Часть квартир в Украине подешевела на 30%: война переписала правила рынка недвижимости

Война изменила украинский рынок недвижимости гораздо глубже, чем просто снизила или повысила стоимость квадратного метра. За несколько лет изменилось само понятие «хорошая квартира». Если до полномасштабного вторжения покупатель в первую очередь сравнивал район, площадь, ремонт, планировку, близость к метро или центру, то теперь в список обязательных вопросов вошли совершенно другие параметры.

Работает ли лифт во время отключения электроэнергии? Есть ли в доме генератор? Можно ли обеспечить квартиру водой и теплом при аварийном отключении? Где находится укрытие? Насколько высоко расположен объект? Как устроен дом и насколько он зависит от внешних коммуникаций?

Именно поэтому сегодня две квартиры одинаковой площади в одном районе могут иметь совершенно разную ликвидность. Одна будет продаваться месяцами и потребует существенного торга, а другая уйдет значительно быстрее даже при более высокой цене.

Какие квартиры сегодня теряют в цене сильнее всего

Одним из наиболее заметных последствий войны стало изменение отношения покупателей к высотным домам. Особенно сложным сегментом оказались квартиры на последних этажах и часть квартир на очень высоких этажах.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Елены Гайдамахи, квартиры на последних этажах сейчас продавать сложнее. В отдельных случаях собственникам приходится снижать цену на 20–30% относительно среднего уровня по сопоставимым объектам.

Причина проста: покупатель теперь оценивает не только то, что он получает, но и риски, которые получает вместе с квартирой.

Почему последний этаж внезапно стал проблемой

До войны последний этаж во многих домах воспринимался скорее как преимущество. Отсутствие соседей сверху, красивый вид из окна, меньше шума от лестничной площадки — все это могло увеличивать привлекательность квартиры.

Сейчас ситуация изменилась.

Во-первых, жители верхних этажей сильнее зависят от лифтов. При отключении электроэнергии даже обычная бытовая проблема превращается в серьезное неудобство. Подняться пешком на 12-й, 15-й или 18-й этаж с продуктами, водой или маленьким ребенком — совсем не то же самое, что подняться на третий или четвертый.

Во-вторых, в высотном доме гораздо важнее становится вопрос резервного питания. Если генератор обеспечивает только освещение и отдельные системы, но не позволяет полноценно работать лифтам и насосному оборудованию, преимущество высокого этажа резко уменьшается.

В-третьих, изменилось восприятие безопасности. Высотная квартира больше не воспринимается автоматически как более престижная. Покупатель задается вопросом, насколько комфортно и безопасно будет находиться на такой высоте во время воздушной тревоги, длительного отключения света или повреждения инженерных сетей.

Ниже десяти этажей — новый фаворит покупателей?

По данным, которые приводит рынок недвижимости, квартиры на этажах ниже десяти сегодня пользуются заметно большим спросом. Это не означает, что украинцы массово отказываются от высоток. Однако при прочих равных условиях покупатель все чаще выбирает более низкий этаж.

Особенно привлекательными становятся квартиры примерно на средних и умеренно низких этажах. Такой объект дает компромисс между безопасностью, доступностью и привычным комфортом городской квартиры.

Таким образом, этаж постепенно становится полноценным экономическим фактором. Причем его влияние может быть настолько сильным, что квартира с одинаковой площадью и ремонтом, но на другом этаже, будет стоить заметно дороже.

Война разделила рынок недвижимости на несколько разных рынков

Еще несколько лет назад можно было говорить о едином украинском рынке недвижимости и сравнивать города преимущественно по цене квадратного метра. Сегодня такой подход дает слишком упрощенную картину.

Фактически рынок разделился на несколько крупных зон, каждая из которых живет по своим правилам.

Поэтому утверждение «квартиры в Украине подешевели» или «квартиры в Украине подорожали» само по себе уже мало что объясняет. В одном городе определенный сегмент может дорожать, в другом — дешеветь, а внутри одного дома разница между отдельными квартирами может достигать десятков процентов.

Что происходило с ценами в разных городах

Статистика последних лет хорошо показывает, насколько неоднородным стал рынок.

В 2025 году большинство областных центров демонстрировали рост стоимости квартир, особенно в западных и центральных регионах. Одновременно в отдельных городах, расположенных ближе к зоне боевых действий, сохранялось давление на цены.

По данным исследования OLX Недвижимость, в 2025 году медианная стоимость однокомнатных квартир в Ужгороде выросла примерно на 60% за год, в Ивано-Франковске — на 35%, в Одессе — на 23%. В Киеве рост составил около 16%.

При этом в Запорожье стоимость однокомнатных квартир снизилась примерно на 3%, а в Николаеве — на 2%.

Еще интереснее выглядела ситуация с двухкомнатными квартирами. В Тернополе рост составлял около 29%, в Харькове — 23%, в Ужгороде — 22%, в Черкассах — 21%. В то же время в Запорожье и Херсоне фиксировалось снижение примерно на 3%.

Почему нельзя сравнивать нынешние цены с довоенными одним числом

Очень распространенная ошибка — взять цену квартиры до февраля 2022 года и сравнить ее с сегодняшним предложением, после чего сделать вывод о падении или росте рынка.

На практике изменился сам объект сравнения.

К примеру, квартира в высотном доме с электрическим отоплением, обычным лифтом и отсутствием резервного питания в 2021 году могла считаться вполне стандартным объектом. В 2026 году такой объект может восприниматься как менее надежный.

И наоборот, дом, который имеет генератор, автономную котельную, собственную скважину или резерв воды, хорошо организованное укрытие и понятную систему энергоснабжения, сегодня получает дополнительную ценность.

Получается парадокс: характеристики квартиры физически могли почти не измениться, но ее рыночная стоимость относительно других объектов изменилась из-за изменения требований покупателя.

Квартира стала оцениваться вместе с домом

До войны покупатель мог уделять максимум внимания самой квартире: ремонту, кухне, санузлу, количеству комнат, окнам и виду из окна.

Сегодня все чаще оценивается весь жилой комплекс или дом.

Покупателя интересует не только квартира, но и то, насколько дом способен функционировать автономно.

Особенно сильно изменилось отношение к автономности

Еще несколько лет назад генератор в жилом комплексе воспринимался скорее как дополнительный бонус. Сегодня для части покупателей это уже один из критериев выбора.

Причина очевидна: опыт массовых отключений электроэнергии показал, насколько сильно современная квартира зависит от электричества.

Нет света — могут остановиться лифты. Нет электричества — возникают проблемы с насосами. Не работают насосы — возникают перебои с водой или отоплением. Нет связи — сложнее получать информацию. А если отключение длительное, обычная квартира в высотке становится значительно менее комфортной.

Поэтому автономность дома постепенно превращается в элемент его капитализации.

Почему при этом некоторые квартиры продолжают дорожать

На первый взгляд может показаться странным: если война повышает риски, почему в некоторых городах квартиры дорожают?

Ответ связан с перемещением спроса.

Люди продолжают нуждаться в жилье. Семьи переезжают из опасных районов в более спокойные города. Кто-то продает жилье в одном регионе и покупает в другом. Кто-то снимает квартиру, а затем принимает решение приобрести собственную. Часть граждан инвестирует в недвижимость, рассчитывая на долгосрочное восстановление страны.

В результате спрос концентрируется там, где покупатель считает риски приемлемыми.

Именно поэтому западные и некоторые центральные города смогли показать значительный рост цен даже во время войны.

Киев: рынок держится, но покупатели стали осторожнее

Столица остается крупнейшим и одним из самых дорогих рынков жилья Украины. Однако даже здесь покупательское поведение заметно изменилось.

По данным, опубликованным летом 2026 года, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве в июле составляла около $74,8 тыс.. Это примерно на 3% выше уровня годом ранее.

Но одновременно предложение в объявлениях сократилось примерно на 18% за год, а количество откликов на одно объявление снизилось примерно на 17%.

То есть рынок нельзя описывать простой фразой «цены растут — значит, спрос высокий».

Продавцы могут удерживать цену, снимая часть объектов с продажи. Покупатели при этом становятся более требовательными и дольше принимают решение.

Особенно хорошо это видно по районам столицы. В июле 2026 года в отдельных районах однокомнатные квартиры дорожали, тогда как в других наблюдалось снижение.

Эта статистика особенно хорошо показывает, почему разговоры о «средней цене квартиры в Киеве» часто скрывают реальную картину. Даже внутри одного города рынок движется в разные стороны.

Что происходит с Днепром и центральными регионами

Для Днепра и других крупных городов центральной Украины ключевым фактором остается сочетание экономической активности и военных рисков.

Покупатель здесь одновременно хочет получить доступ к работе, школам, медицине, торговле и транспортной инфраструктуре и при этом минимизировать риски.

Поэтому особенно интересными становятся районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, но без избыточной концентрации высотной застройки.

В Днепре уже заметно, что цена квартиры зависит не только от количества комнат. Существенное значение имеют состояние дома, этаж, наличие лифта, тип отопления, состояние подъезда и инженерных сетей.

Война изменила даже понятие «ликвидная квартира»

До войны ликвидной считалась квартира, которую можно относительно быстро продать благодаря удачной площади, району, ремонту и адекватной цене.

Теперь к этому набору добавились новые характеристики.

• Безопасный и востребованный район.
• Удобный этаж.
• Исправный лифт.
• Резервное электропитание.
• Надежное отопление.
• Доступное укрытие.
• Наличие воды при отключениях.
• Состояние дома и его инженерных систем.
• Невысокие расходы на содержание.
• Хорошая транспортная доступность.

Если объект отвечает большинству этих требований, ему проще найти покупателя. Если нет — продавцу приходится компенсировать недостатки ценой.

Почему скидка на квартиру может оказаться намного больше, чем кажется

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что официальная цена объявления и реальная цена сделки — не одно и то же.

Продавец может выставить квартиру за определенную сумму, но в процессе переговоров снизить стоимость. Особенно это характерно для объектов, которые долго находятся в продаже.

Чем меньше потенциальных покупателей у квартиры, тем сильнее становится позиция покупателя на переговорах.

Именно поэтому дисконт в 20–30% для проблемного объекта не обязательно означает, что все аналогичные квартиры на рынке формально подешевели на 30%. Иногда речь идет о разнице между первоначальным ожиданием собственника и реальной суммой, за которую рынок готов купить объект.

Покупатели стали намного рациональнее

Война заставила покупателей недвижимости задавать вопросы, которые раньше могли вообще не звучать во время просмотра квартиры.

Сегодня человек может спросить не только «какой ремонт?», но и:

• куда идти во время тревоги;
• где ближайшее укрытие;
• есть ли генератор;
• что работает при отключении света;
• работает ли насос воды без электричества;
• какой этаж и насколько надежно работает лифт;
• какое отопление используется;
• были ли повреждения дома;
• как быстро управляющая компания устраняет аварии;
• какие реальные коммунальные расходы;
• насколько дом зависит от центральных сетей.

И это принципиально меняет рынок. Теперь стоимость квартиры определяется не только тем, насколько красиво она выглядит во время просмотра.

Что будет с ценами после окончания войны

Одна из самых сложных тем для рынка недвижимости — прогноз после окончания войны.

С одной стороны, прекращение боевых действий способно резко улучшить потребительские настроения. Снизятся риски, часть людей вернется в города, повысится инвестиционная активность, начнутся масштабные восстановительные проекты.

С другой стороны, рынок не сможет мгновенно вернуться к структуре 2021 года.

Изменились города, изменилось население, изменились требования к строительству и безопасности. Часть разрушенного жилья придется заменить новым строительством. В некоторых населенных пунктах понадобится восстановление целых районов.

Поэтому после завершения войны вполне возможен новый этап перераспределения стоимости.

А вот жилью с серьезными конструктивными, инженерными или инфраструктурными проблемами может потребоваться гораздо больше времени для восстановления прежней стоимости.

Новостройки тоже вынуждены меняться

Изменение потребительского спроса неизбежно влияет и на застройщиков.

Если покупатель больше не хочет платить одинаковую цену за квартиру на первом, среднем и последнем этажах, девелоперу приходится учитывать это еще на стадии проектирования и продаж.

То же самое касается автономности.

Резервное питание, собственная котельная, насосное оборудование, системы хранения воды, защищенные технические помещения и укрытия перестают быть исключительно маркетинговыми преимуществами. Для покупателя они становятся частью реальной стоимости объекта.

В будущем именно эти характеристики могут все сильнее влиять на скорость продаж квартир в новом жилом комплексе.

Какие квартиры сейчас сложнее всего продать

Если обобщить тенденции, наиболее сложное положение сегодня у объектов, которые одновременно имеют несколько недостатков.

А какие квартиры, наоборот, становятся дефицитными

На другом полюсе находятся квартиры, которые отвечают новым требованиям рынка.

Это не обязательно элитное жилье. Иногда обычная двухкомнатная квартира в хорошем доме на удобном этаже оказывается более востребованной, чем дорогой пентхаус.

Особенно привлекательными становятся объекты, где покупатель получает понятную и предсказуемую эксплуатацию.

• средний этаж;
• качественный дом;
• нормальное состояние подъезда;
• работающий лифт;
• резервное питание;
• автономное или надежное отопление;
• укрытие поблизости;
• хорошая транспортная доступность;
• магазины и социальная инфраструктура рядом;
• адекватная цена без завышенных ожиданий собственника.

Такие объекты могут продаваться быстрее, даже если их цена выше средней по району.

Почему рынок недвижимости Украины больше нельзя оценивать одной цифрой

Главный вывод последних лет заключается в том, что понятие «средняя цена квартиры по Украине» постепенно теряет практический смысл для конкретного покупателя.

Украина слишком сильно отличается по уровню военных рисков, миграции, доходам населения, строительной активности и спросу.

Даже в пределах одного города разница может быть огромной. Два дома, расположенные в нескольких километрах друг от друга, могут иметь совершенно разную привлекательность.

И даже внутри одного дома квартиры одинаковой площади могут оцениваться по-разному из-за этажа, вида из окна, состояния ремонта и доступности инженерных систем.

Что это означает для продавца квартиры

Собственникам, которые собираются продавать жилье, нынешний рынок дает довольно четкий сигнал: недостаточно просто посмотреть объявления в своем районе и поставить цену на несколько тысяч долларов выше соседей.

Нужно понять, какие характеристики объекта действительно востребованы.

Если квартира находится на верхнем этаже, продавцу стоит заранее учитывать этот фактор. Если в доме нет резервного питания, это также может стать причиной торга. Если рядом нет нормального укрытия, потенциальный покупатель может использовать это как аргумент для снижения стоимости.

При этом грамотная презентация преимуществ способна частично компенсировать недостатки.

Например, хороший ремонт, качественная теплоизоляция, автономное отопление, мощная система резервного питания или наличие отдельного защищенного помещения могут сделать объект более конкурентоспособным.

Что это означает для покупателя

Для покупателя нынешняя ситуация выглядит иначе. Рынок дает больше возможностей для переговоров по объектам, которые потеряли популярность.

Если квартира на последнем этаже устраивает по всем остальным параметрам, ее потенциальный дисконт может стать преимуществом.

Однако покупать только потому, что цена выглядит очень низкой, опасно.

Необходимо оценивать, почему квартира дешевле. Если причина действительно связана с характеристикой, которую покупатель готов принять, это может быть выгодной сделкой. Если же низкая цена объясняется проблемами дома, юридическими рисками, повреждениями или будущими огромными расходами, экономия может оказаться иллюзорной.

Главный парадокс украинского рынка жилья

Война не просто снизила стоимость отдельных квартир. Она изменила механизм формирования цены.

Раньше главным вопросом было: «Сколько стоит квадратный метр в этом районе?»

Теперь покупатель все чаще спрашивает: «Что я получу за эти деньги и насколько комфортно смогу жить здесь в сложных условиях?»

Именно поэтому квартира на высоком этаже без автономности может дешеветь, тогда как аналогичная квартира в более удобном доме сохраняет стоимость или даже дорожает.

То есть рынок постепенно начинает вознаграждать не максимальную площадь и не самый дорогой ремонт, а устойчивость жилья.

Что изменилось за годы войны — кратко

Стоит ли ждать дальнейшего падения цен

Однозначного ответа здесь нет.

Война продолжает оставаться главным фактором неопределенности, но одновременно рынок уже адаптировался к новым условиям. Поэтому ожидать одинакового падения цен по всей Украине было бы неправильно.

Скорее всего, рынок продолжит двигаться разнонаправленно.

Одни объекты будут дорожать благодаря дефициту качественного предложения. Другие будут дешеветь из-за слабого спроса. Третьи будут сохранять цену только номинально, но продаваться с существенным торгом.

Особенно интересным станет сегмент жилья, которое сочетает относительно доступную цену и высокий уровень автономности.

Именно такие квартиры могут оказаться наиболее устойчивыми к колебаниям рынка.