Пандемия притормозила и сковала огромную часть глобальных экономических процессов, многие сферы национальных экономик оказались в критическом состоянии. Тем удивительнее, что в этой ситуации грузинский сектор строительства демонстрирует поистине поразительное развитие

Рынок строительства в Грузии не только не просел, но и продолжал демонстрировать рекордные показатели роста в 2020-2021 гг.

По данным статистического бюро, в 2020 году в стране было выдано огромное количество разрешений на строительство и введено в эксплуатацию множество новых объектов, в общей сложности свыше 5 миллионов квадратных метров. Грузия смогла опередить многие европейские страны.

Пандемия не смогла повлиять и на интенсивность продаж на рынке недвижимости Грузии в 2021 году. Сократившись в некоторых узких сегментах, рынок продаж одновременно смог показать стремительный рост в других – компенсируя утерянное в карантинном 2020 году. По традиции, лидерами отрасли остаются Тбилиси и Батуми, на их долю приходится свыше половины общенациональных объемов строительства.

При этом эксперты отмечают, что в Грузии, как и во многих южных государствах, большой проблемой остается качество строительства. Чтобы уменьшить конечную стоимость продукта, девелоперы предпочитают экономить на материалах и квалификации рабочей силы. Такой путь сокращения расходов влечет за собой неизбежное снижение качества готовых домов. Этот проблемный вопрос неоднократно широко обсуждался в СМИ и поднимался на государственном уровне, благодаря чему власти несколько раз шли на ужесточение строительного регламента.

Это положительно повлияло на общую ситуацию – в целом качество строительства постепенно возрастает, выходя на первое место в дуалистической концепции количества-качества. В условиях усиливающейся конкуренции на рынке недвижимости это берут во внимание прогрессивные застройщики. Сегодня мало предложить покупателю продукт – теперь он должен соответствовать передовым требованиям стандарта.

Это стандартный цивилизационный путь, который в свое время пришлось пройти всем развитым глобальным рынкам. И сегодня настала очередь Грузии вырасти до нового мирового уровня.

История знает примеры, когда наспех построенные здания пришлось массово ликвидировать, чтобы предотвратить неизбежные катастрофы. В Нью-Йорке в начале 2000-х годов были демонтированы небоскребы, возведенные всего 25-30 лет назад, в 1970-х годах. Усталость материала приводила к разрушению несущих конструкций, которые стали представлять реальную угрозу жизни людей. Новая застройка производилась в соответствии с гораздо более строгими регуляциями.

Поэтому эксперты полагают, что будущее грузинского рынка недвижимости, безусловно, принадлежит тем компаниям, которые смотрят вперед. Они уже сегодня вводят в работу стандарты качества, актуальные не только в данный момент, но и те, которые неизбежно будут выдвинуты завтра. Выполнение повышенных требований строительного регламента позволяет говорить о потенциальном запасе прочности дома, рассчитанном на 100-200 лет, а не существующих сегодня 30 лет. Безусловно, одним из важнейших условий для этого является надлежащее качество строительных материалов и технологий.

По мнению экспертов, по этому признаку на грузинском рынке выделяется компания European Village LLC, которая работает в Батуми и специализируется на малоэтажном строительстве. На примере данного девелопера можно отследить тенденции внедрения новейших строительных технологий в Грузии и их адаптацию к мировым стандартам качества. Несколько лет компания European Village строит виллы премиум-класса на Черноморском побережье Аджарии, применяя беспрецедентные для данного сегмента рынка методики.

Одним из важнейших условий долговечности строения является надежное основание дома. Поэтому застройщик утепляет и гидроизолирует фундамент, даже с учетом субтропического мягкого климата региона. Это защищает фундамент от разрушительного действия грунтовых вод, атмосферных осадков, а также сводит к минимуму теплопотери в доме. Фундамент дополняется системами отвода влаги, а грунт тщательно укрепляется, вплоть до абсолютной замены на скалистую породу.

Побережье Черного моря является сейсмически активной зоной, поэтому виллы проектируются с запасом прочности, который превышает установленную действующими регуляциями норму в 1,5-2 раза. Железобетонные конструкции дома усилены использованием особой проникающей гидроизоляции – пенетроном. Это увеличивает класс водонепроницаемости до уровня w20 и улучшает свойства бетона до марки М600. Таким образом, срок эксплуатации железобетонной конструкции вырастает на 100 лет за счет защиты дома от сырости и грибка.

В отличие от других застройщиков, возводящих внешние стены из дешевого цементного блока или пензоблока, компания European Village использует двойные керамоблоки. Благодаря этому стены вилл имеют толщину 40 см., вместо разрешенных стандартом 20 см. Такая внушительная разница в 2 раза улучшает базовые характеристики домов, кратно увеличивая их прочность, теплосберегающие и влагозащитные свойства. Этот стандарт традиционно применяется в странах более холодного климатического пояса, для Грузии это элитный уровень, и используют его в работе только два застройщика. Двойной керамоблок обеспечивает улучшение теплоэффективности в 3 раза, без учета дополнительной изоляции. Прочность стен при этом очень существенно возрастает – срок эксплуатации дома составляет не 30-50 лет, а 150-200 лет. Керамоблоки производятся в Грузии по испанской технологии.

Все строительные материалы отбираются с учетом противопожарной и экологической безопасности. Фасад утепляется специальным противопожарным слоем из EPS и XPS, они не воспламеняются и не горят. Дополнительно фасад дважды покрывается влагостойкой шпатлевкой и тройным слоем акриловой краски Terraco с силиконовым компонентом.

Особый упор делается также на диверсификации гидроизоляции дома – в частности, применяется отдельно гидроизоляция крыши, балконов и откосов по традиционному методу и с помощью средств от лидера рынка шведской торговой марки Terraco. Крыша, балконы, террасы покрываются тремя слоями гидроизоляции с использованием армирования.

Для остекления вилл используются окна с двойными стеклопакетами от лидера европейского рынка, немецкой компании Rehau. Их качество в разы выше повсеместно используемого остекления из турецкого профиля. Внутренняя отделка вилл выполняется дорогостоящими материалами, такими как испанский керамогранит, персидский мрамор, натуральная древесина и т.д.

Для владельца недвижимости очень важен критерий инвестиционного потенциала объекта, он должен иметь высокую рентабельность и окупаемость. В этой связи срок эксплуатации дома имеет решающее значение – будет он служить 40-50 лет или свыше 200 лет. От этого напрямую также зависят расходы на содержание и капитальный ремонт недвижимости – это не только прямые финансовые затраты, но и простой объекта на время проведения работ. Дома с запасом прочности в 200 лет будут обеспечивать доход многим поколениям семьи владельца. Кроме того, крайне важна локация курортной недвижимости. Выгодное расположение объекта обеспечивает ежегодный рост его капитализации – ведь земля дорожает постоянно.

Соблюдение такого ответственного подхода крайне важно сегодня для совершенствования рынка недвижимости Грузии. Сохранить привлекательность для иностранных инвесторов можно только при условии повышения своей конкурентоспособности. Новый стандарт качества позволяет создать преимущество перед рынками Турции, Болгарии и других южных стран, которые также сталкиваются с проблемой качества строительства.

Специалисты говорят о том, что вслед за лидером грузинского рынка малоэтажного строительства European Village все больше компаний начинают внедрять отдельные компоненты новейших технологий. Некоторые уже сейчас применяют тепло- и гидроизоляцию несущих конструкций, используют керамический блок (впрочем, пока только одинарный) и т.д. Пока это не носит массовый характер, скорее можно говорить лишь о фрагментарном совершенствовании технологий. Но тенденция наметилась весьма четкая – стандарты строительства в Грузии растут. Равняясь на лидеров отрасли, все больше девелоперов малоэтажного строительства будут стремиться улучшать качество своей работы. Эксперты полагают, что в конечном итоге это повлечет за собой всеобщий прогресс в строительном секторе, что самым положительным образом скажется на конкурентоспособности грузинской недвижимости.