17:31

Рынок коммерческой недвижимости Москвы III квартал 2017

Продажа. Рынок в целом. Объем предложения

В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.

  

Ценовые показатели  

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила  2 998 $/кв.м.  Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.

Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.

 

64,6  57,1  59,0   -9   3,

 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	2 164	523 699	2 960	1,37	176 936
к II кв.2017	− 1%	− 5%	− 4%	− 3%	− 1%
к III кв. 2016	− 5%	− 35%	− 28%	− 24%	− 10%

 

 

Сравнительный анализ по сегментам

 

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым  по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%. 

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским  - вырос  на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

 

  

Ценовые показатели

За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.

Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.

 

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

 

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 341	347 182	1 714	1,28	202 521
к II кв.2017	+ 4%	− 9%	− 5%	− 9%	− 4%
к III кв. 2016	− 3%	− 38%	− 35%	− 33%	− 4%

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
Значение	160	39 688	626	3,91	63 439
к II кв.2017	− 18%	− 2%	− 5%	+ 16%	+ 4%
к III кв. 2016	− 15%	− 3%	+ 17%	+ 38%	− 17%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	315	91 091	434	1,38	210 068
к II кв.2017	+ 11%	+ 20%	+ 14%	+ 2%	+ 5%
к III кв. 2016	− 4%	− 35%	− 35%	− 32%	+ 1%

 

 

Торговая недвижимость

 

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта  – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м,  что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м ), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .

Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.

 

     

 

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

 

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	32	6 655	8	0,25	824 912
к II кв.2017	− 9%	− 16%	0%	+ 9%	− 16%
к III кв. 2016	− 22%	− 41%	− 48%	− 33%	+ 14%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	316	39 083	178	0,56	219 283
к II кв.2017	− 16%	− 12%	− 15%	+ 1%	+ 4%
к III кв. 2016	− 5%	− 34%	− 27%	− 24%	− 9%

 

 

 

 

 

Street-retail

 

Объем предложения

В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади –  на 20%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

 

  

 

Street-retail	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	107	9 934	29	0,27	343 396
к II кв.2017	− 14%	− 15%	− 19%	− 6%	+ 5%
к III кв. 2016	+ 1%	− 22%	− 2%	− 3%	− 21%

 

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	10	2 747	3	0,29	960 183
к II кв.2017	− 9%	− 3%	− 10%	− 1%	+ 8%
к III кв. 2016	− 41%	− 42%	− 38%	+ 6%	− 7%

 

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	97	7 188	26	0,27	275 718
к II кв.2017	− 14%	− 18%	− 20%	− 6%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 9%	− 10%	+ 5%	− 4%	− 15%

 

Офисная недвижимость

 

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в 3 квартале вырос на 4% по количеству и  снизился на 5% по общей площади и составил 1 341 объект общей площадью 1 714 тыс.кв.м, из них 238 объектов экспонировался в центре и  1 103 объекта  –  за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству вырос на 3%, а по общей площади уменьшился на 2%, а за пределами –увеличился на 5% и  сократился на 6%, соответственно.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 29%, а за пределами Садового Кольца – на 36%.

 

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 кв. 2016 года снизилась на 17% и составила   349 352 руб./кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам уменьшились только на 1%. Снижение цен было вызвано как окончанием экспонирования дорогого офисного объекта на Б.Якиманке (11 655 кв.м, 702 480 руб./кв.м), так и выходом на рынок ряда дешевых объектов на Уланском пер.(2 677 кв.м, 165 600 руб./кв.м), (2 783 кв.м, 152 713 руб./кв.м), (2 910 кв.м, 161 168 руб./кв.м), Потаповском пер. (6 680 кв.м, 137 725 руб./кв.м), (7 000 кв.м, 185 714 руб./кв.м), (7 585 кв.м, 216 000 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале увеличилась на 1% и составила 178 170 руб./кв.м.

Цены по объектам за пределами центра снизились, в то время, как по объектам в центре практически остались на уровне второго квартала, что свидетельствует о том, что спрос на первые помещения, в отличии от вторых, постепенно снижается.

  

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 341	347 182	1 714	1,28	202 521
к II кв.2017	+ 4%	− 9%	− 5%	− 9%	− 4%
к III кв. 2016	− 3%	− 38%	− 35%	− 33%	− 4%

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	238	85 194	244	1,02	349 352
к II кв.2017	+ 3%	− 19%	− 2%	− 6%	− 17%
к III кв. 2016	− 21%	− 42%	− 29%	− 10%	− 18%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 103	261 988	1 470	1,33	178 170
к II кв.2017	+ 5%	− 5%	− 6%	− 10%	+ 1%
к III кв. 2016	+ 2%	− 36%	− 36%	− 37%	0%

 

 

Аренда

Рынок в целом

 

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади –на 3%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.

 

Ценовые показатели

Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.

Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.

64,6  57,1  59,0   -9   3,3

 

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	4 452	32 416	2 260	0,51	17 969
к II кв.2017	− 7%	− 13%	− 10%	− 3%	− 3%
к III кв. 2016	+ 19%	− 0%	+ 3%	− 13%	− 3%

 

Сравнительный анализ по сегментам

 

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).

 

         

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год. 

По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась. 

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

 

 

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	922	6 660	254	0,28	30 808
к II кв.2017	− 10%	− 17%	− 19%	− 10%	− 2%
к III кв. 2016	+ 11%	− 3%	− 5%	− 14%	− 3%

 

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 633	19 984	1 090	0,41	17 327
к II кв.2017	− 7%	− 14%	− 11%	− 4%	− 2%
к III кв. 2016	+ 18%	− 3%	− 4%	− 19%	+ 1%

 

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
Значение	897	5 772	916	1,02	6 656
к II кв.2017	− 2%	− 3%	− 4%	− 3%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 31%	+ 15%	+ 17%	− 11%	0%

 

 

Торговая недвижимость

 

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.

Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.

 

 

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила  29 164 руб./кв.м/год.

Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.

 

 

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	922	6 660	254	0,28	30 808
к II кв.2017	− 10%	− 17%	− 19%	− 10%	− 2%
к III кв. 2016	+ 11%	− 3%	− 5%	− 14%	− 3%

 

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	51	658	13	0,26	58 889
к II кв.2017	− 30%	− 24%	− 18%	+ 17%	− 1%
к III кв. 2016	− 39%	− 29%	− 26%	+ 22%	− 3%

 

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	871	6 001	241	0,28	29 164
к II кв.2017	− 9%	− 17%	− 19%	− 11%	0%
к III кв. 2016	+ 16%	+ 1%	− 3%	− 17%	+ 2%

 

Street-retail

 

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и    на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%.  Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале уменьшился на 29% в центре и увеличился на 8% за его пределами. 

 

 Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца  в 3 квартале по сравнению со вторым снизилась на 13% и составила 67 263 руб./кв.м/год, при этом ставки по давно экспонируемым объектам снизились на 4%. Снижение ставки, в частности, произошло за счет ухода с рынка дорогих объектов на ул.Арбат (200 кв.м, 117 000 руб./кв.м/год), (154 кв.м, 124 433 руб./кв.м/год), (66 кв.м, 125 561 руб./кв.м/год), а также выхода в 3 квартале двух недорогих помещений на Столешниковом пер. (1 031 кв.м, 35 000 руб./кв.м/год) и на Хилковом пер. (36 212 кв.м, 39 100 руб./кв.м/год)

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале снизилась на 2%  и составила 33 343 руб./кв.м/год, что произошло за счет снижения на 3% ставок по помещениям, которые экспонируются уже не первый квартал.

 

 

Street-retail	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	353	2 351	76	0,22	34 976
к II кв.2017	− 10%	− 20%	− 19%	− 10%	− 5%
к III кв. 2016	+ 13%	+ 1%	+ 4%	− 8%	− 9%

 

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	17	255	5	0,29	67 263
к II кв.2017	− 32%	− 28%	− 6%	+ 38%	− 13%
к III кв. 2016	− 51%	− 38%	− 29%	+ 47%	− 3%

 

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	336	2 097	71	0,21	33 343
к II кв.2017	− 9%	− 19%	− 20%	− 12%	− 2%
к III кв. 2016	+ 21%	+ 9%	+ 8%	− 11%	− 3%

 

 

Офисная недвижимость

 

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за 3 квартал 2017 года по количеству снизился на 7%, а по общей площади - на 11%. Объем предложения составил 2 633 объекта общей площадью 1 090 тыс. кв. м., из них 266 объектов  – в центре и 2 367 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 16%, а за его пределами – на 11%. По сравнению  с  3 кварталом 2016 года объем предложения уменьшился на 44% по помещениям внутри Садового кольца и вырос на 3% - за его пределами.

 

 Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 2% и составила  26 747 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также снизилась на 2% и составила  16 269 руб./кв.м/год.

Спрос на помещения в центре и за его пределами, судя по незначительному снижению ставок, остается невысоким и по-прежнему практически не меняется.

 

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 633	19 984	1 090	0,41	17 327
к II кв.2017	− 7%	− 14%	− 11%	− 4%	− 2%
к III кв. 2016	+ 18%	− 3%	− 4%	− 19%	+ 1%

 

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	266	3 111	98	0,37	26 747
к II кв.2017	− 15%	− 18%	− 16%	− 2%	− 2%
к III кв. 2016	− 22%	− 31%	− 44%	− 28%	+ 5%

 

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 367	16 873	991	0,42	16 269
к II кв.2017	− 6%	− 13%	− 11%	− 5%	− 2%
к III кв. 2016	+ 25%	+ 5%	+ 3%	− 18%	+ 3%