Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network подвели итоги развития рынка офисной недвижимости в 2014 году.

К концу 2014 года стало очевидно, что кризисные явления на рынке офисной недвижимости приобрели устойчивый характер. Снижение активности спроса и ввод новых объектов привели к увеличению доли вакантных площадей. Большинство девелоперов в конце года заняли выжидательную позицию и не спешили корректировать запрашиваемые ставки в меньшую сторону, хотя на переговорах предлагали существенные скидки.

Предложение

На фоне ограниченного спроса объем нового предложения продолжил расти и превысил показатели 2013 года. В 2014 году введено 287 400 кв.м офисной недвижимости. По итогам года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил чуть менее 3 млн. кв.м (GBA).

Географическое распределение офисной недвижимости меняется незначительно. В 2014 году увеличилась доля Московского и Петроградского районов.

Несмотря на снижение активности спроса и большое количество пустующих площадей, девелоперы продолжают строительство офисных центров. В 2015 году прогнозируется прирост офисных площадей не менее 300 000 кв.м. При этом девелоперы анонсировали ввод около 400 000 кв.м. Часть из них традиционно перенесет сроки открытия на более поздний период. Замораживание проектов никто из девелоперов не анонсировал.

Спрос

Среди тенденций 2014 года можно отметить, что спрос на офисы направлен со стороны российских компаний и преимущественно на помещения класса В. Данный тренд будет характерен и для 2015 года.

Спрос на офисную недвижимость в 2014 году развивался нестабильно и остро реагировал на геополитические события. С осени не наблюдалось традиционного увеличения активности арендаторов. По сравнению с 2013 годом количество запросов на аренду офисов в 2014 году снизилась на 30%.

В 2014 году распределение сделок по классам зданий практически равномерно: Класс А – 52%, класс В - 48%. Однако наибольшее число арендованных помещений в офисных центрах класса А приходится на структуры компании «Газпром».

Наиболее востребованными являются офисы в Московском и Центральном районах. В 2014 году на их долю пришлось около половины всех запросов (44%) и сделок (51%).

В общем объеме сделок по сферам бизнеса в 2014 году лидируют компании нефтегазовой отрасли (25%) и сферы IT (20%). С каждым годом растет доля сделок по аренде офисов государственными компаниями. В связи с введенными санкциями сокращают свою деятельность в городе компании логистической сферы, американские IT компании. Скачок валют привел к сокращению туристического бизнеса и строительной отрасли.

Большая часть арендаторов (60%) предпочитает кабинетный тип планировки, чуть больше четверти - офисы открытого типа. Наименее популярный в 2014 году - комбинированный тип планировки офиса, который сочетает в себе индивидуальные комнаты и единое офисное пространство.

Заполняемость

Заполняемость офисных центров класса А в течение 2014 года снизилась на 6% и составила 81%. Этому способствовал существенный прирост новых офисных площадей и снижение активности спроса. Заполняемость бизнес-центров класса В снизилась на 4% и составила 89%.

Доля свободных площадей продолжит увеличиваться в 2015 году из-за сохранения ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства в 2015 году. Основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов (100-200 кв.м) в действующих офисных центрах с отделкой, в первую очередь класса B, в пределах пешеходной доступности от метро, удобными подъездными путями и парковкой.

Арендные ставки

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии.

Высокая конкуренция на рынке и нестабильная экономическая ситуация привели к тому, что девелоперы заняли выжидательную позицию. Запрашиваемые арендные ставки в течение года были стабильны. Однако увеличился разрыв между запрашиваемыми и достижимыми коммерческими условиями за счет скидок и уступок со стороны арендодателей.

По итогам 2014 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 900 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 300 рублей.

Динамика арендных ставок, в руб./кв.м/мес., вкл. НДС

По нашей оценке, запрашиваемые ставки аренды будут снижаться в 2015 году. В основном, это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками.