К чему готовиться и что делать, чтобы получить ипотеку без проблем? Предлагаем ознакомиться с практическими советами и рекомендациями от ипотечного эксперта Вероникой Хегровой.

В чём ошибаются некоторые соискатели ипотеки?

Дело в том, что они часто начинают искать банк, который предоставил бы им ипотеку, только тогда, когда они уже выбрали конкретную недвижимость для покупки. Однако это может принести им определённые сложности. Например, заявители не соответствуют требуемым критериям и банк отклоняет их заявку, или им может потребоваться получить более низкую ипотечную ссуду, чем предполагалось изначально. Поэтому необходимо заранее и тщательно подготовиться к получению ипотеки.

В какой жизненной ситуации мало шансов получить ипотеку?

Банки оценивают ряд параметров для тех, кто заинтересован в ссуде, и один из них – источник дохода. Например, сотрудники, находящиеся на испытательном сроке или получившие уведомление о увольнении, не получают ипотеку. Поэтому если вы планируете сменить работодателя, оформляйте ипотеку как минимум за полгода до того, как начнёте устраиваться на новую работу.

Банк не предоставит вам ипотеку, если у вас есть доход только по договору на проведение работы. Важен доход от постоянной работы.

У начинающих предпринимателей, которые ещё не подали налоговую декларацию в налоговую инспекцию, также возникают сложности с признанием дохода. В этом случае банку негде получить информацию о стабильности и доходах. Если вы собираетесь заниматься бизнесом, оформляйте ипотеку в то время, когда, например, у вас ещё есть постоянный доход от работы.

После начала пандемии коронавируса банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов предпринимателям и сотрудникам в «рискованных» отраслях. Это были, например, работники сферы туризма, гастрономии, культуры и выставок, которые потеряли свой регулярный доход после закрытия. Некоторые соискатели ипотеки, работающие в этих секторах, разрешили ситуацию, перейдя в «более безопасные» отрасли.

Каким образом можно получить максимальный кредит, который мне нужен для покупки недвижимости?

Максимальная сумма предоставляемой ипотеки зависит от размера вашего дохода. Если претендентов на ипотеку несколько, их доходы складываются. У вас, как у сотрудника, не так много возможностей увеличить свой доход. Однако ваш регулярный заработок может быть увеличен, например, за счёт регулярных или специальных премий и вознаграждения за работу, выполненную сверх ваших обычных обязанностей.

Владельцы малого бизнеса имеют больше возможностей для увеличения своего дохода. Самозанятый может увеличить налоговую базу в своей налоговой декларации, например, изменив метод расчёта расходов. Владельцы бизнеса, в свою очередь, могут увеличить свою обычную заработную плату, из которой выплачивается социальное и медицинское страхование.

Что ещё может повлиять на решение банка?

Помимо дохода, банки также интересуются размером ваших текущих финансовых обязательств. Вы можете получить более высокую ипотеку, если погасите другие ссуды и кредиты до подачи заявления на ипотеку. Типичными примерами являются кредитные линии по кредитным картам и овердрафты по текущим счетам. Следовательно, если у вас несколько кредитных карт, стоит аннулировать те, которые вы в настоящее время не используете.

Невыполненные обязательства в большинстве случаев являются непреодолимым препятствием на пути к ипотеке. Поэтому прежде чем приступить к оформлению жилищного кредита, убедитесь, что у вас нет непогашенных долгов. Если вы подаёте заявку на ипотеку, вам также необходимо обратить внимание на правильное и своевременное погашение всех имеющихся финансовых обязательств.

Сегодня у соискателя ипотеки также должны быть достаточные сбережения собственных денег. Какой риск следует учитывать?

В настоящее время банки предоставляют ипотечные ссуды на сумму до 95 процентов от стоимости заложенного имущества. Это означает, что вы должны были накопить не менее пяти процентов от стоимости приобретаемой собственности на момент подачи заявления на ипотеку. Если банк оценивает купленную недвижимость, например, в 3 млн крон, вы должны подготовить 150 тысяч крон из собственных средств. Вы также должны покрыть любые комиссии агентства недвижимости из собственных сбережений. Её размер чаще всего колеблется от 4 до 6 процентов.

Сегодня банки более осторожны в оценке цен на недвижимость. Банк может оценить недвижимость ниже требуемой покупной цены. Вы также должны покрыть разницу между покупкой и ориентировочной ценой из собственных сбережений или добавить ещё один залог в банк.

Если часть собственных сбережений отсутствует, как быть в такой ситуации?

Если вы не накопили по крайней мере пять процентов от оценочной стоимости приобретаемой собственности, попробуйте обратиться за помощью к семье. Залог на другую недвижимость также поможет получить необходимую сумму ипотеки. Это означает, что помимо приобретаемой недвижимости будет заложена ещё одна недвижимость. Однако собственник недвижимости должен согласиться на это.

Важным решением также является выбор оптимальной фиксации процентной ставки. Ставки по ипотеке сейчас растут. По оценкам специалистов, они могут вырасти до 4% и более. Однако в будущем они могут снова упасть. Какую фиксацию процентной ставки выбрать?

Текущий рынок очень сложно предсказать. Большинство банков сравнивают ставки как для более коротких, так и для более длительных фиксаций, что означает, что ставка для трёхлетнего фиксирования иногда такая же, как и для десятилетнего фиксирования.

Лично я бы порекомендовала как минимум пятилетнюю фиксацию, которая даст время развернуться в противоположном направлении (например, падение процентных ставок) и в то же время даст клиенту гарантию стабильного и неизменного погашения в течение как минимум пяти лет.