На этой неделе исполнилось 120 лет со дня рождения Никиты Хрущева. Именно он развернул массовое жилищное строительство, стремясь обеспечить всех жителей страны пусть и одинаковыми, но доступными и недорогими в эксплуатации квартирами, и собирался в 1980 году провозгласить торжество коммунизма. Сегодняшняя ситуация с недвижимостью в стране разительно отличается от времен хрущевской «оттепели»: квартиры, а равно и их содержание, дорожают с каждым днем. В связи с этим возникает вполне резонный вопрос – под тяжестью непомерных расходов на жилищно-коммунальные услуги задыхаются только малообеспеченные слои населения, или «владельцы заводов, газет и пароходов» в своих сверхкомфортабельных резиденциях также ощущают на своих кошельках цепкую хватку суровой руки современного рынка?

На излете прошлого года, незадолго до наступления известных политических и экономических событий, экспертами озвучивались следующие средние суммы эксплуатационных расходов: от 66 рублей за «квадрат» (в доме с обычной инфраструктурой) до 110 рублей за метр (в домах с ландшафтной группой и прочимы изысками современной жизни). Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood отмечал, что в ряде случаев ежемесячные платежи за подобные объекты составляли в первопрестольной от 100 до 234 тысяч рублей плюс единовременные несистематические взносы, например, на ремонт трещин на фасадах или установку новых игровых площадок на прилегающей территории. Изменилось ли что-то за несколько месяцев?

Аналитики корпорации «Баркли» провели сравнительный анализ сегодняшних расходов на эксплуатацию в столичных жилых и апартаментных комплексах премиум- и элитного классов. Эксперты пришли к выводу, что при разнице в содержании недвижимости в этих сегментах порядка 17% разброс между ставками эксплуатационного платежа может достигать пятикратного размера.

Стоимость содержания любого жилья складывается из двух составляющих: коммунальных и эксплуатационных платежей. Потребляемые ресурсы – электричество, водоснабжение, отопление и т.д. – оплачиваются по счетчикам. Все, что связано с обслуживанием дома, относится к эксплуатационным платежам. «Размер эксплуатационного платежа в современных жилых комплексах зависит от многих факторов, - поясняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». – Базовой составляющей ставки являются такие стандартные услуги, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана, эксплуатация инженерных систем, озеленение. Остальное зависит от конструктива здания, дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей».

Средний размер эксплуатационного платежа в элитном сегменте на сегодняшний день составляет 150 рублей за квадратный метр ежемесячно при диапазоне от 70 до 350 рублей за «квадрат». Самая высокая ставка зафиксирована в жилом комплексе «На Трубецкой». Столь высокий уровень цен обусловлен тем, что в этом проекте представлено небольшое количество квартир, но есть объекты инфраструктуры, предназначенные исключительно для жильцов, и требующие больших затрат на обслуживание: бассейн, фитнес-зал и т.д. В половине элитных жилых комплексов размер эксплуатационного платежа находится на уровне среднего по рынку. Собственники квартир оплачивают такие услуги эксплуатирующей компании, как уборка территории и зон общественного пользования, озеленение внутреннего двора комплекса, обслуживание инженерных систем, круглосуточную многоуровневую охрану.

В премиум-классе усредненный показатель равен 125 рублям за метр в месяц. При этом самая высокая ставка на некоторых объектах достигает 350 рублей за метр, что соответствует уровню элитного сегмента. К примеру, столько платят владельцы апартаментов в комплексе «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». В этом случае ставки обусловлены наличием дополнительного инженерного оборудования для доставки воды на верхние уровни и обеспечения пожарной безопасности. Функционирование лифтового оборудования и уход за остеклением фасадов также требуют серьезных средств.

Если произвести расчет расходов на эксплуатацию в абсолютном выражении, то картина получается следующая: за вычетом коммунальных услуг по счетчикам обслуживание квартиры площадью в 110 квадратных метров в ЖК элитного класса обойдется в среднем в 16,5 тысяч рублей в месяц, в премиум-сегменте этот показатель несколько ниже, около 13,75 тысяч рублей ежемесячно. В целом средние показатели эксплуатационных платежей в проектах близки друг к другу. Отдельные «выскакивающие» значения относятся либо к комплексам с закрытой инфраструктурой, содержание которой ложится на плечи жильцов, либо к объектам с уникальными техническими характеристиками («Москва-Сити»).

В то же время содержание рядовой «двушки» в обычном, не элитном, московском доме обходится жителям в среднем в 5-6 тысяч рублей за месяц. Разрыв получается более чем двукратный при том, что даже такие относительно доступные объекты становятся в столице все дороже. Примечательно, что ровно такой же разрыв между эксплуатационными расходами на типовые и элитные многоквартирные дома существует в неофициальной столице Уральского края, Екатеринбурге. Там, по данным строительной компании «Комфортстрой», стоимость месячного содержания уральского объекта класса «премиум» выливается собственникам в сумму около 6 тысяч рублей. «Элитка» тянет уже на 9600, правда, по единодушному мнению местных специалистов, такой дом в Екатеринбурге всего один (КД «Тихвин»).

Общей тенденцией последнего времени, отмечает Екатерина Фонарева, стал более рациональный подход покупателей дорогой недвижимости, которые уже на этапе выбора интересуются не только стоимостью самой квартиры, но и размером тех счетов, которые им придется оплачивать ежемесячно. « Размер эксплуатационного платежа должен быть обязательно обоснован, – говорит эксперт. – Покупатели хотят понимать, из каких составляющих складывается предлагаемая к оплате сумма. Поэтому при расчете ставки важно соблюсти баланс и постараться обойтись без перекосов. Нежелание переплачивать за дополнительные «излишества» привело к тому, что в новых проектах закрытой и дорогостоящей инфраструктуры уже нет. Главная задача девелоперов – оптимизировать проект таким образом, чтобы покупатели получали необходимые услуги за умеренную плату».