Кто благодаря кризису получил новые возможности на рынке промышленной недвижимости? Зачем сегодня строить автозаводы и займут ли китайцы ниши, освобождаемые европейцами? Об этом мы беседуем с генеральным директором компании STEP Юрием ИОФФЕ.

– Юрий Борисович, чем промышленный сегмент принципиально отличается от других направлений коммерческой недвижимости?

– Основное отличие, пожалуй, состоит в том, что в инвестиционном проекте возведения нового завода или фабрики объем затрат непосредственно на строительную часть составляет примерно 30%, максимум – 50%. Все остальное – это затраты на технологическую составляющую, в том числе на оборудование и персонал, который с этим оборудованием умеет работать.

Соответственно, и развивается этот рынок несколько по иным законам и под воздействием иных факторов, чем другие сегменты коммерческой недвижимости.

– А он сейчас вообще развивается?

– Безусловно, хотя, конечно, экономическая ситуация серьезно скорректировала и затормозила это развитие. Тем не менее, несмотря на весь инвестиционный негатив, который наблюдается в стране, опыт работы нашей компании показывает, что количество обращений заказчиков и тендеров, в которых мы участвовали в январе-феврале 2015 года, пока не уменьшилось. В некоторой степени это нас даже удивило.

Возможно, активность рынка в начале года связана с некоторым отложенным спросом, который образовался в период самых сильных валютных колебаний. Тогда потенциальным заказчикам было не до подписания договоров, они пытались понять, как сохранить средства.

– Кто из инвесторов сейчас проявляет активность на этом рынке?

– В первую очередь – это крупнейшие корпорации, как российские, так и иностранные. Они мыслят пятилетками и десятилетиями, к тому же у них есть финансовые ресурсы, и собственные и заемные, поэтому сиюминутная конъюнктура на большинство их проектов не оказывает особого влияния. Более того, для некоторых она даже выгодна.

К примеру, одна из западных компаний, крупнейший игрок рынка, приняла решение о строительстве в уральском регионе огромного завода по переработке минеральных ресурсов. Безусловно, владельцы обеспокоены экономической нестабильностью, но у них есть как рублевые, так и валютные покупатели. А вдобавок к снизившейся из-за ослабления рубля себестоимости компания обеспечивает то качество переработки сырья, которое дает ей явные конкурентные преимущества по сбыту.

Если говорить о локальных мелких игроках, то они сейчас просто пересиживают это время в режиме ожидания, поскольку получить фондирование в банках под приемлемый процент просто невозможно.

– А по какой ставке девелоперы были бы готовы кредитоваться?

– Тут важно не путать профессиональных девелоперов промышленной недвижимости и стратегических инвесторов. Первые зарабатывают на возведении и обслуживании объектов, и для них, по моим представлениям, ставка кредитования в 10-12% – предел. И даже при этой ставке рентабельность бизнеса будет крайне низкой.

Что касается стратегических инвесторов, то тут все зависит от доходности будущего бизнеса. Хотя под 20% они тоже не будут брать «длинные» инвестиционные кредиты на 5-7-10 и более лет. Трудно представить, какую доходность нужно иметь, чтобы это оказалось выгодно и востребовано, чтобы хотя бы просто сбалансировать финансовую модель.

– Есть ли непосредственно у вашей компании заказчики, остановившие свои проекты?

– В нашем портфеле заказов есть три таких проекта. Возможная приостановка очень сильно зависит от стадии, на которой проект находился, когда начались проблемы в экономике. Если оборудование и технологии предполагались импортные, но еще не были закуплены, то их удорожание выступало причиной приостановки проекта. При этом они имеют все шансы возобновиться, когда ситуация стабилизируется.

– Какие проекты на этом рынке относятся к мелким, а какие к крупным?

– Есть так называемые микропроекты, например небольшие производственные пристройки. Их стоимость менее 10 млн долл. К небольшим промышленным проектам можно отнести все, которые стоят от 10 до 30 млн долл. Имеется в виду общий бюджет проекта, включая технологии и оборудование. К средним – проекты в 30-50 млн долл., все что дороже – уже крупные. Их реализуют значительные игроки, и именно они сейчас продолжают работу.

К примеру, расширяться себе может позволить «Норильский никель», у которого есть возможности финансирования. Огромный оборот, существенная часть выручки в валюте… Или Bridgestone, строящий в Ульяновске шинный завод.

Казалось бы, авторынок сейчас на спаде, но пока завод будет построен, пока введен в эксплуатацию, пока выйдет на проектную мощность, спад, вполне вероятно, сменится подъемом. Но даже если и нет, то рынок сбыта таких корпораций не ограничен страной, где расположено производство.

Даже если на российском рынке сбыт упадет, они переориентируют его на третьи страны. Рублевая составляющая в производстве высока, то есть они получают возможность снижения себестоимости продукции, которое сбалансирует затраты на поиск новых рынков сбыта.

Для большой корпорации, мыслящей глобально, возможность диверсифицировать производство, в том числе и по разным странам, делает бизнес намного устойчивее. А экономические спады и подъемы – процесс постоянный, в одной стране кризис начинается, в другой заканчивается.

– Вы говорите о проектах, которые все-таки были запущены еще до начала кризиса…

– Конечно, все эти проекты стартовали намного раньше. Дело в том, что инвестиционный цикл в промышленной недвижимости очень длителен, только от идеи до начала строительства может пройти пять-семь лет.

Новые игроки, которые начали планировать свои проекты уже в условиях экономической нестабильности, выйдут на стадию строительства только через несколько лет, минимум – через год-полтора. А вот действующие операторы сегодня имеют неплохой шанс расширить свое производство. Чем, к примеру, пользуется Hyundai, расширяющийся, чтобы занять долю рынка уходящего из России General Motors.

– Вы согласны с прогнозами, что ниши уходящих с рынка европейских компаний начнут занимать китайские инвесторы?

– Безусловно, китайские инвесторы воспользуются новыми возможностями. У них есть потребности в экономической экспансии, в том числе и заявленной на уровне государственной политики. Мы уже сейчас видим примеры всего этого. Один из показательных – завод Great Wall Motors Ltd в Тульской области, в который планируют инвестировать более 500 млн долл.

Впрочем, ожидать, что новые китайские проекты начнут появляться один за другим, не стоит. Китайцы вообще не склонны к поспешности. Если европейский бизнес мыслит годами, крупные корпорации – пятилетками, то у китайского бизнеса более широкие горизонты планирования. У них нет задачи обеспечить результат прямо завтра, у них есть цель – добиться обязательного успеха, пусть и в отдаленном будущем.

Если говорить о перспективах китайских проектов именно в связи с девальвацией рубля, то, возможно, что мы увидим несколько парадоксальную вещь: на российском рынке могут появиться предприятия по производству продукции для внутреннего рынка самого Китая. Поскольку у них производство хотя и весьма дешево, но оно все-таки привязано к доллару. Поэтому продукция расположенного в России предприятия по производству, например, продуктов питания может найти в Китае свой рынок сбыта. Но тут все будет зависеть от дальнейших валютных колебаний.

– Какие вообще отрасли промышленности сегодня наиболее перспективны в качестве заказчиков новых производственных объектов?

– Во-первых, это все, что связано с импортозамещением. К примеру, пищевая промышленность, агроиндустрия или производство стройматериалов.

Во-вторых, это производство продукции, ориентированной на экспорт. Предприятия по переработке минерального сырья, металлургические, химические и т. д. Те, у кого есть зарубежный рынок сбыта и валютная выручка, сегодня имеют хорошие возможности для расширения.

– А через полтора года опять все изменится…

– Возможно. Но это уже превратности бизнеса. Вектор принятия решений здесь зависит от запасов прочности компании и веры ее руководства в умение делать верные прогнозы.

– Если резюмировать, то ваш взгляд на развитие рынка промышленной недвижимости оптимистический или пессимистический?

– Я бы назвал его реалистическим. Проблемы есть, и их немало. Но игроки рынка понимают, что жизнь продолжается, а за любым спадом следует подъем, этого закона никто не отменял.

Индустриальная недвижимость и сегодня является вполне объективным рычагом если не роста экономики, то средством удержания ее от падения. На фоне других сегментов коммерческой недвижимости перспективы промышленного выглядят сегодня однозначно выигрышнее.