В условиях длительной дестабилизации экономики и негативных ожиданий от будущего эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять можно ли уже сегодня говорить о наступлении кризиса.

1. Девальвация рубля

Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году. Да, с одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублёвые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014 году не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее, уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014 года инфляция может вырасти до 9%. Это ведёт к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, уже сегодня. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновлённым прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это по сути главный индикатор здоровья экономики и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое, и составит в итоге не более 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платёжеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в 3 квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в 4 квартале выросло количество отказов по ипотеке.

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог – где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого «удовольствия» и отложат свои планы «до лучших времен».

8. Падение объёмов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие 10 месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше относительно всего 2013 года. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые вполне возможно успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в 2 раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако, уже сегодня повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) – тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014 года такого падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы наблюдали повышенную покупательскую активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014 года мы видим рост цен на 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки повышением спроса.

«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Вместе с тем, мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким образом, в течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на казалось бы нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности – явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с 5.11.2014 г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах».

«В настоящее время ситуация на рынке все больше разворачивается в сторону покупателей, - комментирует Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». – Понятно, что в таких непростых экономических условиях продавцы более лояльны и сговорчивы, идут на скидки, предоставляют рассрочки. Да, у застройщиков становится все меньше доходность. Но для опытных девелоперов это не критично. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, прошла не одну школу кризиса. Мы знаем, что предпринять в таких условиях. Я бы сказала, что сейчас ситуация не так критична, как могла бы быть. Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен – в среднем, на 2-6%. Если курс доллара в конечном итоге стабилизируется, то активность покупателей на рынке элитной недвижимости однозначно увеличится. Соответственно, повысится и ценовая динамика. Следующий год расставит нам все точки над i».