18:39

Чего хотят девелоперы?

Объемы ввода новых площадей — как жилых, так и коммерческих — постепенно снижаются. При этом абсолютное большинство проектов заложено еще в «прекрасном прошлом», в период, когда деловая активность и платежеспособность населения были весьма высоки. Сегодня же игроки рынка не торопятся входить в новые проекты, ожидая более благоприятной «погоды». Конечно, главное условие – это экономический рост. Однако, в ближайшей перспективе  это главное условие можно отнести к разряду утопических. Что же нужно девелоперам для того, чтобы взяться за новые проекты прямо сейчас, в существующих экономических реалиях?

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:

На сегодняшний день спрос на рынке коммерческой недвижимости является, по сути, невосполняемым ресурсом. То есть в целом количество арендаторов не растет, и их потребности в площадях не увеличиваются. Таким образом, появление любого «нового» арендатора на объекте означает, что какой-либо другой объект этого арендатора потерял. В результате, начиная реализовывать новый проект, я как девелопер понимаю, что заполнять его мне придется за счет «переманивая» арендаторов из других объектов. Естественно, скорость поглощения при таких условиях будет крайне низкой. А срок окупаемости проекта – запредельно высок. Соответственно, нужны факторы, позволяющие этот срок снизить.

Первое – долгосрочное кредитование под низкий процент. Например, кредит сроком на 20 лет под 3-5% годовых. Конечно, это утопия. В реальности на сегодняшний день можно рассчитывать на банковское финансирование примерно под 18% годовых сроком на 2 года. Поэтому единственный вариант для финансирования нового проекта сегодня, который не приведет к «провалу» – вложение собственных средств или привлечение соинвесторов.

Более реально нахождение узких ниш для реализации отдельных проектов. При этом объект должен быть небольшой площади и представлять собой что-то отличное от традиционной концепции. Например, детский образовательный центр с торговой зоной, в которой можно будет приобрести товары, необходимые для занятий, а также кафе, где родители смогут ждать детей.  Локация также должна быть «стопроцентной» для той или иной концепции. Тогда можно рассчитывать на хорошую заполняемость и эффективность проекта для девелопера.

Третий вариант, при котором на мой взгляд новое строительство будет экономически успешным даже сейчас – реализация проекта под гарантированный пул арендаторов. Это могут быть заключенные предварительные договоры, в которых учитывается риск отказа компании от аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Это может быть также соинвестирование.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

В условиях полной внешней нестабильности, необходима, прежде всего, стабильность внутренняя, а именно — абсолютная финансовая устойчивость застройщика. Обеспечиваться она может по-разному, но надежнее всего, конечно, наличие достаточного объема собственных средств — запаса, позволяющего не только оставаться на плаву в сложных экономических условиях, но и начинать новые проекты. Сейчас выгоднее всего строить «на свои», ведь привлечение заемных денег — это и дополнительные затраты, и автоматически возрастающие риски. Другой вариант — наличие сильных, давно сложившихся отношений с крупными банками. Но и такая «дружба» сейчас мало выручает застройщиков, потому что ключевая ставка, к которой привязана стоимость кредитования, равна 11% — это немало, а финансировать стройки в ущерб себе банкиры не могут и не будут. Реальная стоимость кредита составит порядка 20% годовых.

Второе важное условие, способное мотивировать застройщика к запуску нового проекта, — это высокая привлекательность площадки под застройку. В Московской области, в частности, это должен быть участок в незатоваренной новостройками локации с хорошей транспортной доступностью. Вплоть до 2015 года Подмосковье стабильно занимало первое место в стране по объемам ввода жилья, и сейчас, на фоне падения покупательского спроса на жилье, в ряде зон области просто нет смысла строить еще — продать бы уже введенное. В то же время, есть локации дефицитные, всегда востребованные, и новые проекты там пойдут «на ура» — даже в кризис.

Наконец, очень многое зависит от взаимоотношений с властями на местах. Однозначно нет желания строить там, где нет четкого и прозрачного механизма взаимодействия с чиновниками, понимания своих социальных обязательств — особенно в части строительства инфраструктуры. Застройщикам сегодня, как никогда раньше, важно понимать, какого объема инвестиций потребует проект. И когда дополнительная финансовая нагрузка (например, в виде затрат на возведение новой дороги, еще одной школы и так далее) возникает уже в процессе строительства — это подрывает бизнес.

Еще одна ситуация, мотивирующая строить — но тут скорее речь идет о не вполне добровольном решении — когда инвестор уже вложил крупный объем средств в подготовительные работы и отказываться от проекта ему просто невыгодно — расторгнув инвестиционный контракт, он потеряет деньги.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:

Во-первых, нужно отметить, что, несмотря на сложность сложившейся экономической ситуации, сегодня по-прежнему есть так называемые «белые пятна» — локации, недообеспеченные объектами коммерческой недвижимости — торговыми центрами, офисами и прочими. Есть и концепции, которые востребованы. Таким образом, у инвесторов остается некоторый простор для осуществления своей деятельности: при грамотном подходе объект может быть успешным. Правда, «запас прочности» у проектов небольшой, поэтому сегодня, как никогда раньше, важны расчеты: при выборе участка под строительство, разработки концепции, проектировании, формировании пула арендаторов и так далее.

Важным условием успешности проекта является возможность оптимизировать затраты на его реализацию — в моде экономичный и эффективный подход, а не мода ради моды. Так, к примеру, во многих случаях недорогой должна быть архитектура, ценится и наличие места под организацию наземного паркинга — строительство подземного сильно увеличивает стоимость проекта.

В выгодном положении — девелоперы проектов built-to-suit, имеющие конкретного заказчика, конечного арендатора или покупателя, что гарантирует объекту востребованность.

Еще одно условие, которое может стимулировать инвестора — наличие партнера. Это может быть собственник осваиваемого участка, который получает долю в проекте (вместо денег за землю), или, к примеру, будущий арендатор, частично финансирующий проект. В последнем случае выгода двойная: во-первых, снижается финансовая нагрузка на инвестора, во-вторых —непосредственное участие арендатора в проекте означает, что он никуда не сбежит.