖК «Волна» от «Дальпитерстроя». Эта тройка объектов пока не завершена. На три года позже запланированного компания «Лемминкяйнен Рус» сдала комплекс «Александрия». Но чаще сроки передвигаются на год-полтора.
График нарушают самые разнообразные категории застройщиков. Прежде всего, конечно, те, кто известен на рынке своими задержками, как ИСК «Сфера». Зачастую не справляются с обязательствами и новые игроки рынка. Например, у компании «Навис», известной дольщикам с 2009 года, два из трех строящихся объектов («Дом БДТ» и «Щегловская усадьба») не построены в срок. Сказанное справедливо также для компаний «Ленстрой» (ЖК «Правый берег»), ЖСК «Черничная поляна» с одноименным комплексом и др.
Именитые участники рынка тоже не без греха. Так, «ЮИТ Лентек» сдал свой проект Solo почти на девять месяцев позже срока, на столько же Setl City отодвинул ввод своих «Марселя» и «Космоса».
Иногда застройщики не виноваты в нарушении принятых на себя обязательств – уже готовые дома не могут быть введены в эксплуатацию из-за того, что монополисты не подключили их вовремя к своим сетям. Так было с ЖК Lumiere от компании «Базис СПб» (он, правда, начал строиться еще в 2008 году) и с ЖК «Кронштадтский форт» от «Ойкумены». Поразмыслив, мы не стали включать «невиноватых» застройщиков в свой список «штрафников».
На рынке сформировался круг застройщиков с хроническим переносом сроков на полгода-год. Это, прежде всего, «Центр Долевого Строительства», у которого в рассматриваемый период обнаружено семь объектов с отсрочкой ввода в эксплуатацию. На втором месте – компания «Лидер Групп» с пятью просроченными ЖК. Характерно, что оба застройщика работают преимущественно по договорам ЖСК, которые не предполагают никаких санкций за задержку строительства.
Однако следует признать (и это оказалось едва ли не главным «сюрпризом» нашего мини-исследования), что 214-ФЗ также оказался плохой защитой от просрочек. Более трети объектов с перенесенным сроком ввода в эксплуатацию строилось в рамках закона о долевом строительстве. В том числе – такие известные долгострои, как ЖК «Ладожский парк», «Екатерингоф», «Платинум». Всего в список проблемных объектов, выведенных на рынок с 2003 по 2012 год, попал 31 комплекс, строящийся в соответствии с 214-ФЗ, тогда как по договорам ЖСК возводилось 23 дома с просрочками.
Таблица 1. Объекты с переносом срока ввода в эксплуатацию, 2009-2012 гг.
Объект
Адрес
Застройщик / девелопер
Начало продаж
Первый срок сдачи
Текущее состояние
«Дом-Мегалит на пр. Просвещения»
ул. Брянцева
«Мегалит»
I квартал 2009
1-я оч. – II квартал 2011
1-я оч. сдана в III квартале 2012
«Леонтьевский мыс»
Ждановская ул., 45
«Леонтьевский мыс»
I квартал 2009
IV квартал 2011
IV квартал 2014
«Александрия»
Ново-Александровская ул., 22а
«Лемминкяйнен Рус» / БПСК
I квартал 2009
IV квартал 2010
сдан в IV квартале 2013
«Волна»
пос. Шушары
«Дальпитерстрой»
I квартал 2009
IV квартал 2011
IV квартал 2014
«Щербаковский»
ул. Щербакова, 25, лит. А
«Содружество»
I квартал 2009
II квартал 2011
IV квартал 2014
«Университетский Петергоф»
г. Петродворец, Чичеринская ул.
СПб ГУ
II квартал 2009
IV квартал 2011
II квартал 2014
«Парковый»
ул. Орбели, 17, лит. А
«Центр Долевого Строительства»
II квартал 2009
IV квартал 2011
сдан в IV квартале 2012
«Актерский Олимп»
угол Актерского проезда и пр. Культуры
«РАНТ»
III квартал 2009
IV квартал 2011
IV квартал 2014
Дом в Офицерском переулке
Офицерский пер., 8
«Pro-Инвест»
IV квартал 2009
1-я оч. – IV квартал 2010
1-я оч. – I квартал 2014
«Космос»
пр. Юрия Гагарина, 7, лит. А
Setl City
IV квартал 2009
II квартал 2012
сдан в I квартале 2013
«Новое Мурино»
пос. Мурино
«Центр Долевого Строительства»
I квартал 2010
1-я оч. – III квартал 2012
1-я оч. сдана в III квартале 2013
«Лесная сказка»
ул. Александра Матросова, 20
«Лидер Групп»
III квартал 2010
II квартал 2013
II квартал 2014
«Небо Москвы»
Смоленская ул., 18-20, лит. А
«Лидер Групп»
III квартал 2010
II квартал 2013
II квартал 2014
«Лахтинский разлив»
Лыжный пер., 3, лит. А
«Ленстройтрест»
III квартал 2010
I квартал 2012
сдан в IV квартале 2012
«Дом БДТ»
пересечение Ленинского пр. и ул. Доблести
«Навис»
IV квартал 2010
IV квартал 2012
I квартал 2014
«Богатырь»
пересечение Богатырского пр. и Полевой Сабировской ул.
«Лидер Групп»
IV квартал 2010
II квартал 2013
I квартал 2014
«Пулковский»
Пулковское шоссе, 36, корп. 4, лит. А
«Центр Долевого Строительства»
IV квартал 2010
IV квартал 2012
сдан во II квартале 2013
«Марсель»
Туристская ул., 22, лит. А
Setl City
IV квартал 2010
IV квартал 2012
сдан в III квартале 2013
«Аквамарин-2»
пересечение Брестского бульв. и Ленинского пр.
«Сфера»
I квартал 2011
IV квартал 2012
I квартал 2014
«Ленинский парк»
пересечение Ленинского пр. и пр. Героев
«Город»
II квартал 2011
1-я оч. – I квартал 2013
1-я оч. –II квартал 2014
«Гранд Фамилия»
пр. Космонавтов, 63
«Гранд Фамилия»
II квартал 2011
IV квартал 2013
II квартал 2014
ЖК на Приморском
Приморский пр., 43, лит. А
СУ-155
II квартал 2011
III квартал 2012
IV квартал 2014
Дом в Мурино
пос. Мурино, шоссе в Лаврики, 34, лит. Б
«МИСК»
II квартал 2011
II квартал 2012
I квартал 2014
«Акварель»
Туристская ул., 20, корп. 2, лит. А
«Лидер Групп»
II квартал 2011
I квартал 2013
сдан в III квартале 2013
«Гармония»
пос. Металлострой, Центральная ул., за домом 19
Стройтрест № 7
II квартал 2011
III квартал 2012
II квартал 2014
«Капитан Немо»
Невская губа Финского залива
«Лидер Групп»
III квартал 2011
III квартал 2013
IV квартал 2014
«Дюна»
г. Сестрорецк, пересечение Дубковского шоссе и ул. Токарева
«Центр Долевого Строительства»
IV квартал 2011
IV квартал 2013
IV квартал 2014
Solo
Железнодорожный пер., 8, лит. Б
«ЮИТ Лентек»
IV квартал 2011
II квартал 2013
I квартал 2014
Дом на Передовиков
ул. Передовиков
«Мавис»
IV квартал 2011
III квартал 2012
I квартал 2014
«Кантемировский»
пересечение пр. Маршала Блюхера и Кушелевской дор.
«Центр Долевого Строительства»
I квартал 2012
I квартал 2014
III квартал 2014
«Пулковский-2»
пересечение Пулковского шоссе и Дунайского пр.
«Центр Долевого Строительства»
I квартал 2012
IV квартал 2013
IV квартал 2014
«Правый берег»
пос. им. Свердлова, микрорайон № 1
«Ленстрой»
I квартал 2012
1-я оч. – II квартал 2013
1-я оч. – II квартал 2014
«Весна»
дер. Кудрово
«Центр Долевого Строительства»
I квартал 2012
1-я оч. – IV квартал 2013
1-я оч. – II квартал 2014
«Дом Хороших Квартир»
пос. Шушары, Детскосельский, Центральная ул., участок 2
После декабря 2014 года, ставшего беспрецедентным для рынка, у его участников был целый месяц для того, чтобы подвести итоги прошедшего года и сделать прогнозы того, что следует ожидать от этого рынка в новой экономической реальности. Петербургские застройщики и банкиры видят трудности, но не ждут того, что было в 2009 году.
Прошедший 13 сентября перед Одесской областной администрацией митинг инвесторов долгостроев в рамках бессрочной акции «Стоп афера в строительстве!» и «Стоп кредитный геноцид!» в очередной раз показал решительный настрой обманутых недобросовестными застройщиками людей, половина которых к тому же являются и заемщиками коммерческих банков, на борьбу за свои нарушенные Конституционные права.
Что такое пол? Казалось бы, это самая прозаичная часть домашнего интерьера. Однако на поверку оказывается, что правильно и со вкусом обустроенный пол может коренным образом преобразить ваше жилище. А помогут в этом современные технологии и необычные отделочные материалы.
Не так давно Анатолий Голов, руководитель питерского проекта «Школа ЖКХ», заявил: в связи с усиливающимся влиянием компаний-монополистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства будущее в нашей стране – за индивидуальным строительством и поиском автономных источников энергоснабжения. О положении дел в России по последнему пункту «СП» уже рассказывала в одном из материалов. Сегодня попытаемся покопаться в сфере ИЖС.
Февраль ознаменовался экономическими «антирекордами». Именно в это время падение курса национальной валюты пробило все исторические максимумы. Ситуация не могла не отразиться на рынке недвижимости. Конечно, повальной паники не случилось, но, как говорится, тенденции налицо. Весьма показателен в этом плане рынок столичных новостроек, по мнению специалистов – один из самых перспективных сегментов в плане сохранения инвестиций.
Апрель для новостроек Петербурга и его предместий оказался довольно насыщенным. Продажи стартовали в четырех новых объектах и в девяти очередях уже реализуемых проектов. Тринадцать новостроек – это не рекордный показатель: в феврале было шестнадцать. Но зато на одну больше, чем в марте. Тем более что в начале весны девелоперы вообще не вывели на рынок ни одного нового проекта, полностью сосредоточившись на уже реализуемых. На сей раз новые ЖК имеются, с них и начнем.
22 мая 2014 состоялось событие, которого больше 13 лет ждали дольщики Красногорского района – в эксплуатацию передан один из старейших долгостроев Московской области. Благодаря новому инвестору в лице компании «Мортон» более 100 семей, у которых за это время выросли не только дети, но и внуки, начали получать ключи от новых квартир. На мероприятии с участием главы Красногорского района Бориса Рассказова и президента ГК «Мортон» Александра Ручьева состоялась торжественная церемония передачи символического ключа от 9-этажного монолитно-кирпичного дома в Нахабине представителю инициативной группы жильцов дома.
Несмотря на то, что панельные и кирпичные серии таких домов вызывали, вызывают и будут вызывать массу нареканий в свой адрес, они по-прежнему держат марку самых востребованных объектов недвижимости на вторичном рынке жилья. «СП» вместе с экспертами рынка попыталась разобраться, какие же достоинства позволяют «хрущевкам» не только не сдавать своих позиций в течение нескольких десятков лет, но еще и давать фору многоэтажкам, возводимым по современным технологиям.