Несколько лет назад нам пришлось менять крышу. Дом, в котором живет наша семья, построен в 1980 году, так что рано или поздно она должна была прохудиться. С тех пор автор этих строк волей-неволей стал специалистом по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Германии. А юрист Герольд Хапп (Gerold Happ) является таковым по образованию и долгу службы - в Центральном союзе немецких владельцев домов, квартир и земельных участков (Haus & Grund Deutschland) в Берлине он возглавляет правовой отдел.

Все решают товарищества собственников жилья

Первое, что коренным образом отличает немецких квартировладельцев от российских: в Германии собственники жилья давно уже привыкли платить взносы на капитальный ремонт. Здесь они носят труднопроизносимое название Instandhaltungsrücklage ("резерв на ремонт") и прописаны в Законе о квартирной собственности, принятом в марте 1951 года - менее чем через два года после создания ФРГ. А в России соответствующие поправки были внесены в Жилищный кодекс в декабре 2012 года, так что многие еще не успели адаптироваться к своей новой обязанности.

Впрочем, формально в Германии обязанности платить взносы на капремонт нет, уточнил в беседе с DW Герольд Хапп. Так что чисто теоретически возможна ситуация, при которой все совладельцы многоквартирного дома отказываются это делать. Но такое решение невозможно принять большинством голосов на общем собрании, а необходимо закрепить в подписанном всеми письменном документе. Достаточно несогласия всего одного собственника, и закон будет на его стороне, а всем остальным придется подчиниться. Поэтому на практике все товарищества собственников жилья (ТСЖ) откладывают деньги на ремонт своих домов. Во всяком случае в Haus & Grund Deutschland с исключениями из правила не сталкивались.

Следующее существенное отличие немецких реалий от российских: в России минимальный размер платежей устанавливается субъектом РФ, а в Германии местные власти к взносам на капремонт вообще никакого отношения не имеют. Все решают ТСЖ - и, соответственно, в полной мере отвечают за свои решения. Если размеры взносов оказываются слишком низкими, то, по словам Герольда Хаппа, "накопленных резервов нередко не хватает для назревшего ремонта".

Ежегодно 1,5 процента от стоимости строительства здания

Именно в такой ситуации оказалось и наше товарищество, когда потекла крыша. Мы запросили сметы у нескольких кровельных фирм, ужаснулись предстоящим расходам, но в конце концов выбрали подрядчика, а затем провели среди собственников целевой сбор средств. К определенной дате каждая квартира скрепя сердце перечислила в банк свою долю, рассчитанную на основе метража.

Необходимость в сжатые сроки выложить многотысячную сумму нам очень не понравилась. К тому же был риск, что кто-то из совладельцев откажется платить, что повлекло бы за собой нудную юридическую тяжбу. Поэтому на следующем общем собрании наше довольно дружное и сознательное товарищество большинством голосов приняло решение потуже затянуть пояса и на несколько лет радикально, примерно в три раза, увеличить ежемесячные взносы на капремонт, чтобы накопить приличную сумму на случай следующих непредвиденных или плановых ремонтов. И вот на этот, 2016 год, мы впервые позволили себе несколько снизить размер платежей, хотя до исходного уровня еще очень далеко - речь по-прежнему идет примерно о 300 евро в месяц с каждой квартиры.

Таким образом, размеры взносов устанавливают и меняют под свою ответственность сами собственники. Соответствующие предложения им как правило делает та фирма, которую они наняли для управления домом. "Тут многое зависит от состояния здания и его возраста. Но имеется некий приблизительный ориентир: считается, что товариществу следует ежегодно откладывать примерно 1,5 процента от стоимости строительства объекта, если речь не идет о новостройке", - указал Герольд Хапп.

Никаких льгот для собственников не бывает

Деньги поступают управляющей компании, и она размещает их на специальном счете данного дома. Российского варианта с переводом взносов на счет регионального оператора в Германии нет, как нет, собственно, и таких создаваемых местными властями операторов, занимающихся ремонтом зданий. Поэтому у немцев даже не возникает мысли называть подобные взносы налогом. Здешние собственники имеют дело со всевозможными малыми и средними специализированными частными фирмами, с которыми по поручению ТСЖ заключают контракты управдомы.

Нет в ФРГ и тех льгот, которые предоставляются в России, к примеру, ветеранам войны и труда, инвалидам или пожилым пенсионерам. Немецкий собственник квартиры платит взнос на капремонт в зависимости от решения ТСЖ и от метража своей квартиры и независимо от его возраста, состояния здоровья или каких-либо былых заслуг.

Предписывать проведение какого-либо ремонта местные власти не могут. "Исключение составляют разве что случаи, когда здание оказывается в аварийном состоянии, представляющем опасность для прохожих или самих жильцов", - пояснил Герольд Хапп. Кроме того, имеются определенные федеральные нормы, касающиеся, к примеру, энергоэффективности зданий. При их несоблюдении государство имеет право потребовать провести ту или иную модернизацию здания или установленного в нем оборудования. Это касается, в частности, отопления.

Замена отопительных систем и крыш, а также санация фасадов зданий и подъездов - это и есть, по словам Герольда Хаппа, те крупные работы, на которые обычно уходит основанная часть накопленных резервов. В нашем товариществе ситуация выглядит сейчас следующим образом: крышу мы обновили, систему отопления совместно с соседним ТСЖ модернизировали уже несколько лет назад (у них в подвале стоит газовый котел, обеспечивающий горячей водой и теплом сразу два дома), фасад только что приукрасили. Похоже, что в 2017 году мы сможем вновь несколько снизить размер взносов на капремонт. Посмотрим, что решит общее собрание. Оно пройдет летом.