Независимо от того, в стране кризис или экономический рост,   недвижимость  в крупных городах остается неплохим активом…

В любой момент ее можно продать или сдать в аренду. Сейчас, когда цена на квадратные метры в долларах снижается, мы решили выяснить, есть ли смысл вложить деньги в  квартиру  с целью ее последующей сдачи и за сколько окупится такая инвестиция.

Ищем дно

Как известно, для того, чтобы заработать, нужно купить товар, когда он максимально дешевый, и продать его на пике цены. Если вспомнить взлеты и падения цен на столичную недвижимость, то сейчас цены опустились до уровня времен 2004-2005 годов.

На рынке недвижимости уже проскакивают гостинки по 20-25 тысяч. Экономновострои предлагаются от 600 долларов за квадрат, а на вторичном рынке жилья цена за метр опустилась ниже 1000 долларов. При этом, как говорят сами риелторы, выяснить, по какой цене проходят сделки, очень тяжело.

— В объявлениях все видят только цену, по которой хозяин выставляет свою квартиру, — рассказали нам в одном из агентств. — Но продать жилье сейчас крайне сложно. Потому если объект хотят именно продать, а не продавать, то готовы сбрасывать до 20% от его заявленной стоимости.

При этом, как говорят эксперты, в ближайшее время стоимость жилья на вторичном рынке продолжит снижаться. Потому как люди будут отдавать предпочтение новостроям.

— На сегодняшний день разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости должна составлять примерно 10-15%, — считает президент Международной федерации недвижимости Александр Бондаренко. — Сейчас же разница составляет 40-50%.

По его словам, цена продажи «первички», например, в столице на сегодня составляет около $600 за 1 кв. м, тогда как средняя реальная цена продажи «вторички» достигает $850-900 за 1 кв. м. Через некоторое время вторичка просядет до необходимого уровня. Специалист прогнозирует, что цена квартир на вторичном рынке снизится на 20-30% — где-то до 700 долларов за 1 кв. м.

Что с арендой

Аренда , как и цены на жилье, демонстрирует восходящий тренд в гривне, но падение цен в валюте. С начала весны в столице цены на съемное жилье повысились на несколько тысяч гривен по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

По данным вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, жилье, которое сдавалось по 5 тысяч гривен, сейчас пытаются сдать по 7 тысяч гривен. То есть рост гривенных цен составил около 40%. При этом долларовые цены просели на 40-50% в зависимости от района.

Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с докризисной, то, конечно, перспективность вложений с точки зрения получения дальнейшего дохода упала. Как говорят эксперты, грустный пример недвижимости Луганска и Донецка, а также банкротство полусотни банков показали людям, что сейчас лучше всего держать все свои сбережения в наличной валюте.

— Сейчас стало менее выгодно покупать квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, потому что очень большой срок окупаемости. Люди стараются вкладывать не в недвижимость, а переводить сбережения в доллары и просто хранить.

Когда окупится жилье

Давайте посчитаем, когда окупится вложение в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. Мы не будем прогнозировать динамику изменения цен на рынке, потому как сегодня что-либо предсказывать очень сложно. Поэтому мы возьмем гривенные цены при продаже и при аренде и попробуем составить хотя бы ориентировочный график выхода на прибыль.

Итак, на первичном рынке можно получить готовую квартиру где-то за 450 тысяч. Еще тысяч 50 придется потратить на минимальный ремонт и покупку бюджетной мебели и техники. При этом заселить квартирантов вы сможете не раньше чем через два года.

Как говорят специалисты, такую квартиру с недорогим ремонтом по нынешним временам можно сдать как минимум за 4000 гривен, при этом коммуналку платят квартиросъемщики. Несложно посчитать, что за год такая квартира принесет 48 тысяч гривен. По закону с этих доходов вам придется платить налог размером 15%. То есть на руки вы получите 40,8 тысячи грн.

Если учесть первые два года, пока вы ничего на ней не сможете заработать, то получается, что жилье окупит себя не раньше чем через 14 с половиной лет. Доходность такого вложения при нынешнем курсе не превысит 8% годовых.

Если вы сейчас будете покупать однокомнатную квартиру на вторичном рынке, то потратите на нее 25 тысяч долларов, что по нынешнему курсу составляет около 560 тысяч гривен. Те же 50 тысяч гривен придется вложить в ремонт и мебель. Зато квартиру можно начинать сдавать уже через месяц-другой.

Цены на такое жилье, правда, несколько ниже, чем в новостроях. Но если сделать косметический ремонт и расположение дома неплохое, то можно взять те же 4 тысячи гривен. После уплаты налогов у вас на руках окажется 40,8 тысячи гривен. Нетрудно посчитать, что вложенные сегодня 610 тысяч гривен отобьются за 15 лет.

Получается, что сроки окупаемости квартир на первичном и вторичном рынках практически одинаковые.

ЕСТЬ ВОПРОС

Первичка или вторичка?

Если вы хотите квартиру здесь и сейчас, то вам нужно отправляться на вторичный рынок. Здесь вариантов много. По оценкам экспертов, на одного покупателя приходится до 30 продавцов. Что касается реальных объявлений, то мы обзвонили несколько вариантов и выяснили, что гостинки с кухнями по 4-5 метров в спальных районах сейчас выставляют по 22-24 тысячи долларов, при этом продавцы готовы торговаться. Полноценные однокомнатные квартиры с 8-метровыми кухнями стартуют от 25 тысяч долларов.

На первичном рынке столицы статистика несколько иная. Тут много дешевых предложений в проблемных стройках. Дело в том, что около 40 объектов по всему Киеву, в которых активно продаются квартиры, оказались «самостроями». То есть застройщик начал строить дом и собирать с людей деньги, не имея на руках разрешительной документации. И в дальнейшем у людей будет проблема с подключением к инженерным коммуникациям, а также с получением документов о праве собственности.

У более-менее надежных компаний-застройщиков, которые пока не попадались на аферах, однокомнатные квартиры недалеко от метро со сроком сдачи через 2 года стартуют от 400 тысяч гривен.

— У нас минимальная цена на однокомнатную квартиру в панельном доме со сроком сдачи в конце 2016 года составляет 425 тысяч гривен, — рассказали «КП» в Украине» в отделе продаж компании. — Это квартира площадью около 36 квадратных метров с минимальной отделкой на первом этаже. Если вы хотите этажи с 3-го по 12-й, то придется заплатить около 450 тысяч гривен. По сути, жильцам нужно будет сделать ремонт в санузле и сразу можно заселяться.

Как говорят специалисты, плюсы новостроев, кроме того что квартиры в них более современные, заключаются в том, что они имеют горизонтальную разводку отопления и оборудуются счетчиками тепла. Поэтому в будущем владельцы таких квартир смогут существенно экономить на отоплении. А ведь плата за отопление обычно ложится на плечи хозяев квартиры, если там не установлен счетчик.

Минусы нового жилья — тоже хорошо известны. Застройщик может затянуть сдачу дома на несколько месяцев, а после заселения первые год-два придется слушать звук перфоратора. В такой ситуации сдать жилье, когда в доме полным ходом идут ремонтные работы, можно только с солидным дисконтом. А если квартира будет простаивать пустой, то вы не только недополучите прибыль, но и будете нести убытки, ведь вам как минимум придется оплачивать коммуналку.