Ежемесячная встреча Клуба профессионалов Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA в октябре прошла на международной выставке строительства, ремонта и интерьера "Māja. Dzīvoklis 2017", где LANĪDA принимала участие со своим стендом. На встрече в выставочном центре на Кипсале эксперты давали полезные советы по строительству, которые могут пригодиться агентам по недвижимости в работе, рассказали о том, какой риск таит в себе незаконная перестройка объекта и как она влияет на оценку недвижимости, а также о финансировании в процессе строительства. 

Чтобы быть спокойным и не потерять деньги, пригласите специалистов

Сертифицированный инженер-строитель, доктор инженерных наук Юрис Биршс ответил на вопросы участников встречи по поводу незаконной реконструкции, например, как быть, если такая реконструкция обнаружена на объекте, с которым работает агент по недвижимости, можно ли легализовать такое самовольное строительство и как это сделать.   

"Незаконное строительство опасно в любом случае, даже если его ведет сертифицированный инженер-строитель, потому что все, что не подчинено контролю, опасно. Если вы хотите быть честными людьми, то внутри дома разрешено покрасить стены, полы и приклеить обои, а все остальные работы нужно согласовывать со строительным управлением", - сказал Ю. Биршс. Он добавил, что за свой очень большой опыт ни разу не сталкивался ни с одним объектом, где не были бы допущены большие или меньшие ошибки. На вопрос, что делать, если куплен незаконно построенный объект, он ответил: "Может оказаться, что эти незаконные действия нельзя легализовать. Будьте готовы к тому, что объект даже придется сносить. Чтобы не возникало подобных проблем и не пришлось терять крупные средства, перед покупкой объекта не пожалейте несколько сотен евро, чтобы нанять сертифицированных специалистов, которые осмотрят его и оценят. В рабочее задание специалистов можно включить и более детальное обследование отдельных мест, экспертизу постройки и строительного проекта, что даст полное представление об объекте, на основе которого можно разработать и инвентаризационный план, чтобы использовать его в строительном управлении для согласования", - рассказал Биршс. "Вы, покупая объект с незаконным строительством, берете на себя риск. Многие по глупости покупают такие объекты, со вроде бы незначительными мелочами, которые, как вам кажется, вы можете устранить либо легализовать, но, как свидетельствует опыт, это может обернуться основательными проблемами. Идите к консультантам-экспертам, идите в строительное управление, в земельную книгу, чтобы получить полную информацию об объекте. Все надо проверить самостоятельно, не веря на слово, что все в порядке", - сказал эксперт.

На вопрос о сроках эксплуатации материалов он ответил, что в наши дни мы встречаем и деревянные здания, простоявшие около 400 лет, и каменные дома, которым не более 50 лет, но они вот-вот развалятся. "Всё определяют условия эксплуатации недвижимости – как были построены здания и как они использовались. Если в доме долго не жить, он погибает", - сказал Ю. Биршс. Он добавил, что два элемента здания должны быть в идеальном порядке – фундамент и крыша. Эксперт критиковал кровельщиков, потому что крайне редко встречаются действительно мастера своего ремесла: стариков сменило молодое, неопытное поколение, которое часто не учитывает наши климатические условия. Поэтому и нужно проводить экспертизу проекта у специалистов Союза инженеров-строителей.

Биршс поделился с агентами по недвижимости одним интересным наблюдением: "Когда вы приходите на объект и видите на подоконнике много дохлых мух, знайте, что муха – могильщик дома. Мухи ищут гнилое дерево, и это означает, что в доме неправильная конструкция крыши, образуется конденсат. Мухи – первый признак, что в здании что-то не в порядке". Специалист добавил также, что следует обратить внимание на крышу зимой (имеется в виду наша традиционная крыша в форме перевернутой буквы V): если на ней скапливается снег, будьте уверены, что крыша неправильно покрыта и гниет. 

Оценка некоммерческих объектов в Латвии

Марис Лаукалейс, член правления и начальник отдела оценки Arco Real Estate, рассказал об оценке некоммерческих объектов (частные дома, квартиры) в Латвии. Он пояснил, что в оценке недвижимости используются два метода: метод поступлений, который больше применяется в оценке коммерческих объектов, и метод затрат, или сравнительных сделок (рыночный), когда объект оценивается через сравнение с другими объектами сделок и проводится анализ факторов, формирующих общую стоимость недвижимости. Основной фактор стоимости – это известный постулат рынка недвижимости "место, место и еще раз место", напомнил специалист. "Квартира в популярном микрорайоне будет дороже, чем в других микрорайонах, а квартира в тихом центре Риги – дороже, чем на улице Пернавас, которая тоже считается центром", - пояснил он. 

Многолетние исследования рынка серийных квартир Arco Real Estatе и полученные данные позволяют фиксировать изменения на рынке и дают дополнительную информацию для оценки конкретных мест и серий домов. В качестве примера Лаукалейс упомянул квартиру в Пурвциемсе, стоимость которой определяют серия дома, количество комнат, отделка, в том числе помещения общего пользования. В последнее время для стоимости квартиры важно, утеплен ли дом и как он управляется. Также существенный фактор цены – расположение в определенном здании, у магистральной улицы или во внутреннем квартале, насколько далеко торговый центр и учебные заведения.

М. Лаукалейс признал, что оценка недвижимости все же отстает по времени, потому что стоимость объекта устанавливается на основе уже состоявшихся сделок, а рынок на месте не стоит. "Стоимость запаздывает, или, при растущем рынке, "забегает вперед". Поэтому актуален вопрос, как учесть в оценке этот период. Если мы оцениваем квартиры в новых проектах, где мало данных для сравнения, потому что сделок с новыми проектами было немного, можно учитывать прогноз на будущее. Обычно для таких объектов, с которыми до сих пор не было сделок, первые оценки бывают заниженными. Если в распоряжении эксперта есть данные, что месячный рост на рынке составляет 1,2%, то этот прирост учитывается в цене, чтобы компенсировать задержку во времени", - разъяснил нюансы оценки М. Лаукалейс. 

На вопрос, как оценивать объекты, на которых имело место незаконное строительство (построены лоджии, снесены перегородки), эксперт ответил, что оценщики знают стандартные планировки квартир и сразу видят, была ли перестройка. Однако оценщик не имеет права утверждать, что перестройка была незаконной, поэтому он лишь делает отметку о замеченных изменениях. "При оценке мы применяем на таких объектах коэффициент снижения 5-7%, что связано с практической стороной легализации: разработкой технических документов, записями в официальных регистрах", - рассказал Лаукалейс.    

В завершение своего выступления он рассказал о средних рыночных стоимостях в Риге и регионах Латвии. Если сравнивать Латвию с Литвой и Эстонией, то там разница между столицей и регионами не настолько ярко выражена. В ближайших к Риге регионах (Юрмала, Елгава, Огре), а также в Цесисе и Валмиере стоимость квадратного метра составляет от 465 до 3500 евро с тенденцией к росту, а в Лиепае и Даугавпилсе эти цифры очень малы, цена квадратного метра не достигает даже 300 евро. В Резекне отмечен небольшой рост цен, в Даугавпилсе немного выросла активность сделок, что эксперт связывает с тем, что люди, уехавшие за границу на заработки, накопили средства и теперь вкладывают их, потому что купить квартиру по цене 240 евро за квадратный метр выгодно. В других малых городах Латвии цены еще ниже – 85-120 евро. Новые проекты развиваются сейчас только в Риге, ее окрестностях и Юрмале. "За пределами столицы проекты на продажу не развиваются, возможно, в будущем появятся проекты для аренды, хотя в некоторых новых проектах в Лиепае, Даугавпилсе и Резекне были сделки даже за 700-1000 евро за квадратный метр". 

По данным Arco Real Estate на 1 октября о средней цене квадратного метра в микрорайонах Риги, в тройку самых дорогих микрорайонов входили Тейка (895 EUR/м²), Иманта (815 EUR/м²) и Пурвциемс (812 EUR/м²), а самыми дешевыми квартиры были в Вецмилгрависе (616 EUR/м²) и в Болдерае (541 EUR/м²).  Эксперт рассказал, что это данные по квартирам, в которых последние 10-15 лет не было ремонта, но состояние неплохое. "На практике мы видим, что покупаются либо квартиры в очень плохом состоянии по ценам ниже упомянутых, либо наоборот – отремонтированные квартиры, что добавляет к цене еще 15-20%", - пояснил Лаукалейс. 

На вопрос, как рассчитывается цена квартиры, если при ней нет земли в собственности, эксперт ответил, что оценка основана на величине земельного участка и количестве квартир на нем. "Например в Вецдаугаве был объект – дома на 2 и 4 квартиры на сравнительно больших земельных участках - и цена земли была достаточно высока, поэтому в случае, если земля не находится в собственности, коэффициент может составить все 20%. Однако в классических микрорайонах (Плявниеки, Пурвциемс) в оценке девятиэтажного здания этот коэффициент составляет, как правило, 5-7 %", - рассказал специалист.   

Ключ к успеху в эффективной продаже недвижимости 

Байба Рудзите, руководитель ООО Uzņēmumu pakalpojumu aģentūra, рассказала, в чем заключается ключ к успеху в эффективной продаже недвижимости. Ее опыт основан на личных наблюдениях, потому что предприятие не только управляет объектами, но и готовит их для продажи. Чтобы сделка была эффективной, специалист рекомендует агенту получить от владельца недвижимости всю информацию об объекте.

На что обратить внимание, обследуя недвижимость? "Вы должны быть знающими продавцами, поэтому, если это дом, нужно знать, каково его техническое состояние, из каких материалов он построен, нужно получить от владельца акты проверок по всем каналам коммуникаций. Исследовать техническую документацию, лично убедиться, соответствует ли реальности информация, предоставленная продавцом: какое отопление, дымоходы, вентиляционные каналы, подводы коммуникаций (электричество, вода, газ), есть ли они, в каком состоянии", - рассказала специалист. Она советует также убедиться в состоянии внутренних коммуникаций в доме, чтобы их наличие и качество подтвердил сертифицированный специалист. Это особенно необходимо, если объект давно не эксплуатировался. В качестве примера она привела случай, когда в доме, в котором давно не работал отопительный котел, отопление и другие коммуникации оказались повреждены морозом. 

Столь же важно изучить всю информацию о прилегающих к объекту территориях: планы границ земли (на это следует обратить внимание и на местности), потому что есть дома, построенные в 80-е- 90-е годы, а сейчас ситуация могла измениться, например, каких-то строений уже не существует, но они остаются в регистрах, и за них платится налог на недвижимость.

Говоря о квартирах, Б. Рудзите порекомендовала уделить внимание тому, соответствует ли планировка квартиры инвентаризационному делу, и отметила, что в некоторых случаях легализовать самовольное строительство не сложно и не дорого. Она привела пример – квартира в общежитии, где находящиеся на лестничной клетке удобства были соединены с квартирой, и легализация этой реконструкции обошлась всего в 300 евро. Однако такие вещи должен урегулировать хозяин, который продает объект, потому что это может увеличить его стоимость, а агенту не придется думать, удастся ли легализовать незаконное строительство. Важны и договоры об обслуживании, что именно в них включено. Важно, чтобы у квартиры не было общих долгов перед поставщиками услуг, потому что при смене хозяина долги будет покрывать новый собственник. Нужно зафиксировать конечные данные верификации счетчиков, потому что, если счетчики не верифицированы, ежемесячные выплаты могут увеличиться на сумму до 100 евро. У поставщиков коммунальных услуг нужно получить актуальные справки, например, пригласить специалиста Latvijas gāze, чтобы он осмотрел счетчик и коммуникации. "Чтобы не получилось, как на одном объекте, где был газовый котел и трубы, но оказалось, что газ на объекте вообще не подключен", - сказала Рудзите. При покупке земли важен план использования территории: что и как на ней можно строить, какие есть возможности коммуникаций, нет ли отягощений, как долго еще будет в силе план использования территории. 

Рудзите рассказала о проблемах, которые возникают, если перед покупкой недвижимости не выполнены все "домашние работы", и посоветовала членам клуба не принимать объекты без технического обследования и актов.  

Особенности финансирования нестандартных объектов

Руководитель центра финансирования строительства банка Luminor Гатис Мацанс рассказал присутствующим об опыте банка в финансировании разного рода объектов – земли, новостроек, недвижимости на разных этапах строительства. Он привел несколько примеров объектов, получивших финансирование. Например, был объект на стадии строительства с не оформленной до конца документацией: новостройка не была зарегистрирована в земельной книге, у разрешения на строительство истек срок годности. Вместе с клиентом было найдено решение – продлить разрешение на строительство и обновить проект, а затем на покупку и ремонт объекта были выделены средства. Процесс занял три месяца. Еще один пример – финансирование "неупорядоченного" объекта: часть дома была построена на муниципальной земле (требовались средства на завершение внутренних помещений), клиент получил от самоуправления разрешение отделить земельный участок и выкупил его, было получено согласование строительного управления, и затем банк выдал кредит. 

По словам Мацанса, клиенты центра финансирования строительства банка Luminor – это в основном семьи с детьми, часто участники программы Altum (40% случаев), средняя сумма выданного кредита составляет 113 000 евро, в 72% случаев финансируется новое строительство, и наиболее интенсивно строительство ведется, конечно, в активной части рынка недвижимости, то есть в Риге и ее окрестностях, однако финансирование выдается и на объекты в других регионах Латвии. Достаточно быстро, по сравнению с недавним прошлым, уменьшается площадь недвижимости, клиенты строят более компактные и продуманные дома, средняя площадь деревянных зданий составляет сейчас 152 м², каменных - 214 м².

Это была уже пятая встреча Клуба профессионалов LANĪDA. Клуб существует с апреля этого года, и каждый месяц ассоциация организует в рамках клуба полезные встречи. LANĪDA учредила такой клуб, чтобы повысить уровень компетентности членов ассоциации, а также дать агентам по недвижимости возможность встречаться, общаться, обмениваться опытом и сотрудничать. На ежемесячные встречи приглашаются эксперты из разных отраслей, мнение и опыт которых могут пригодиться тем, кто работает на рынке недвижимости.