Первичный рынок Московского региона находится в «томительном ожидании» отмены программы государственного субсидирования ипотечных ставок, которая в массовом сегменте обеспечивает до 90% всех сделок с привлечением заемных средства. Специалисты Ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали, что сегодня могут предложить банки в качестве альтернативы программе господдержки, как изменяться условия кредитования и как отразится на рынке субсидирование первого взноса взамен ставок с учетом того, что доля «проблемных» потенциальных заемщиков с низким уровнем дохода и высокой закредитованностью по итогам 2015 года достигла 70%.

1. Что имеем, сохраним?

На сегодняшний день минимальная ипотечная ставка по стандартным (вне программы субсидирования) банковским программам составляет 13% в «Газпромбанке» для сотрудников самого банка и ПАО «Газпром», для остальных категорий клиентов ставка стартует от 14%.

От 13,5% начинается ставка в «Россельхозбанке» при условии первоначального взноса от 50% и сроке кредита до 5 лет. Такую ставку можно получить и в «Сбербанке России», однако доступна она только для сотрудников банка или его дочерних предприятий, для остальных заемщиков ставка стартует от 14%. Но и такой процент по кредиту смогут получить далеко не все – для этого необходимо внести первоначальный взнос в размере не менее 50% от общей суммы кредита, а его срок должен составлять не более 10 лет. Если рассматривать самые «послабляющие» условия в рамках стандартной программы «Сбербанка России», то при минимальном взносе от 20% и максимальном сроке кредитования до 30 лет, рассчитывать на ставку ниже 15% не приходится.

Следующей по уровню процентных ставок идет стандартная программа ВТБ24 и Банка Москвы, в рамках которой предлагается фиксированная ставка в размере 13,75% при максимальном сроке кредитования до 50 лет и минимальном первоначальном взносе от 20%. Фиксированная ставка означает, что даже те заемщики, которые «пройдут по нижней границе» (то есть внесут минимально возможный первоначальный взнос при максимальном сроке кредитования), будут иметь возможность получить такую ставку.

Далее следует ставка в размере 14%, которую можно получить сразу в нескольких банках, – «Открытие» и «Возрождение». При этом в банке «Возрождение» ставка фиксированная, а в банке «Открытие» зависит от приобретаемого объекта. В банке «Возрождение» условия программы предусматривают минимальный первоначальный взнос от 15% при максимальном сроке кредитования до 30 лет, а в банке «Открытие» – минимальный первоначальный взнос от 30% при максимальном сроке кредитования до 30 лет. Стоит отметить, что минимальный первоначальный взнос среди стандартных программ предлагается в Сургутнефтегазбанке и АКБ «Енисей» – от 10%.

Ставки по программам остальных коммерческих банков начинаются от 14,25 %.

2. Назад в 2014 год

«Конечно, вернуться к докризисному уровню ставок 2014 и 2013 годов рынок, скорее всего не сможет. В 2013 году при максимальной ключевой ставке в 5,5% средний уровень ипотечных ставок был 12,6%, в 2014 году – ключевая ставка за год выросла с 7% до 10,5%, а средняя ставка по ипотечным кредитам поднялась до почти 13,5%. Сейчас при ключевой ставке в размере 11% банки могут приблизиться к уровню ипотечных ставок конца 2014 года (разумеется, до повышения ставки ЦБ до 17%). На текущий момент средняя ставка по стандартным программам банков составляет 13,7%, снижение ставок после отмены госсубсидирования может дойти в среднем до 13-13,5%, то есть средняя ставка может опуститься до 13,25%, но не более того», – комментирует Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.

3. Субсидирование первоначального взноса – начало конца?

«С начала 2015 года мы неуклонно движемся к ухудшению портрета ипотечного заемщика по сравнению с 2014-2013 годами. На сегодня порядка 65-70% потенциальных заемщиков можно отнести к категории “проблемных” – это те люди, которые не имеют достаточного дохода для получения требуемой суммы, работают в сферах и компаниях повышенного риска (представители таких профессий как пожарные, летчики, работники МЧС и т.д., а также сотрудники компаний, где идет процедура банкротства), получают невысокий “серый” доход и не владеют иными активами для пополнения семейного бюджета (дополнительной недвижимостью, ценными бумагами и т.д.) и имеют высокий уровень закредитованности. Сейчас довольно сильно “бросается в глаза” несоответствие пожеланий заемщиков и их реальных возможностей – становится все больше людей, которые, например, при доходе не более 50 тыс. рублей рассчитывают получить в кредит 7-8 млн рублей, причем у них вызывает искреннее удивление, когда выясняется, что для такого размера кредита сумма ежемесячного платежа должна составлять не менее 80 тыс. рублей. В ситуации, когда больше трети потенциальных заемщиков испытывают финансовые трудности, связанные с сокращением доходов и высокой кредитной нагрузкой, субсидирование ипотечного взноса может спровоцировать дополнительный приток таких “проблемных” клиентов, что повлечет увеличение доли просрочек по кредитам и невыплат», – рассказывает Алексей Новиков.