Тенденции на первичном рынке недвижимости свидетельствуют об увеличении количества строек, отнесенных к незаконным. 

По данным градостроительного кадастра Киева за последние месяцы список самовольных пополнили еще шесть строек. Свежий пример, когда государственная архитектурно-строительная инспекция Украины отменила разрешение на строительные работы по улице Никольско-Слободской в. Киеве, одновременно превратив строительство ЖК "Солнечная Ривьера" с законного на незаконное.

Это означает только стремительный рост числа владельцев, которые будут нуждаться в защите своих прав и инвестиций. Что в таком случае можно предложить покупателям, чей объект оказался в "черном списке" недостроев? 

Эксперты советуют инвесторам в первую очередь в подтвердить имущественные права на квартиру, их действительность и добросовестность приобретения. Однако суды, обосновывая свои решения последней практикой Верховного суда Украины, в своем большинстве отказывают в признании права собственности на имущественные права на квартиры незавершенного строительства.

В таком случае альтернативой судебному порядку является регистрация имущественных прав на квартиру незавершенного строительства в уже действующем реестре имущественных прав. Такая регистрация заменяет решение суда и является достаточным доказательством официального признания государством имущественных прав за инвестором и законности их приобретения.

В историях с незаконным строительством интересы покупателей, вложившихся в проблемные новостройки, чаще всего остаются без должного внимания. Чаще звучит мнение, что инвесторы сами виноваты в своих бедах, нужно внимательнее относиться к выбору застройщика и не искать дешевых вариантов. Поэтому их проблемы не заслуживают внимания большинства, и тем более решения на государственном уровне. 

Эксперты адвокатской фирмы "Прецедент" считают ошибочным обвинять покупателей такой недвижимости в их желании купить дешевле. Для большинства из них купить "воздух" - чуть ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем. 

Также инвестору-физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора нового строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров по их приобретению. Для него всегда существует риск ошибочно или даже в случае введения его в заблуждение недобросовестным застройщиком, приобрести недвижимость в проблемном объекте. Поэтому государство должно обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор-физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины в решении от 10 ноября 2011г. № 15-рп / 2011 касательно потребителей финансовых услуг, но вполне может быть применен и к покупателям квартир в новостройках

В одних случаях большое количество пострадавших инвесторов обусловлено ​​бездействием государственных органов, связанной с непрекращением очевидного самовольного строительства (вообще без разрешительных документов на самовольно занятых участках) на ранних его этапах. В других - увеличение количества незаконных строек вызвано отменой ранее выданных разрешительных документов в связи с выявлением допущенных при их выдаче нарушений.

При таких обстоятельствах переводить финансовые последствия полностью на покупателей было бы нечестно. Государство также должно быть ответственным за свою деятельность. К счастью, мы уже имеем положительные примеры ответственности за ненадлежащее исполнение его органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации Брокбизнесбанка, что позволило его вкладчикам требовать от государства уплаты ущерба по потерянным депозитам. Этот опыт, когда государство понесло ответственность перед вкладчиками банка, вполне может быть перенесен в строительство на возможность пострадавших инвесторов требовать возмещения убытков, в случае, когда государство не обеспечило надлежащий контроль деятельности недобросовестного застройщика.

Вообще же инвесторам проблемных новостроек остается рассчитывать на устранение застройщиком выявленных недостатков и на завершение строительства. Или при, отсутствии надежды на достройку и откровенное мошенничество, сместить акценты в сторону возмещения убытков, в том числе, и за счет государства, не выполнившего свои контрольные функции.

СЕРГЕЙ ОРЛОВСКИЙ, Директор адвокатской фирма "Прецедент"