Согласно первоисточникам впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI в до н.э., когда древние греки, обозначая ответственность должника перед кредитором определенным земельным владением, ставили столб на границе земельного участка с надписью, что указанная собственность обеспечивает долг. Такой столб и стали называть «ипотекой».

В наше время ипотека (залог недвижимого имущества) – является одним из способов обеспечения обязательств, при котором заложенное недвижимое имущество остается у залогодателя, а кредитор в случае неисполнения должником своих обязательств имеет право получить удовлетворение своих денежных требований за счет заложенного имущества.

В зависимости от основания возникновения ипотеки ее можно разделить на два вида:

- ипотека в силу договора (по соглашению сторон);

- ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеки, подписанного между залогодателем и залогодержателем.

Как показывает практика, договорная ипотека более понятна гражданам. Поэтому учитывая, что большинство вопросов у граждан возникает по ипотеке в силу закона, хотелось бы подробнее остановиться на этом виде ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Возникновение ипотеки на основании закона не требует заключения договора ипотеки, т.к. непосредственно закон является основанием для ее возникновения.

Основными и распространенными случаями возникновения ипотеки в силу закона являются:

- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевой займа;

- строительство жилых домов, зданий или сооружений на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке (ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором ипотеки);

- купля-продажа недвижимости в кредит либо в рассрочку (если сторонами не предусмотрено, что ипотека в пользу продавца не возникает);

- завершение строительства объекта недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства;

- передача недвижимого имущества по договору ренты.

Во всех случаях, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. При этом учитывая, что ипотека в силу закона может быть осуществлена только на основании соответствующего заявления, то непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона будет являться основанием для приостановления (отказа) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Хотелось бы обратить внимание, что после исполнения всех обязательств, которые были обеспечены залогом недвижимости, необходимо подать заявление в Управление Росреестра по РХ о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Зачастую гражданам приходится сталкиваться с ситуацией, когда исполнив перед кредитором все свои обязательства (например, погасив кредит, полностью рассчитавшись за купленную в рассрочку недвижимость), они не могут распорядиться своей недвижимостью в связи с тем, что в установленном порядке ипотека не была погашена.

Поэтому каждому, чье имущество находится в залоге, необходимо знать, что регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо по решению суда.

В случае выдачи закладной ипотека может быть погашена на основании заявления владельца закладной или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.