Бюро элитной недвижимости Must Have проанализировало 5 основных угроз, которые могут сильно дестабилизировать рынок жилой недвижимости вследствие принятия поправок к Закону №214-ФЗ.
Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов планирует разработать изменения в 214-ФЗ, направленные на отмену долевого строительства к 2020 году. В 2016-2020 будет действовать переходный период, когда покупатели будут перечислять деньги за квартиры не застройщику напрямую, а через спецсчет в банке. В свою очередь банк будет перечислять средства застройщику и контролировать, чтобы они расходовались исключительно на строительство дома. С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье.
1. Падение объемов жилищного строительства
Ограничение продаж на раннем этапе строительства станет приговором большинству застройщиков, о введении 100 млн. квадратных метров ежегодно с 2016 года можно будет забыть.
На сегодняшний день в России по разным оценкам от 50% до 80% многоквартирных домов строится на деньги дольщиков. В большинстве проектов, реализуемых по договорам долевого участия, порядка 20% инвестиций составляют собственные средства застройщика, еще 10-20% - банковские кредиты и 60-70% - деньги дольщиков. Доля собственных средств может быть и меньше: в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 233 минимальный объем собственных средств застройщика должен составлять 7% от объема средств, привлеченных по договорам долевого участия. При продаже готовых квартир инвесторы должны будут найти до 80% собственных средств и кредитов для реализации проекта. Это совершенно не учитывает возможностей большинства российских застройщиков: сейчас очень мало организаций, у которых на счету лежит как минимум 200-300 млн. свободных оборотных средств.
Получить кредит смогут далеко не все: вряд ли банки загорятся желанием одобрять кредиты новичкам на рынке строительства, так же как и небольшим и средним компаниям, чья финансовая устойчивость может вызвать вопросы. Многие инвесторы не смогут работать в таких жестких условиях и уйдут с рынка, выход новым участникам будет закрыт. Удержаться смогут только крупные компании, аффилированные со Сбербанком и ВТБ. Результатом будет резкое падение объемов строительства жилья и снижение здоровой конкуренции.
2. Рост цен до 30%.
В любом бизнесе внедрение дополнительного посредника всегда удорожает стоимость продукта для покупателя. Во-первых, совершенно очевидно, что банки не станут обслуживать предполагаемые спецсчета бесплатно, то есть к стоимости квадратного метра для начала прибавятся операционные расходы кредитного учреждения. Во-вторых, банкам потребуется дополнительный персонал, помещения, оборудование уже непосредственно для контроля расходования средств, что опять же вызовет сложно прогнозируемый рост цен. И в третьих - к цене недвижимости надо прибавить еще как минимум 3%, если поступившие на спецсчета деньги банки будут выдавать застройщикам в качестве кредитов под 3% годовых, как планируется в проекте документа.
С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье. Сейчас по договору долевого участия можно приобрести квартиру на этапе котлована на 25-30% дешевле. И даже при такой возможности многие семьи не могут оплатить жилье полностью за счет собственных средств и вынуждены брать 10-20-летний ипотечный кредит. За квартиру в готовом доме покупателю придется выложить, соответственно, на те же 20-30% больше. Противостоять росту цен для поддержания спроса застройщики смогут только за свой счет, сокращая маржу.
3. Падение покупательского спроса
На сегодняшний день нет оснований ожидать, что к 2020 году доходы наших граждан вырастут на треть, поэтому падение платежеспособного спроса при реализации законопроекта гарантировано. Ситуация может осложниться тем, что с рынка уйдут и частные инвесторы, которые будут лишены возможности зафиксировать прибыль по мере повышения готовности дома.
4. Увеличение сроков реализации проектов
Согласование всех этапов строительства с банком во время переходного периода усложняет работу девелопера, увеличивает документооборот и нагрузку на персонал компании. Это может привести к увеличению срока реализации проекта на неопределенный срок. Также законопроект умалчивает о том, какие меры предполагаются, чтобы банк не прокручивал предназначенные для строительства деньги где-нибудь на Forex или на валютной бирже и не затягивал перечисление средств застройщику.
5. Отсутствие защиты покупателя
Изменения в закон №214-ФЗ вносились для лучшей защиты прав покупателей. Однако новый законопроект не вносит ясности, насколько надежным будет банковский контроль и будет ли он таковым, вообще. Например, если сотрудники банка будут только отслеживать назначение платежа в платежных поручениях от застройщика, то подобный так называемый контроль ровным счетом ничего не дает. При желании ничто не мешает застройщику обналичить эти средства и вывести из проекта, перевести сумму на другой счет в другой банк, либо перечислить в счет долга по другим обязательствам. К тому же в существующей редакции законопроекта ничего не сказано об ответственности банка за поверхностный, формальный контроль..
«В существующем виде новый законопроект представляет тот самый случай, когда лучшее – враг хорошего, – комментирует генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. – Исходя из особенностей российского рынка, нужно не менять 214-ФЗ, а создать такой механизм контроля, чтобы застройщики не могли от него уклоняться. Обманутые покупатели появляются потому, что до сих пор остались компании, которые ведут продажи квартир по векселям и так называемым ПДКП - предварительным договорам купли-продажи. Более того, в ситуации виновны как недобросовестные застройщики, так и местные власти, которые прекрасно обо всем осведомлены. Защита покупателя от рисков - абсолютно правильное стремление, но реализовать его нужно иными мерами. Озвученные планы, в особенности намерение обязать застройщиков продавать только готовое жилье, были бы логичным инструментом для охлаждения перегретого рынка. Однако сейчас у нас на рынке не перегрев, а стагнация, которая при непродуманном эксперименте может очень быстро превратиться в неконтролируемое падение».
В последний день первого весеннего месяца 1889 года состоялась официальная церемония открытия одного из самых выдающихся архитектурных сооружений Старого Света – Эйфелевой башни. С момента своего появления, пожалуй, ни одна другая подобная конструкция не удостаивалась стольких упоминаний в мировой литературе и кинематографе. И даже сегодня, отмечая свой 125 день рождения, этот объект не перестает волновать многих людей в разных уголках планеты.
Проблема нехватки жилья традиционно является одной из наиболее актуальных для нашей страны. Поняв бесперспективность попыток расселить всех нуждающихся в высотные городские многоквартирные дома, российское правительство взяло курс на развитие сектора малоэтажного жилья. Но обеспечить рассредоточенные малоэтажные поселки коммунальными ресурсами куда сложнее, чем построить...
22 мая 2014 состоялось событие, которого больше 13 лет ждали дольщики Красногорского района – в эксплуатацию передан один из старейших долгостроев Московской области. Благодаря новому инвестору в лице компании «Мортон» более 100 семей, у которых за это время выросли не только дети, но и внуки, начали получать ключи от новых квартир. 
