Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.

Для чего нужен задаток?

Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен.

С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта.

Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.

Говорит Гражданский кодекс Украины…

В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса (ГК) Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей. Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного (или даже полного) выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. грн. вручил продавцу в качестве задатка 5 тыс. грн., то покупателю предстоит доплатить в последующем только 95 тыс. грн.

Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства.

Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено. В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток (должник), нарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток. Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток (кредитор), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы.

Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором. Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы (стоимости) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка. В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила. Это можно предварительно установить в основном договоре (соглашении о задатке).

Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения (например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК) или вследствие невозможности его выполнения (например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы).

«Несущественные» детали

Задаток является хорошим средством защиты прав и серьезной гарантией выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально. В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности. Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни.

Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. По условиям этого соглашения продавец получил 3%, рассчитанных от суммы предполагаемой сделки. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен. Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере. Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере.

Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации. Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т. д. (об этой процедуре следует написать отдельную масштабную статью).

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации. В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК. Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору.

В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток. Если этого не сделать, задаток может быть расценен как авансовый платеж и ??тратит свое прямое назначение. Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги. Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является.

Предварительный договор: забегая назад

Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным. Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон возникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (обязательство оплатить имущество) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи). И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т. п.). По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить ее. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.

Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры.