Как правило, продавец недвижимости хочет за нее получить как можно более высокую сумму. А покупатель, в свою очередь, наоборот хочет заплатить как можно меньше. Чтобы сделка состоялась, обеим сторонам приходится идти на компромисс. Чересчур высокая цена может как отпугнуть многих потенциальных покупателей, так и сильно протянуть ценное время. А слишком низкая цена может оказаться катастрофически невыгодной. Чтобы не ошибиться с ценой, существует как минимум два отличных варианта, которые помогут вам узнать реальную цену вашей квартиры: нанять профессионального оценщика, а они в Чехии чрезвычайно популярны, либо просмотреть десятки местных веб-сайтов, чтобы сориентироваться на рынке.

Вот на что вам нужно обратить внимание, если вы пытаетесь оценить вашу недвижимость самостоятельно.

Что создает цену недвижимости

Транспорт

Несмотря на то, что в Праге просто блестящая транспортная система, между прочим, одна из лучших в мире, цену определяет наличие по соседству с недвижимостью станции метро. Их в Праге на сегодняшний день 61 и они распределены по трем веткам, которые покрывают почти весь город. Зоны между ветками, как правило, стоят на порядок дешевле тем те, что вокруг веток. Потому даже если вы пытаетесь сориентироваться в цене по району, обращайтесь внимание на удаленность недвижимости от станции метрополитена. Квартира в 500 метрах от станции или в трех километрах будет стоить по-разному даже при наличии других равных характеристик: одинаковом метраже, этаже, ремонте и т.д.

Следующим фактором, влияющим на цену недвижимости, является наличие трамвайных и автобусных остановок поблизости. Остановки трамвая недалеко недвижимости – огромный плюс, потому как трамвай – самый старый вид транспорта в городе и их сеть чрезвычайно обширна. Автобусные остановки, в свою очередь, тоже можно разделить на две группы с точки зрения цены недвижимости возле них: те, где автобусы останавливаются каждые 5 минут, и те, где они останавливаются лишь каждые 15-20 минут. Последний вариант – самая дешевая недвижимость в Праге, которую чаще всего выбирают либо обладатели машины, либо многодетные семьи.

Пражский уклад жизни определяет комфортное передвижение как «добраться до центра за 25 минут», если это время превышено (таких районов в городе совсем немного), то стоимость недвижимости там значительно понижается. Хотя сильно увеличивается доступность спорта, бассейнов, непереполненных торговых центров и природы.

Тип здания

Среди самых популярных типов квартирных домов в Праге можно выделить эти: кирпичный, панельный, супердешевая новостройка, новостройка эконом-класса, новостройка премиум-класса, исторические и смешанные здания. Панельные дома и супердешевые новостройки - это одни и те же панельные здания, только первые построены в 70-ых года прошлого века, а последние – в нашем веке. Первые находятся в более развитых районах, потому как район разрастался и облагораживался более 40 лет. Эти здания самые дешевые в Чехии. О панельных домах в Чехии здесь.

Кирпичные дома в Праге высоко ценятся и стоят несколько дороже, особенно если расположены в хорошем районе. Если в них сделан капитальный ремонт, их цена приближается к дорогим новостройкам.

Исторические дома в Праге – это особый вид недвижимости на любителя. Они обладают целым рядом совершенно уникальных качеств: невероятной архитектурой, высоченными потолками, расположением в самых развитых и красивых района Праги. Помимо того, что сами дома очень высоко ценятся благодаря архитектуре, лепнине и элементам живописи, которые можно встреть как на фасаде, так и внутри здания, они всегда расположенных в самых центровых районах с блестящей инфраструктурой. У многих людей именно они в первую очередь ассоциируются с Чехией. Это самое дорогое жилье в стране. Роль здесь играет архитектура, наличие станций метро, развитость района, красивые виды из окон, доступность лучших школ и т.д.

Новостройки эконом-класса предлагают в Праге самые разные цены, в зависимости от уровня строительных материалов, которые в них использованы и ух удаленности от центра города. Новостройки в центре стоят на 30-40%, чем аналогичные кварриры на окраине города. При этом в сравнении с большинством городов на постсоветском пространстве, Прага – совсем небольшой и крайне компактный город, которые имеет кольцевое построение: в центре кольца расположен исторический центр, вокруг него находится широкий центр и замыкает все кольца зеленая окраина с прилегающими деревнями.

Новостройки премиум-класса. Это самое дорогое жилье среди нового фонда. Оно строится как на местах снесенных исторических зданий в центре, так и в любом развитом районе города. Высочайший уровень используемых материалов, прекрасный вид из окон, охрана, рецепция, бассейны и фитнес-залы прямо в здании. В данном случае на цену совсем не влияет расположение (квартиры для состоятельных людей с автомобилями), но лишь высота этажа, на котором расположена квартира и предлагаемые в резиденции услуги.

Смешанные здания в Праге представлены как старым фондом, так и новым. Их материал обычно никак не влияет на цену (несущие стены выполнены из бетона, а остальные – из кирпича, в новостройках применено много стекла).

Состояние дома

Вот уже около 15 лет в Праге ведутся массовые реновации и утепление старого жилого фонда. Логичный вывод – квартира в утепленном доме стоит дороже, но помогает сэкономить на отчислениях на ремонт и на отоплении. Утепленные дома выглядят гораздо более опрятными, часто в них меняют и лифты, и входные двери или крыльцо, ремонтируют и прочие помещения самого здания.

Квадратный метр в новостройке всегда стоит на 15% дороже, чем в аналогичном районе метр во вторичке. Иногда эта разница может достигать еще более высокого процента – это зависит от года постройки дома, от улицы и прочего.

Сертификат электросбережения

На сегодняшний день в Чехии по умолчанию дому присваивается самая низшая энергетическая категория G. Чтобы получить сертификат с более высокой классификацией, необходимо провести в здании очень специфический ремонт, направленный на уменьшение потребления ресурсов. В таком случае в доме изолируются не только квартиры, но и все общие помещения, как коридоры и подвалы. Путем особого расположения дверей и механизмов по их закрытию в домах достигнут эффект комфортного тепла без использования отопительных ресурсов. Если дом выполнил все требования, он получает энергетический сертификат A. На сегодняшний день старый фонд с сертификацией A и B уже равен новостройкам по цене за квадратный метр, и это при том, что Чехия еще только учиться обращаться внимание на энергосбережение. Ее соседка Германия достигла в этом таких высот, что энергосертификат просто-таки полностью определяет стоимость квартиры. Судя по всему, именно эта система сейчас массово внедряется и в Чехии. Например, уже законодательно запрещают строительство не пассивных домов с 2020 года. Поскольку недвижимость – это покупка на десятки лет, о ресурсах и их сохранении стоит думать уже сейчас. Эксперты нашего агентства предполагают, что через 5 лет энергосертификат будет одним из определяющих факторов при продаже квартиры.

Развитость района

Район в Праге на сегодняшний день целиком и полностью определяет рыночную стоимость недвижимости. Наличие супер- и гипермаркетов, детских садов и школ, спортивных учреждений, парков, приближенность метро, наличие кафе и ресторанов, больниц – все это делает цену недвижимости. Чем старше район, тем более он обычно востребован на рынке за хорошие деньги. Чем ближе район находится к центру города, тем больше у вас, как у продавца, маневров для дополнительного дохода. Вы можете поднимать стоимость, если предложений на рынке в вашем районе, например, в это время мало, либо если ваш дом имеет очень интересную архитектуру либо из него открывается вид на старый город. С окраинами, с этой точки зрения, дела обстоят гораздо сложнее. Продать там квартиру выше рыночной цены крайне сложно: предложения на рынке много, покупатель там победнее, а жилой фонд довольно стандартен.

Заказывать услуги эксперта(оценщика) мы бы рекомендовали лишь в том случае, если вашу недвижимость можно отнести к категории люксовой, либо если она очень специфическая (в ней была авария, особые условия, атипическая и т.д.). В этом случае, стоимость его услуг просто будет покрыта при продаже по реально выгодной цене.