Рынок аренды квартир в Москве остается рынком арендатора: предложение существенно превышает спрос, и арендодатели вынуждены снижать ставки, хотя не все из них готовы мириться с новыми правилами игры. «Газета.Ru» попросила риелторов рассказать, как правильно торговаться за квартиру.

Нащупайте «дельту»

Во-первых, нужно понять, насколько именно ваш собеседник может сдвинуть цену. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной,

правильно выстроенный торг позволит выиграть 1000–3000 рублей в месяц.

Но если собственник изначально назначил низкую цену — меньше, чем просят за аналогичные предложения по соседству, — требовать дополнительные бонусы странно. На дешевые варианты и так найдется клиент, особенно в кризис.

У большинства арендодателей все-таки есть эта «дельта»: как рассказывают риелторы, собственники стараются повышать ставки следом за ростом цен и скачками курсов валют.

«Некоторые выставляют свои квартиры по цене на 10% выше, чем они были в конце декабря. Как раз в таком случае можно рассчитывать на то, что удастся договориться о скидке»,

— сказали «Газете.Ru» в департаменте аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». Однако специалисты отмечают, что сейчас собственники уже реже повышают стоимость, так как поняли, что спрос низкий. Чтобы понять, завышает цену собственник или нет, нужно ориентироваться на похожие объявления.

Приводите аргументы

Пытаясь снизить цену, будьте убедительны, приводите конкретные доводы. Просить сделать скидку просто потому, что вы рассчитывали снять дешевле, не стоит, хоть это и честно. Основные факторы, влияющие на стоимость аренды, — расположение квартиры и состояние ремонта. Можно сбивать цену, если ремонт не слишком новый или если в квартире нет какой-то необходимой бытовой техники. Если сантехника старая, можно просить скидку до 10%.

В то же время наличие золотого унитаза — не повод платить за квартиру в хрущевке как за элитную.

«Одинаково отделанные квартиры, но в разных домах, например клубном элитном доме и доме бизнес-класса, при прочих равных условиях могут существенно отличаться по стоимости сдачи в аренду из-за специфики самого дома», — говорит первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Ремонт и мебель, какими бы дорогими они ни были, не переведут жилье в более высокий класс, подчеркивает эксперт. «Ванна за $15 тыс. в квартире бизнес-класса не сделает такую квартиру элитной и, соответственно, не повысит ее цену до элитного уровня», — говорит эксперт.

Если до метро нельзя дойти пешком, это сразу должно делать квартиру на 15% дешевле.

Именно месторасположение дома является одним из ключевых факторов при ценообразовании. Как правило, собственники стараются назначать стоимость, соответствующую району, где расположен дом, но для каждого конкретного объекта цена может немного отличаться. Отсутствие рядом с домом крупных магазинов и других важных объектов инфраструктуры или наличие стройки или завода — тоже повод для торгов.

Отказывайтесь от лишних услуг

Арендодатели нередко пытаются навязать дополнительные услуги, которые предоставляются как бы бесплатно в качестве бонуса, но на деле включены в стоимость или исключают возможность торга. Особенно это характерно для квартир бизнес-класса и выше.

«Те арендодатели, которые не готовы к значительному дисконту, используют следующий прием — в объявлении позиционируют квартиру как сдающуюся без машино-места, а потом в ходе переговоров, чтобы не делать скидку, предлагают в качестве альтернативы машино-место в счет арендной ставки», — рассказывает руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.

Такое предложение может быть выгодно некоторым клиентам, которые рассчитывали на квартиру с машино-местом. Но если услуга не нужна, от нее нужно вежливо отказаться и намекнуть на скидку.

Обратите внимание на новостройки

Все знают, что снять квартиру со свежим ремонтом дешево нельзя — владельцы придирчиво относятся к первым арендаторам, а делать скидки не готовы.

Но из-за того, что собственники других квартир в новостройке могут делать ремонт год или два, арендодатели вынуждены давать скидки.

Можно просить дисконт 25–30%, говорит Анна Карпова. «Если арендатор снимает «квартиру для пиджака» и проводить там планирует минимум времени после работы, таким вариантом можно воспользоваться», — рассуждает эксперт.

Также владельцы новых квартир зачастую не имеют возможности или времени купить всю необходимую мебель и технику. В таком случае можно договориться о взаимозачете, например, об уменьшении арендной ставки, если наниматель за свой счет обязуется приобрести мебель и технику. «Как правило, собственники весьма охотно идут на такие условия и снижают либо ежемесячную арендную ставку, либо нередко освобождают арендатора от платежей пропорционально тратам», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Идите на контакт

Самое важное в процессе переговоров — найти подход к собеседнику и не дать процессу торга перейти в конфликт. Если убедить арендодателя не удается, можно обратиться за помощью к риелторам: экспертное мнение нередко ценится выше.

Но еще важнее — арендодателю понравиться. Если он не сделает скидку сразу, он может пойти на это позже, когда поймет, что арендатора лучше вас не существует.

«Арендодателю гораздо выгоднее сдать квартиру благонадежному нанимателю, пусть и за меньшую сумму, чем потом заново делать ремонт, выслушивать жалобы соседей и требовать просроченный платеж», — говорит Мария Литинецкая. Она советует одеться на первую встречу более или менее официально, рассказать арендодателю немного о работе, стараться поддерживать разговор с хозяином квартиры.