Приобретение столь необычного и романтичного вида зарубежной недвижимости, как виноградник, — мероприятие совершенно особенное, требующее от будущего собственника специфических знаний и большой увлеченности виноделием… Или желанием зарабатывать на нем деньги. Безусловным мировым лидером в этом направлении является Франция. Рассмотрим, какие виноградники этой страны сегодня производят лучшие вина — и демонстрируют хорошую динамику роста цен и спроса.

 

Коротко о главном

Наверняка многие из нас хотя бы однажды в жизни задумывались о том, что было бы здорово все бросить — и, как герой фильма «Французский поцелуй», заняться производством вина на собственном винограднике. Эта мечта по-настоящему прекрасна, но осуществить ее дано немногим.

Для занятия виноделием необходимы внушительные знания в этой области — или довольно высокие инвестиции, позволяющие только владеть землями с щедрой лозой, а менеджмент объекта определить грамотной управляющей компании, которая не только будет ухаживать за землей и всем, что на ней растет, но и осуществлять процесс производства вина и его сбыт. Во Франции виноградники традиционно передаются по наследству, продаются по-соседству или постоянным арендаторам, дарятся друзьям, а также отходят во владение тем, кто любит (и может) сорить деньгами. Как правило, при винограднике имеется вилла или замок — шато. Именно поэтому многие вина имеют в названии имя замка и начинаются со слова Château.

 

Динамика цен

Сегодня рынок недвижимости Франции стремительно восстанавливается после кризиса — и в течение последних пары лет наблюдается рост цен на не самом популярном во времена финансового краха сегменте, виноградниках. Это говорит о том, что и местные жители и иностранцы снова готовы вкладываться в «долгие» инвестиций. Ведь, к примеру, молодой виноградник начинает плодоносить лишь на четвертый год. В целом за 2016 год стоимость виноградников во Франции увеличилась на 3,8%, что является очень хорошим показателем. Однако, как и в случае с жилой недвижимостью, для виноградников во Франции характерна сильная региональность: и, если в одном месте цены взлетают ввысь, то в другом по-прежнему продолжают снижаться. Разброс цен на французские виноградники впечатляет: он составляет от €5000 до €5 млн за гектар.

 

Место покупки

Регион покупки виноградника, или, по-французски, appelación, играет ключевую роль успеха инвестиций. Так, вина, произведенные в некоторых апеласьонах — таких как Бордо — будут продавать «сами себя», а сбыт вина из не столь широко известного региона потребует усилий, хотя его качества и вкус могут ничуть не уступать бордосским. К тому же, все любители вина знакомы с тем фактом, что вино из популярного региона вовсе не обязательно обладает исключительными качествами. При покупке будущий собственник в компании с профессиональным экспертом должен посетить виноградник и максимально честно оценить его состояние — возраст, изреженность, наличие болезней и т.д. Если на его территории уже существует винодельня, необходимо проверить качество емкостей / дубовых бочек, cостояние оборудования, профессионализм винодела, обязательно продегустировать вина, пообщаться с обслуживающим виноградник энологом.

 

Профессиональная помощь

Самостоятельно, без знания тонкостей индустрии, принять верное решение о покупке виноградника фактически невозможно: и выбор места, и совершение сделки должны осуществляться в сопровождении знающего и проверенного эксперта. Профессионалы также отмечают и тот факт, что большой прибыли, просто выращивая и продавая виноград негоциантам — производителям вин из покупного сырья — заработать сложно. Впрочем, как и продавая собственное вино. Однако виноделие может стать делом жизни и подарить множество прекрасных часов жизни на лоне природы, среди одурманивающих ароматов спелого винограда.

Собственники, которые не имеют возможности управлять собственными виноградниками, могут купить акции французской инвестиционной компании Groupement foncier viticole (GFV), которая позволит нескольким собственникам владеть долей одного или нескольких виноградников сразу. Недвижимость будет находиться под управлением профессионального винодела или фермерского хозяйства. Для ведения такого бизнеса существуют налоговые льготы, но при совершении покупки должен участвовать надежный риэлтор и юрист.

 

Дополнительные затраты

Как известно, стоимость самого виноградника — это еще не все затраты, которые придется понести будущему собственнику. При расчете бюджета необходимо заложить затраты на проведение сделки, регулярные налоги, включая налог на прибыль, страховку, профессиональные сборы, а также содержание недвижимости. Эксперты отмечают, что большую часть ведения дел можно осуществлять на аутсорсе, к примеру, прибегая к услугам наемного бухгалтера, энолога, сельскохозяйственных и других рабочих. Но главное — это заручиться поддержкой надежного риэлтора, специализирующегося именно на этом сегменте рынка.

 

Категории виноградников

Каждая винодельческая страна мира имеет собственную категорию наименования вин, к наиболее высшей из которых относятся вина «Защищенного географического наименования». Во Франции она носит название AOP, Appellation d'Origine Protégée. Апелласьоны по размеру делятся на региональные (самые обширные, частично совпадающие с основными винодельческими регионами), субрегиональные, коммунальные и отдельные хозяйства. Чем меньше апелласьон, тем строже требования к сортам и процессу производства, тем предсказуемей характер и вкус содержимого бутылки — и тем оно дороже. Отсюда и слава «зáмковых» вин — вин из конкретного хозяйства (крю, домэны, шато).

Другая же категория — IGP, или Indication Géographique Protégée, вина «Защищенной географической индикации» на бутылке которых указана территория производства. причём эти территории могут быть бóльших размеров, чем самые большие апелласьоны из категории AOC. Границы допущений в производстве этих вин также широки, как и границы допустимых районов производства, что безусловным образом сказывается на качестве вина. Аналогична IGP категория VDP (Vin de Pays) или, попросту, местные вина.

 

Цены

Эксперты отмечают, что цены на две основные категории виноградников заметно отличаются в пользу AOP. Согласно данным SAFER, Société d'aménagement foncier et d'établissement rural, или Общества землеустройства и сельских поселений, всего в 2016 году новых владельцев нашли 9190 виноградников во Франции, около четверти из них пришлось на иностранных инвесторов. Cредняя стоимость Га на винограднике категории AOP вблизи Шампани составила €67 500, тогда как за пределами категории AOP цены в среднем по стране составляли около €13 400 / 1 Га. Эксперты отмечают, что на восстановление рынка во многом повлияло возрождение региона Лангедок-Руссильон, на который приходится 70% всех виноградников за пределами категории AOP.

 

Регионы для покупки

 

Эльзас

В Эльзасе стоимость гектара виноградников составляет между €50 000-300 000. Всего  в прошлом году было осуществлено 780 продаж, а средняя стоимость Га упала на 2,3%, составив €124 000.

 

Бордо

В 2016 году в Бордо стоимость виноградников в среднем выросла на 3% и составляет €92 200 / 1 Га. Наибольший рост цен был отмечен в аппеласьоне Польяк, где гектар продается в среднем за €2 млн. За ним следует Помероль, где цены в прошлом году выросли на 18%, а Га виногадников стоит €1,3 млн. В Сан-Жюльен-Марго Га сегодня выставляется на продажу за €1 млн. Совсем другая картина в Бордо-Руж, где гектар продается за €8000, Кот-де-Мармандэ (€10 000) и Бержераке (€15 000). Но здесь прибыль будет менее гарантированной — а множество собственников переживают финансовые убытки.

 

Бургундия

Главным трендом региона являются виноградники Кот-д'Ор, пользующиеся большим спросом со стороны профессионалов и инвесторов. Цены достигают фантастических высот, и гектар вполне может продаваться за €12 млн. Хотя средняя цена находится на уровне €5 млн. Это — самые дорогие виноградники во Франции. Виноградники, производящие вино более низкого класса Bourgogne Premier Cru продаются и по более низким ценам, которые колеблются в районе €250 за гектар. Самые недорогие виноградники в знаменитом Божоле можно купить за €11 000, но цены на лучшие из них будут превышать €110 000 / 1 Га.

 

Шампань

Здесь сконцентрировано самое большое количество самых дорогих виноградников Франции, которые продаются по цене, превышающей €1 млн / 1 Га, хотя многие продаются и вдвое дешевле. При этом доходы собственников в прошлом году упали, поскольку снизилась стоимость бутылки шампанского как во Франции, так и в Великобритании, ключевом рынке для Шампани. Цены на виноградники также упали примерно на 1%.

 

Лангедок-Руссильон

Обширный регион с более скромными ценами на виноградники. Но разброс цен очень велик и во многих районах начинается от €10 000, но вполне может составлять €38 000, как, к примеру, в Пик-Сан-Лупе департамента Эро. Цены в регионы стабильны, а активность покупателей высока.

 

Восточные Пиренеи

В департаменте Восточные Пиренеи сложность производства вина обусловлена границей с винодельческими регионами Испании, которые составляют местности конкуренцию. Стоимость виноградников колеблется от €8000 до €22 000 за гектар.

 

Юго-запад страны

На юго-западе Франции — одни из самых недорогих виноградников, цены на которые начинаются от €5000 и доходят до €45 000. Цены стабильны, а активность на рынке невысока. Исключением являются виноградники Мадирана, цены на которые в прошлом году выросли на 13%, достигнув €18 000 ввиду производства нескольких высококлассных вин.

 

Долина Луары

Еще один обширный регион с разнообразными показателями рынка и цен. Множество виноградников можно приобрести по цене ниже €10 000 за гектар, хотя в Пуй-Фюме производится отличное вино, а стоимость виноградников достигает €145 000 / 1 Га. Для сравнения, в Шатомельянте в Шере цены на виноградники за прошлый год взлетели на 35%, составив €11 000 / 1 Га.

 

Прованс

На юге страны, в Провансе, рынок очень динамичен, а спрос высок в большинстве районов. В среднем цена виноградника составляет €45 000 / 1 Га, но характерна сильная региональность. Наиболее успешные виноградники находятся в Бандоле, где цены в среднем находятся на уровне €120 000 / 1 Га, а также в Касиссе (€100 000 / 1 Га).