07:19

III Консенсус-прогноз - Итоги 2 кв.2017

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 2 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам 2 кв. 2017 года отклонение только по 5-ти фактическим показателям из 17-ти превысило 10%. Самый точный прогноз  был дан по показателю цена барреля нефти. Точность прогноза в данном случае составила 0,1%. По средней ставке аренды в целом по рынку различие прогноза и факта оказалось равно 1,3%.  

Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по уровню вакантных площадей класса А – 24,9%. Прогноз по средневзвешенной цене торговой недвижимости превысил факт на 19,0%, а по цене коммерческой недвижимости в целом – 19,2%.

 

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  0,1% (47,7 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,1% (1 959 – прогноз и 1 863 – факт). Прогноз курса доллара (67,5 рублей) оказался на 16,6% выше фактического (57,9), а прогнозный курс евро (75,9 рублей) больше фактического (65,1) на 21,1%.

 

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 19,0% (286 166 рублей за кв.м – прогноз, 240 502 рублей за кв. метр – факт). Разница между  фактической (1 042 581 руб./кв.м) и прогнозной (979 356 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 6,5%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 3,7% меньше фактической (30 239 и 31 402 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (63 365 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (69 439 руб./кв.м/год) составило 8,7%.

 

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 7,8% превзошли факт (225 941 и 210 190 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался ниже факта на 2,3% (411 687 и 421 440 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,6% выше факта (31 621 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 650 рублей – факт), а в классе В на 4,3% (14 838 и 15 500 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 24,9%, а в классе В - 6,8%

 

 

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило лишь 7,5% (196 589 руб/кв.м – прогноз, 182 855 руб/кв.м – факт).

 

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам 2 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Горшенина А. (отклонение – 8,3%), на втором месте – Суздалев А. (отклонение – 9,6%) и на третьем - Рашевец С. (отклонение –  10,0%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Горшенин А., с тремя – Шибаев А. и Каминский В., с двумя – Галеев А., Михайлов А.

 

 

ТАБЛИЦЫ

 

Динамика прогнозных показателей

 

Консенсус-прогноз		Квартал		Прирост, %
№	Показаьтель	1 кв. 2017	2 кв. 2017	1-2 кв. 2017
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м	214 096	213 410	-0,3%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	287 605	286 166	-0,5%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 033 891	1 042 581	0,8%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	227 439	225 941	-0,7%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м	416 390	411 687	-1,1%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год	18 876	18 812	-0,3%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	30 316	30 239	-0,3%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	63 401	63 365	-0,1%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м	195 342	196 589	0,6%
10	Курс рубль/доллар США	67	68	0,2%
11	Курс рубль/евро	76	76	0,1%
12	Цена барелля нефти Brent, дол.	48	48	-0,4%
13	Индекс ММВБ	1 946	1 959	0,6%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	27	26	-1,7%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	16	16	-1,4%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	31 488	31 621	0,4%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	14 681	14 838	1,1%

 

Динамика фактических показателей

 

Факт		Квартал		Прирост, %
№	Показаьтель	1 кв. 2017	2 кв. 2017	1-2 кв. 2017
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м	182 691	178 981	-2,0%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	222 546	240 502	8,1%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 121 281	979 356	-12,7%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	211 064	210 190	-0,4%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м	427 130	421 440	-1,3%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год	18 473	18 576	0,6%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	30 724	31 402	2,2%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	61 676	69 439	12,6%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м	188 600	182 855	-3,0%
10	Курс рубль/доллар США	59	58	-1,2%
11	Курс рубль/евро	63	65	4,0%
12	Цена барелля нефти Brent, дол.	53	48	-9,5%
13	Индекс ММВБ	2 027	1 863	-8,1%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	20	21	5,6%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	13	15	10,6%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	27 406	29 650	8,2%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	13 703	15 500	13,1%

 

 

 

Отклонения прогнозных показателей от фактических

 

№	Показатель	Консенсус-прогноз 2 кв. 2017	Факт     2 кв. 2017	Отклонение прогноза от факта, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м	213 410	178 981	19,2%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	286 166	240 502	19,0%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 042 581	979 356	6,5%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	225 941	210 190	7,5%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м	411 687	421 440	-2,3%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год	18 812	18 576	1,3%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	30 239	31 402	-3,7%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	63 365	69 439	-8,7%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м	196 589	182 855	7,5%
10	Курс рубль/доллар США	67,5	57,9	16,6%
11	Курс рубль/евро	75,9	65,1	16,5%
12	Цена барелля нефти Brent, дол.	47,7	47,7	-0,1%
13	Индекс ММВБ	1 959	1 863	5,1%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	26,1	20,9	24,9%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	15,6	14,6	6,8%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	31 621	29 650	6,6%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	14 838	15 500	-4,3%

 

 

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.