Аналитический обзор

Государственная ипотечная программа «єОселя» в последние годы фактически определяла динамику рынка жилой недвижимости. В 2025 году общий объем выданных ипотечных кредитов составил около 15,7 млрд грн, при этом порядка 94% этих средств пришлось именно на льготную программу. Однако уже в 2026 году ожидаемые изменения правил могут заметно ослабить её влияние и изменить структуру спроса.

Ужесточение условий и сужение круга заемщиков

Одним из ключевых факторов становится пересмотр требований к участникам программы. Государство вводит более жесткие ограничения по площади жилья, его максимальной стоимости и наличию недвижимости у потенциальных заемщиков. Если ранее часть несоответствий можно было компенсировать увеличенным первоначальным взносом, то теперь такой подход практически исключается.

В результате круг доступных объектов существенно сужается, а часть потенциальных покупателей просто теряет возможность воспользоваться льготной ипотекой.

Несоответствие лимитов реальным ценам

Дополнительное давление создаёт разрыв между рыночной стоимостью жилья и установленными параметрами программы. Значительная часть современных новостроек проектировалась и строилась в условиях роста себестоимости материалов, логистики и рабочей силы.

Многие такие объекты не укладываются в новые ценовые лимиты, из-за чего предложение квартир, формально подходящих под «єОселю», оказывается ограниченным. Это снижает практическое влияние программы на рынок и уменьшает её стимулирующий эффект.

Ослабление поддержки первичного рынка

В 2025 году «єОселя» существенно изменила структуру ипотечного спроса: значительная доля кредитных средств была направлена именно на первичный рынок. По сути, программа стала не только социальным инструментом, но и одним из механизмов поддержки строительной отрасли.

В новых условиях этот эффект может ослабнуть. Сокращение доступных объектов и снижение числа заемщиков напрямую отражаются на спросе на новостройки.

Фактор монетарной политики

Отдельную роль в 2026 году может сыграть политика Национального банка. Потенциальное снижение учетной ставки создаёт предпосылки для постепительного удешевления кредитных ресурсов. Это открывает возможности для развития классической коммерческой ипотеки.

Банки и девелоперы могут активнее запускать совместные программы, предлагая более гибкие условия, которые частично компенсируют сокращение государственной поддержки.

Итоги и прогноз

2026 год может стать переломным для ипотечного рынка Украины. Роль «єОсели» постепенно трансформируется: из массового драйвера она может превратиться в более узкоспециализированный инструмент.

Доля рыночных ипотечных продуктов при этом имеет все шансы вырасти. Для заемщиков это означает более строгий отбор в рамках государственной программы, но одновременно — расширение альтернатив за счет банковских и партнерских решений.