Мировой
кризис - это всегда падение цен на недвижимость в мире. Для одних - это
ужас, зло, форс-мажор, а для инвесторов - лучшее время покупок офисной,
жилой, коммерческой, туристической и прочей недвижимости на планете -
всего того, что через время обязательно и мощно подорожает.
В чем же особенности рынка недвижимости этой страны, и какие его сегменты привлекают инвесторов в настоящее время сильнее всего?
В чем особенности кризиса недвижимости в Израиле?
В
Израиле цены на недвижимость не падают в кризис, просто уменьшаются
объемы строительства и продаж, - поянили эксперты землячества трейдеров и
инвесторов Израиля Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V.
Так происходит каждый раз, когда на планете случается кризис. Например,
по данным официального статистического органа страны, объемы реализации
новой недвижимости в Израиле снизились в январе еще на 8% по отношению к
предшествующему месяцу, а в некоторых местах даже выше.
Чем
привлекает инвесторов израильская недвижимость? Небольшой территорией,
мощной инфраструктурой, благоприятным климатом, созданным окружением
трех красивейших морей – Красного, Мертвого и Средиземного,
расположением туристической христианской Меккой - Иерусалима, всемирно
известными клиниками Израиля, в которые ежегодно на диагностику и
лечение приезжают более миллиона людей с разных уголков нашего мира.
Курортный сезон (а значит спрос на жилье) местами достигает
круглогодичного цикла. Поэтому, стоимость недвижимости в курортных
городах, а также бизнес-центрах страны - обусловленная растущим из года
спросом - стабильна и высока:
-
Динамика на недвижимость Израиля 2011 года. Прошлый год мирового
экономического кризиса принес лишь незначительный прирост в стоимости
недвижимости. В целом цены увеличились на 2% за 2011 год. Для сравнения,
2010 год принес прирост стоимости на 17,6% по отношению к предыдущему.
Годовой тренд разместился неравнозначно – вторая половина года
характеризовалась снижением стоимости жилья на 3,3% по отношению ко
второму кварталу года. Сравнительный анализ объемов реализации жилья
отражает его снижение по первичному рынку на 15% по отношению к 2010г.;
-
Какие сегменты рынка коснулось изменение цены? Дорогостоящие квартиры
стоимостью более 400 тыс. евро остались в прежней цене, квартиры средней
и низкой стоимости (до 300 тыс. евро) продолжили ценовой рост;
-
Динамика 2012 года. В январе 2012 года отмечено общее снижение объема
заключаемых сделок, местами этот показатель составил более 50%. Менее
всего объемы продаж упали по Тель-Авивской недвижимости (в среднем на
17%) по отношению к предыдущему месяцу. Иерусалим же, наоборот, встретил
растущую тенденцию в сфере недвижимости – объемы реализации увеличились
за январь на 3%. Самым дорогостоящим регионом в Израиле по-прежнему
остается Тель-Авив.
Продолжат ли цены на недвижимость Израиля рост?
Как
пояснил в интервью "Биржевому лидеру" адвокат Эли Гервиц, президент
израильской русскоязычной адвокатской коллегии "Эли (Илья) Гервиц", в
Израиле следует различать краткосрочные и долгосрочные тенденции:
1. С точки зрения долгосрочных тенденций существуют пять факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость:
-
во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых
стран, характеризуется устойчивым ростом населения – связанным с высокой
рождаемостью и высоким уровнем медицины – что диктует постоянное и
устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.
-
во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом
гостиниц и высокими ценами на их услуги, что приводит к перенаправлению
части жилого фонда, в первую очередь в приморских городах и в
Иерусалиме, в фонд краткосрочной аренды.
-
в-третьих, в Израиле более, чем в других странах, имеет место "экспорт
спроса на недвижимость" – обеспеченные евреи из России, Франции,
Америки, Англии, Украины покупают квартиры как для проживания во время
своих коротких визитов, так и в качестве "запасного аэродрома", в таком
количестве, что государство рассматривает ситуацию с такими
"квартирами-призраками", то есть квартирами, стоящими пустыми большую
часть года, как национальную проблему.
-
в-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам с
одной стороны, и по вкладам с другой), что делает инвестиции в
недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские
депозиты.
-
в-пятых, после кризиса, вызванного "мыльным пузырем" в сфере высоких
технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при
продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита
жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в
свете увеличения покупок квартир в Израиле иностранцами.
Как россияне делают бизнес, покупая недвижимость в Израиле?
Уже
третий год подряд россияне занимают лидирующие позиции среди
иностранцев, покупающих недвижимости в Израиле, покупая каждый год около
двух тысяч объектов недвижимости по стране, как правило, в курортных
районах - Нетания, Хайфа и Элайт.
Как
правило, россияне в зимнее время проводят в купленных аппартаментах, а
летом уезжают на родину вРоссию, т.к. именно летний период может
принести наибольшую прибыль от сдачи своего жилья в аренду приезжающим
туристам.
Самые
востребованные объекты — просторные квартиры в престижных районах таких
городов, как Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа, Нетания, Эйлат и Ашдод.
Покупателей часто интересует жилье с видом на море. Цены на такую
недвижимость начинаются от 700 тыс. долларов США, отметила в интервью
"Биржевому лидеру" аналитик компании «Tranio.Ru» Юлия Кожевникова.
Инвестиции в недвижимость: что привлекает инвесторов?
В
общей структуре отмеченных статистикой инвестиций сфере недвижимости
отводится от 10 до 15% потока инвестсредств. Второе полугодие 2011 года
принесло снижение доли инвестиций в данную сферу с 14 до 10,7%.
Ноябрьские объемы общих инвестиций сократились по отношению к октябрю на
50%, декабрьские к ноябрю – более чем на 40%:
-
Ожидать ли обесценивания объектов недвижимости? Главным волнующим
вопросом остается прогнозная оценка ситуации. Эксперты Академии называют
одним из факторов снижения инвестиций и общего спроса в сферу
недвижимости – уход с рынка спекулянтов-перекупщиков. Спрос на
приобретение недвижимости для собственной эксплуатации на самом деле не
изменился. Принимая во внимание общее количество жителей, нуждающихся в
личной жилплощади, и темпы строительства жилья в стране, можно смело
делать вывод о том, что спрос на жилье превышает и будет превышать
предложение еще лет 5;
-
Оценка рынка покупателей. В феврале одна из израильских строительных
компаний провела презентацию нескольких вводимых в эксплуатацию объектов
недвижимости. Руководство компании отмечает небывалое количество
потенциальных покупателей, прибывших на мероприятие. Как видим,
покупательская активность в реалиях выше пессимистических тенденций,
выносимых статистикой, это и понятно – цены ведь спустились. С таким
успехом, растущий спрос может спровоцировать очередной их скачок минимум
на прежний уровень;
-
Что способно опустить спрос? Немаловажную роль в формировании реального
спроса играет банковская политика страны. Сегодня процент на ипотечную
ссуду сравнительно невысок. Банк Израиля планирует ужесточение мер по
выдаче ссудных капиталов, что может привести к снижению покупательской
способности населения страны;
-
Курс нового шекеля (NIS). Курс шекеля к доллару торгуется во флете
0,2589-0,2707 - волны А/В старшего волнового уровня - отмечают эксперты
факультета изучения торговой системы Мasterforex-V.
(http://masterforex-v.org/faculties_departments/mf_details.html)
Пробитие верхней границы флета укажет на формирование ФЗР уровня Daily,
как вероятность разворота тренда и ближайшим уровнем сопротивления
выступит пивот МФ 0,2793. В случае пробития нижней границы флета -
медвежий тренд продолжится "короткой" медвежьей волной С или а(С)
волнового уровня Daily2|Weekly
