13:15

Собственная квартира становится недостижимой мечтой: почему украинцам всё сложнее купить жильё

Еще десять–пятнадцать лет назад покупка собственной квартиры считалась сложной, но достижимой целью для работающей семьи. Сегодня же для значительной части украинцев это превращается в почти недосягаемую мечту. Рост цен на квадратные метры, снижение реальных доходов, инфляция, военные риски и ограниченный доступ к ипотеке формируют новую реальность, в которой собственное жилье становится предметом долгосрочных накоплений или вовсе откладывается на неопределенный срок.

Рынок недвижимости в Украине пережил несколько шоков подряд: экономические кризисы, пандемию, полномасштабную войну, миграцию миллионов граждан. Каждый из этих факторов повлиял на соотношение доходов населения и стоимости жилья. В результате разрыв между ценой квартиры и возможностями среднего домохозяйства значительно увеличился.

Цены растут быстрее доходов

По данным Государственной службы статистики, средняя номинальная заработная плата в Украине в 2021 году составляла около 14–15 тысяч гривен. В 2024–2025 годах показатель вырос до 18–20 тысяч гривен в зависимости от региона. Однако инфляция за военный период существенно снизила покупательную способность этих доходов.

В то же время стоимость жилья в крупных городах продемонстрировала устойчивость и даже рост в отдельных сегментах. В Киеве средняя цена квадратного метра на первичном рынке в 2021 году колебалась в диапазоне 1000–1300 долларов. В 2025–2026 годах в популярных районах новостроек цены нередко достигают 1400–1800 долларов за квадратный метр. Во Львове средние цены приблизились к 1300–1600 долларам, а в Одессе — к 1100–1400 долларам за «квадрат» в новых комплексах.

Если перевести эти показатели в стоимость стандартной двухкомнатной квартиры площадью 60 кв.м, то речь идет о сумме от 70 до 100 тысяч долларов в зависимости от города и класса жилья. Для семьи со средним совокупным доходом 35–40 тысяч гривен в месяц такая сумма выглядит неподъемной без долгосрочного кредита.

Ипотека: инструмент, который доступен не всем

Теоретически решить проблему могла бы ипотека. Государственная программа льготного кредитования под 7% годовых дала определенный импульс рынку. Однако условия участия ограничены: возраст заемщика, официальный доход, первоначальный взнос не менее 20%, а также ограничения по стоимости объекта.

Для квартиры стоимостью 80 тысяч долларов первоначальный взнос составит около 16 тысяч долларов. Для большинства молодых семей накопление такой суммы занимает годы. При этом ежемесячный платеж по ипотеке может достигать 20–25 тысяч гривен, что сопоставимо или даже превышает среднюю зарплату одного из супругов.

Дополнительный риск связан с нестабильностью доходов в условиях военной экономики. Банки осторожно оценивают заемщиков, а многие граждане опасаются брать на себя обязательства сроком на 15–20 лет.

Региональные различия: не везде одинаково

После 2022 года структура спроса изменилась. Западные регионы и относительно безопасные города столкнулись с наплывом внутренне перемещенных лиц. Это привело к росту цен на аренду и покупке жилья во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Тернополе.

В прифронтовых регионах цены на вторичном рынке снизились, однако это не сделало жилье массово доступным. Покупатели учитывают риски безопасности, состояние инфраструктуры и перспективы восстановления. Поэтому снижение цен часто сопровождается низкой ликвидностью объектов.

Строительная себестоимость и новые реалии

Существенную роль играет рост себестоимости строительства. По данным профильных ассоциаций, стоимость строительных материалов за последние годы выросла на 30–60%. Подорожали металл, цемент, утеплители, инженерные системы. Увеличились расходы на логистику и энергоносители.

Девелоперы отмечают дефицит квалифицированной рабочей силы, что также влияет на затраты. В результате новые проекты выходят на рынок с более высокой ценой, чем довоенные комплексы.

Аренда вместо покупки

Все больше молодых семей выбирают стратегию долгосрочной аренды. В Киеве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 2025 году составляет 10–15 тысяч гривен, двухкомнатной — 15–22 тысячи гривен в зависимости от района и состояния жилья.

Хотя аренда также подорожала, она не требует крупного первоначального капитала и долговых обязательств. Для многих это более гибкий и безопасный вариант в условиях экономической неопределенности.

Демографический фактор

Существенное влияние на рынок оказывает миграция. По разным оценкам, миллионы украинцев временно или постоянно находятся за границей. Часть из них адаптируется к новым условиям и приобретает жилье в других странах.

Это снижает потенциальный внутренний спрос на покупку квартир, но одновременно уменьшает число покупателей с достаточными накоплениями. В результате рынок становится менее массовым и более зависимым от ограниченной группы платежеспособных клиентов.

Сравнение с Европой

В странах ЕС проблема доступности жилья также актуальна, однако там развиты ипотечные инструменты с долгосрочными ставками 2–4% годовых и стабильными доходами населения. В Украине ипотечные ставки остаются выше, а макроэкономическая волатильность увеличивает риски.

Кроме того, в Европе активно развиваются программы социального жилья и субсидирования аренды, что частично компенсирует высокие цены на покупку. В Украине такие механизмы только формируются.

Сколько лет нужно копить?

Если семья откладывает 20% от совокупного дохода в 40 тысяч гривен, это 8 тысяч гривен в месяц. За год — 96 тысяч гривен. Чтобы накопить эквивалент 80 тысяч долларов (более 3 миллионов гривен по текущему курсу), потребуется свыше 30 лет при условии отсутствия инфляции и колебаний курса. Это делает покупку без ипотеки практически невозможной.

Что может изменить ситуацию

Эксперты называют несколько факторов, способных улучшить доступность жилья: расширение государственных ипотечных программ, снижение процентных ставок, привлечение международных инвестиций в строительство, развитие рынка арендного жилья с прозрачными условиями.

Важную роль сыграет темп экономического восстановления после войны. Рост ВВП, создание рабочих мест и повышение реальных доходов могут сократить разрыв между ценами и платежеспособностью населения.

Вывод

Сегодня покупка собственной квартиры для значительной части украинцев действительно становится сложной и отдаленной целью. Высокая стоимость квадратных метров, ограниченный доступ к кредитованию, инфляция и нестабильность доходов формируют барьер, который преодолеть могут далеко не все.

Рынок недвижимости постепенно трансформируется: растет доля аренды, усиливается роль инвесторов, сокращается массовый сегмент покупателей. Вопрос доступности жилья становится не только экономическим, но и социальным вызовом для государства.

Без системных изменений и расширения финансовых инструментов собственная квартира рискует окончательно перейти из категории жизненного плана в категорию долгосрочной мечты для миллионов украинских семей.