Оценка недвижимости — это та область, с которой обычные граждане сталкиваются не так часто. Однако у тех, с кем это происходит, сразу возникает масса вопросов, которые и удивляют, и раздражают, и заставляют на примере этой сферы задуматься над тем, как создается не только эта, но и вся законодательная база?

Кто и что заставляет ее менять и почему так много ненужных нормативных документов, усложняющих ситуацию, разрабатывается и вводится, в то время как простые и нужные документы, которые бы существенно облегчили жизнь гражданам, сделали бы сделки с недвижимостью менее рискованными, не принимаются и даже не рассматриваются?

Все делается почему-то наоборот, а все новые законодательные акты только усложняют жизнь и простым гражданам, и бизнесу, несмотря на победные реляции правительственных чиновников. Впрочем, по порядку.

В преддверии 1 ноября вступило в полную силу постановление Кабинета министров №231 от 4 марта 2013 г. "Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения и начисления и оплаты других обязательных платежей, которые взимаются в соответствии с законодательством”. Оно кардинально поменяло правила проведения оценки при осуществлении сделок купли-продажи…

Не так давно председатель Фонда госимущества Украины г-н Рябченко заявлял о достаточном количестве оценщиков и субъектов оценочной деятельности, которые могут выполнять оценку для налогообложения. На сегодня это порядка 1540 физических и 375 юридических лиц (в том числе 21 частный предприниматель). При этом г-н Рябченко почему-то забыл пояснить, что наличие свидетельства у оценщика-физического лица еще не означает, что он получил право на проведение оценки. Для этого ФГИУ должен еще выдать сертификат на проведение работ фирме, в которой работает оценщик. И основной барьер доступа на рынок ФГИ установил именно на уровне получения сертификатов. Тут-то и была создана очередная "гениальная” схема "отсечения чужих”. Да такая, что ни простым гражданам, ни гражданам, искушенным в перипетиях украинского законодательства разобраться не так просто. Ведь известно, дьявол кроется в деталях, коими сполна обвешана процедура получения этого самого сертификата субъекта оценочной деятельности (СОД).

Первое, что было сделано, это был учрежден "Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности”, учредителем которого стал так называемый "Союз оценщиков Украины”, председательствует в котором Н. Каипецкий (запомним эту фамилию, а все приведенные данные можно проверить в открытом доступе на сайте ФГИУ). Второе. Институт регистрирует патент на полезную модель под названием "Спосіб автоматизованої оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства”.

Как сказано в самом описании, основной особенностью данного патента является освобождение оценщика от обязанности осмотра объекта оценки и предоставление данных об оцениваемых объектах заказчиком средствами дистанционной связи: телефон, факс или Интернет. И подается данная возможность как величайшее достижение научной мысли, хотя на самом деле такой способ сбора информации прямо противоречит Международным стандартам оценки. Более того, в этих признанных в мире стандартах осмотр объекта оценки является обязательным требованием для объектов недвижимости, как и осмотр объектов-аналогов!

Возникает вопрос: а что собственно нового в предоставлении данных дистанционным способом, что тут достойно патентования и защиты? С каких это пор передача данных по каналам связи является большим новшеством, изобретенным данной организацией, что именно достойно регистрации в виде патента Департаментом интеллектуальной собственности? Была ли проведена соответствующая экспертиза данной полезной модели на предмет новизны и других необходимых критериев? Много раз мы слышали от зарубежных коллег, что в Украине можно запатентовать что угодно.

И вот оно в действии! Так давайте запатентуем способ для Солнца вставать на востоке или способ общения людей при помощи звуков, или способ писать слова слева направо… Конечно, вопрос о том, как можно было зарегистрировать такой патент, звучит просто риторически. И не только потому, что общеизвестные факты или способы чего-либо не подлежат регистрации в виде патентных охраняемых прав, но еще и потому, что ФГИ, судя по всему, приписал себе "святое” право и даже обязанность охранять и защищать данный абсурдный патент, что напрямую противоречит Закону о ФГИ и тем функциям, которые прописаны в законе о Фонде госимущества. Но кто ж ему (ФГИ) указ?

Другой особенностью данного патента является автоматизированная система обработки полученных данных и формирование отчета об оценке. Причем насколько можно понять из пояснений авторов автоматизированной системы, все, что она делает — осуществляет выбор из Интернета данных об аналогичных объектах. Процедура это весьма несложная. Есть стандартные программы, которые могут ее выполнить, и поэтому здесь тоже непонятно, что же такого нового изобрели авторы патента в программировании, стоящее патентной защиты? Да и зачем? Ведь процедуру поиска аналогов любой оценщик выполняет в течение 10 минут, а формирование отчета по оценке квартиры для нормального оценщика вообще не составляет никакого труда.

А дальше самое интересное. ФГИ почему-то принял за эталон систему, запатентованную приснопамятным институтом без конкурса или тендера, без сравнения с другими программами, без ознакомления общественности. Втихаря, как в старые советские времена, учредителей этого института Фонд вводит в состав аттестационно-рецензионной комиссии ФГИУ, которая и принимает решение о том, кому выдать/не выдать сертификат СОД, дающий право на проведение налоговой оценки.

Стоит ли удивляться, что члены этой комиссии, являясь учредителями института управления качеством, дают сертификаты только тем, кто подписал с этим институтом лицензионное соглашение, которое обязывает оценочное предприятие платить 80% от стоимости работы по каждой оценке за право использования патента на автоматизированную систему. Любые попытки предложить ФГИУ альтернативные системы отметаются на корню, а проверяет на соответствие требованиям человек, заинтересованный в продаже прав на пользование автоматизированной системой, а именно директор общественной организации, учредившей вышеназванный институт, член аттестацонно-рецензионной комиссии ФГИУ, упомянутый выше г-н Каипецкий.

Именно он дает заключение о наличии/отсутствии документов, необходимых для получения права на выполнение оценки, т.е. сертификата СОД. И вот угадайте с одного раза — кому дается положительное заключение? Вот уж поистине — рука руку моет, и даже не чужую, а свою собственную.

Есть и коммерческое предложение от упомянутого института, в котором предлагается оценочным компаниям заключить договор на уплату 80% от стоимости контракта за пользование (или аренду) системы и, как следствие, получить право на выполнение оценки. И по всему видно, что у тех предприятий, которые этот договор не заключат, шансов получить право на оценку для налогообложения и уплаты других платежей нет совсем. Во всяком случае, практика такова, что НИКТО не получил такого права без подписи лицензионного договора, хотя пытались многие.

Напрашивается вопрос: неужели этих материалов недостаточно для установления факта коррупции и монопольного сговора?

Но оказывается, это еще не конец истории, а только ее середина. Народ у нас умный и дотошный, решил проверить наличие фирм, получивших право выполнять оценку и соответствие сертифицированных фирм требованиям ФГИУ — весьма жестким, кстати, требованиям. И вот какая нарисовалась картина.

Всего проверено 288 компаний. Из них:

— 33% располагаются в квартире или другом неофисном помещении (прямое нарушение требований ФГИ);

— у 44% отсутствуют данные о контактах — телефоне и/или адресе (и как в таком случае принимать дистанционно данные об объекте?);

— у 49% отсутствует или не работает вэб-сайт (и как в таких условиях заполнять анкету в электронном доступе);

— 17% не отвечают на телефонные звонки и никого нет по адресу (просто какая-то фиктивная деятельность);

— 33% не выполняют оценку для налогообложения, занимаются совсем другими видами деятельности (в старые времена это называлось приписками);

— 84% не работают по указанным выше причинам;

— только 16% (или 46 компаний) готовы выполнять оценку. По две (и меньше) компании на область!

Картина, как говорится, маслом…

Очевидно, что разработчики этой схемы не собирались создавать конкуренцию. Позиция ФГИ в этом вопросе не выдерживает никакой критики, так как все действия этого органа направлены на монополизацию рынка, а не создание честных условий конкуренции. Вместо того чтобы заниматься чем-то полезным для государства, например, приватизацией, план которой выполнен всего лишь на 9%, ФГИ издает бесконечные запутанные циркуляры, усложняющие доступ на рынок и убивающие конкуренцию.

Видимо, испугавшись критики, Фонд приказал ограничить цену на оценку суммой в 300 грн. Дотошные граждане позвонили на фирмы и услышали, что 300 грн это официально, 800 грн "сверху” и 200 "баксов” за занижение оценочной стоимости. Все, приплыли…

Новомодное нынче у госчиновников ведение всяческих реестров не обошло стороной и "налоговую” оценку: все отчеты должны регистрироваться в едином реестре отчетов по оценке. У налогоплательщика моментально возникает вопрос: а за какие средства создан этот реестр? Был ли тендер или чиновники опять втихую "распилили” бюджет? А во сколько будет обходиться простым гражданам доступ к этому реестру? Ведь без регистрации в реестре отчеты не принимаются, и поэтому, между прочим, до сих пор новое законодательство фактически не действует — реестр не действует, а значит, налоговые оценки нелигитимны. И нелигитимны (незаконны) они не только из-за недействующего реестра, но и по своей сути. И вот почему.

Фонд госимущества почему-то выдал квалификационные сертификаты в нарушение закона об оценке. Причем данное нарушение было освящено постановлением Кабинета министров №231, в котором сказано, что годичная стажировка означает составление отчетов по оценке во время обучения. Но, во-первых, постановление Кабмина по иерархии законодательства не может, не имеет права менять Закон об оценке. Наши высшие чины хотят, чтобы простые граждане выполняли законы, им же, как царским боярам, законы не писаны! Помните, как в известной сказке Антуана де-Сент Экзюпери, когда Маленький Принц прилетает на планету, где живет Король. Принц просит Короля: Раз ты такой всемогущий, то прикажи солнцу закатиться, и мы будем все время любоваться закатом”. На что Король отвечает: "Я не могу заставить своего генерала прыгать бабочкой с цветка на цветок. Вот наступит время заката, мы прикажем солнцу закатиться — оно и закатится”.

Король не может, а наши чиновники могут все…

Фонду госимущества вторит Министерство юстиции, призванное стоять на страже законодательства. Несмотря на то, что в постановлении №231 четко записано, что налоговая оценка выполняется в случаях уплаты налогов, т.е., кроме дарения и наследства, Минюст своей инструкцией, которая ниже по законодательному рангу, чем постановление Кабмина, дает указание нотариусам для дарения и наследства тоже использовать налоговую оценку, чем ставит в тупик не только всех нотариусов, но всех тех, кто сопровождает сделки с недвижимостью: кто же прав — Минюст или Кабмин?

Все как в том грузинском анекдоте. Идут по дороге бабушка и девушка, навстречу — ученик за рулем автомобиля. Инструктор спрашивает: кого давить будешь? Водитель в растерянности: девушку или бабушку? Инструктор: ТОРМОЗ давить будешь! Где же эти тормоза у наших законодателей, которые давить надо?

Такие "выкрутасы” в законодательстве могут привести к одному: налоговую оценку можно будет признать незаконной, отменить сделку купли-продажи, возложив ответственность на покупателя, открыв против него уголовное дело, лишив его квартиры. Ну, вот нравится нашим чиновникам держать всех граждан "на крючке”, очень не хочется заниматься честными правилами игры, создавать конкуренцию, способствовать развитию бизнеса. И, к сожалению, эта ситуация наблюдается не только в оценке. У нас так много проблем в законодательстве, которые можно решить легко и улучшить все рейтинги Украины с точки зрения ведения бизнеса, отменить массу старых, унаследованных из "совка” законов, упростить многие процедуры. Однако заниматься этим хлопотно и не прибыльно, зато много труда напрасно расходуется на ненужные нормативные документы, которые никак не улучшают сферу оценки, а только усложняют и делают эту ее незаконной.

С грустью можно отметить, что все жалобы, которые пишут неравнодушные граждане в прокуратуру, отсылаются тому, на кого эта жалоба написана — ФГИ. Вот уж поистине — "совок” процветает в чиновничьих рядах, и никакими средствами его оттуда не вытравишь. Неужели до такой степени прогнила вся государственная система, что единственным способом рассмотреть жалобу остается ее пересылка тому, на кого в ней жалуются? Неужели не найдется разумный чиновник в высших эшелонах власти, который осмелится вспомнить о людях и отменит всю эту нелепую схему раз и навсегда? А не временно, как это уже бывало.

Автор материала: Людмила Симонова