В связи с падением курса рубля, а также в ожидании применения нового налога на недвижимость собственники уже предпринимают попытки увеличить арендную плату. Однако арендаторы жилья эконом-класса не в состоянии платить больше, ведь их платёжеспособность не меняется: зарплаты остаются на прежнем уровне, а расходы при этом растут.

«Арендаторы и хозяева, как правило, находят компромисс, оставляя прежнюю арендную ставку. Данная ситуация сохранится как минимум в первые три месяца 2015 года. Остальное будет зависеть от дальнейшего развития экономических и политических событий», — рассказала АиФ.ru Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

Паника на рынке

На протяжении 2014 года стоимость аренды жилья в Москве практически не менялась, однако небольшое повышение всё же произошло: после традиционного роста стоимости аренды в «горячий сезон» (август – сентябрь) на самые дешёвые одно- и двухкомнатные квартиры цены выросли на 4 %, однако ожидаемой коррекции в ноябре – декабре, когда цены падают на 2–3 %, не случилось: они остались на том же уровне.

Кроме того, затронула аренду и паника на рынке недвижимости в конце года: «В начале декабря произошло повышение цен: эконом-класс вырос на 5–10 %, бизнес-класс — на 7–8 %, а элитное жильё в данный момент, по сути, «не существует» — такие квартиры никто не хочет снимать. Кроме того, к нам поступают запросы от хозяев квартир, которые хотят получать арендную плату не в рублях, а в долларах, однако по понятным причинам на это никто не соглашается. Среди наймодателей в данный момент прослеживается паника, и они «держатся» за своих жильцов, стараясь не повышать ставки. Однако, каким образом изменится ситуация в новом году, сказать точно нельзя», — рассказала Юлия Гасиловская, директор центра аренды квартир компании «БЕСТ-Недвижимость».

В тесноте, да при рублях

Предложение в данный момент превышает спрос во всех сегментах, включая самый популярный эконом-класс, однако хозяева не спешат снижать ставку, чтобы быстрее сдать квартиру, а предпочитают ждать. Ситуация может измениться из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ: из-за этого подорожает и ипотека, которая в новом году будет стоить не менее 19–20 % годовых. Такие ставки сделают покупку собственного жилья недоступной для многих россиян, и они будут вынуждены арендовать его.

Впрочем, эксперты не исключают и обратной ситуации: в случае усугубления кризиса и серьёзного обнищания населения люди будут предпочитать арендовать одно-/двухкомнатные квартиры вскладчину в целях экономии. В данный момент процент таких арендаторов ничтожен. При таком развитии событий спрос может упасть ещё сильнее, а хозяева будут вынуждены снижать ставки. Цены на аренду могут пойти вниз и в том случае, если в связи с кризисом в столице будет нехватка рабочих мест. А если люди начнут уезжать из Москвы, как это было в 2009 году, аренда в столице подешевеет.

40 тысяч за «однушку»

Снять однокомнатную квартиру в черте МКАД сегодня стоит в среднем 41 тыс. рублей, двухкомнатную — 56 тыс. рублей. В ближайшем Подмосковье, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость аренды составляет: для однокомнатных квартир — 31 тыс. рублей, двухкомнатных — 41 тыс. рублей, трёхкомнатных — 56 тыс. рублей. Снять «однушку» в 20–30 км от МКАД можно за 22 тыс., а «двушку» — за 31 тыс. рублей. Аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса в «старой» Москве обойдётся в 72 тыс., двухкомнатной — 95 тыс., трёхкомнатной — 140 тыс. рублей. В Подмосковье цены составляют 31, 48 и 67 тысяч рублей соответственно.

Большие деньги в тени

Сколько квартир сдаётся в Москве, не может в точности сказать никто. Мэр города Сергей Собянин в конце 2013 года заявлял, что их примерно 130 тысяч, а бюджету мегаполиса теневой рынок наносит ущерб в размере 27,5 миллиарда рублей. Есть у незаконной аренды и другая сторона, которая заключается в том, что арендаторы перед хозяевами квартир находятся в незащищённом положении и никак не могут оспорить повышающиеся ставки.

Дело в том, что в договоре аренды может быть прописано, что хозяин обязуется не повышать ставку аренды, но чаще всего обозначен и пункт, согласно которому арендодатель вправе разорвать договор без объяснения причин. Значит, если арендатор не согласен с повышением ставки, владельцу квартиры проще найти новых жильцов, чем нести убытки.

Доходные дома для нового времени

Попытки московского правительства при помощи участковых склонить хозяев начать платить налоги провалились. Раскрывать свой статус не захотели в том числе и арендаторы, которые понимали, что налог обязательно будет включён в размер арендной платы. В результате полицейским либо вообще не открывали дверь, либо разыгрывался спектакль, когда хозяева утверждали, что арендаторы просто приехали к ним «погостить», и денег они не платят.

Вскоре власти осознали, что единственный способ сделать рынок легальным — начать строительство доходных домов, которые изначально возводятся для того, чтобы сдавать их внаём. В нашей стране такой опыт уже был: до революции такие дома строили в массовом порядке, причём государство активно участвовало в этом, взяв на себя подведение всех коммуникаций.

Насколько реален такой бизнес в современных условиях, сказать сложно, ведь он предполагает уверенность в будущем: доходный дом окупается только через 15–20 лет. Кроме того, чтобы конкурировать с частной арендой, квартиры в доходных домах должны сдаваться по более низким ценам, что довольно проблематично, учитывая стоимость московской земли.

«Когда появятся доходные дома, то стоимость аренды в них, скорее всего, будет не ниже рыночной, ведь никакому инвестору не захочется терять прибыль, — считает Киселёва. — Поэтому появление доходных домов на рынок аренды в целом не окажет существенного влияния. Если всё же появятся доходные дома, где плата за наём будет ниже рыночной, то, скорей всего, это жильё будет предоставляться определённым категориям граждан по социальным программам, как это происходит, например, при улучшении жилищных условий. Остальным же гражданам по-прежнему придётся подбирать себе жильё, исходя из собственных доходов».