07:28

Дефицит кадров и высокая себестоимость строительства стали главными вызовами для девелоперов Украины

Украинский строительный рынок продолжает работать в чрезвычайно сложных условиях. Девелоперам приходится одновременно решать сразу несколько серьёзных задач: искать квалифицированных работников, компенсировать рост стоимости строительства, обеспечивать безопасность будущих жителей и преодолевать административные препятствия.

О главных проблемах отрасли представители строительного бизнеса рассказали во время круглого стола «Строить будущее: девелопмент в условиях войны», который состоялся в агентстве «Интерфакс-Украина».

По словам участников дискуссии, сегодня украинскому девелопменту приходится работать в условиях, когда практически каждый этап реализации проекта становится сложнее и дороже, чем до начала полномасштабной войны.

Главная проблема — нехватка строителей

Одним из наиболее острых вопросов для строительных компаний стал дефицит кадров. Причём речь идёт не только о нехватке отдельных специалистов. Компании сталкиваются с серьёзными трудностями при формировании полноценных строительных бригад.

Нехватка рабочих непосредственно влияет на способность девелопера соблюдать первоначальные сроки строительства. Если необходимых специалистов невозможно быстро найти, отдельные этапы проекта приходится переносить или выполнять меньшими силами.

Особенно сложной становится ситуация с квалифицированными работниками. Опытного специалиста невозможно мгновенно заменить человеком без соответствующей подготовки, поскольку от качества выполнения работ зависит не только скорость строительства, но и безопасность будущего здания.

На рынке не хватает и архитекторов

Кадровая проблема затронула не только строительные площадки. Серьёзный дефицит наблюдается и среди архитекторов.

Главный архитектор проекта A Development Юлия Полюхович отметила, что проектные команды стали значительно меньше, хотя объём задач для специалистов, наоборот, увеличился.

Такая ситуация создаёт дополнительную нагрузку на оставшихся специалистов. Архитекторам приходится не только заниматься разработкой проектов, но и оперативно реагировать на изменения строительных норм и стандартов.

Особое значение получили требования, связанные с безопасностью зданий. Проекты необходимо адаптировать к новым условиям эксплуатации, предусматривать соответствующие решения и учитывать требования к защите людей.

Безопасность новостроек обходится всё дороже

Полномасштабная война изменила подходы к проектированию жилых и коммерческих объектов. Одним из наиболее заметных дополнительных расходов стало создание подземных укрытий с эвакуационными выходами.

Генеральный директор CREDO Development Виталий Боруль считает, что значительную часть расходов на такие объекты безопасности должно компенсировать государство.

Для девелопера строительство укрытия означает дополнительные расходы на проектирование, земляные работы, конструктивные решения, инженерные системы и организацию эвакуационных выходов.

При этом современное укрытие должно соответствовать установленным требованиям безопасности. Поэтому речь идёт не просто о выделении помещения в подземной части здания, а о полноценном инженерном объекте.

Себестоимость строительства выросла в разы

Одновременно с кадровым дефицитом девелоперы сталкиваются с серьёзным увеличением себестоимости строительных работ.

Изменение структуры затрат связано сразу с несколькими факторами: стоимостью рабочей силы, строительных материалов, логистики, обеспечением безопасности, страхованием и военными рисками.

Таким образом, одним из наиболее заметных изменений стала стоимость непосредственно строительных работ. Дефицит специалистов приводит к повышению стоимости труда, поскольку компании вынуждены конкурировать за ограниченное количество квалифицированных работников.

После атак продажи жилья могут падать

Военные риски влияют не только на себестоимость строительства. Они непосредственно отражаются и на спросе со стороны покупателей.

По словам представителей девелоперского рынка, после вражеских атак на города продажи жилья снижаются. Покупатели становятся осторожнее и откладывают решения о приобретении недвижимости.

Для девелопера это особенно сложная ситуация. Строительство требует постоянного финансирования, однако спрос на недвижимость может резко измениться в зависимости от ситуации с безопасностью.

Дополнительным финансовым фактором становится страхование строительных рисков. В условиях войны такая защита обходится значительно дороже, чем в мирное время.

Разрешительные процедуры остаются серьёзным препятствием

Ещё одной проблемой представители отрасли называют медленное внедрение реформ и затягивание принятия необходимых подзаконных нормативных актов.

Особенно остро вопрос проявляется при работе с территориями, имеющими историческую и культурную ценность.

Алексей Баранов привёл в качестве примера ситуацию с законодательством в сфере охраны культурного наследия.

Для строительного бизнеса подобные задержки имеют вполне конкретные финансовые последствия. Пока проект ожидает принятия необходимых нормативных документов или административного решения, инвестор продолжает нести расходы.

За это время меняются цены на материалы, рабочую силу, технику и услуги. В результате первоначальная финансовая модель проекта может перестать соответствовать реальной ситуации.

Земельные вопросы также могут годами тормозить проекты

Отдельным препятствием остаются вопросы, связанные с земельными участками.

По словам Алексея Баранова, местные власти Киева уже около полутора лет не рассматривают вопросы отвода земельных участков.

Для девелопера такая задержка означает невозможность перейти к следующему этапу реализации проекта. При этом финансовые и рыночные условия продолжают меняться.

Главные вызовы украинского девелопмента

Если объединить заявления представителей строительной отрасли, сегодня перед украинскими девелоперами стоит сразу несколько ключевых задач:

• найти квалифицированных строителей;
• сформировать полноценные проектные и архитектурные команды;
• сдерживать рост себестоимости строительства;
• финансировать современные системы безопасности и укрытия;
• учитывать военные риски при планировании проектов;
• оплачивать дорогое страхование строительных рисков;
• проходить разрешительные и земельные процедуры;
• адаптировать проекты к новым строительным нормам;
• учитывать изменение спроса на недвижимость после атак.

Что всё это означает для покупателей жилья

Проблемы строительной отрасли неизбежно отражаются на рынке недвижимости. Если растёт стоимость строительства, девелоперу становится сложнее удерживать прежнюю цену квадратного метра.

При этом покупатель сегодня оценивает не только площадь квартиры, планировку и расположение жилого комплекса. Всё большее значение приобретают вопросы безопасности и устойчивости самого здания.

Каким должно быть строительство в историческом центре Киева

Отдельное внимание участники дискуссии уделили строительству в историческом центре Киева. Здесь проблема приобретает особую сложность, поскольку необходимо одновременно учитывать интересы города, жителей, инвесторов и требования по сохранению исторической среды.

По мнению Алексея Баранова, развитие центральных территорий должно быть прозрачным, понятным и предсказуемым для всех участников процесса.

Подобный подход особенно важен для исторических районов. Ошибочные решения здесь способны изменить городской облик на десятилетия, поэтому требования к качеству и обоснованности проектов должны оставаться высокими.

Однако одновременно с этим строительный бизнес нуждается в понятных правилах. Если требования постоянно меняются или необходимые процедуры затягиваются на годы, реализация даже качественно подготовленного проекта становится крайне сложной.

Строительная отрасль готовится к будущему восстановлению

Несмотря на все сложности, украинский строительный рынок продолжает работать. Более того, именно строительной отрасли в будущем предстоит сыграть одну из ключевых ролей в восстановлении страны.

Для этого потребуется не только привлечение инвестиций. Не менее важными станут человеческие ресурсы, подготовка новых специалистов, обновление нормативной базы, цифровизация разрешительных процедур и создание понятных условий для бизнеса.

Отдельным направлением станет восстановление разрушенного жилья и инфраструктуры. Масштаб этой задачи потребует огромного количества строительных специалистов, архитекторов, инженеров, проектировщиков и рабочих.

Поэтому нынешний кадровый дефицит может стать одним из главных ограничений для будущего восстановления Украины.