В каждом третьем имущественном споре возникает необходимость привлечения экспертов, обладающих специальными знаниями. Зачастую подготовленные ими мотивированные заключения становятся главными доказательствами, подтверждающими наличие или отсутствие тех или иных фактов, имеющих значение для дела. О наиболее распространенных видах экспертиз и разрешенных с их помощью конфликтных ситуациях рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости адвокат Олег Сухов.

Психиатрическая экспертиза

Чаще всего этот вид экспертизы применяется при оспаривании завещаний, договоров купли-продажи и дарения. Согласно п.1 ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены в результате ее совершения.

Чаще всего истцами, оспаривающими ранее заключенные сделки, ставится под сомнение психическое здоровье их участников - пенсионеров преклонного возраста либо людей, страдающих наркоманией и алкоголизмом. При этом примерно в 20% случаев комплексные психолого-психиатрические экспертизы проводятся посмертно.

Олег Сухов приводит пример такого дела: «Недавно Московский областной суд признал недействительным нотариально удостоверенное завещание молодого человека, который за два дня до своей смерти завещал все свое имущество - дом с земельным участком и квартиру - некоей женщине, с которой познакомился за неделю до оформления наследства. В суд обратился один из наследников по закону третьей очереди. С помощью экспертов он смог доказать, что на момент составления завещания наследодатель находился в состоянии, которое не позволяло ему понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Кроме того, выяснилось, что умерший являлся сильно наркозависимым человеком, употреблял наркотики: героин и метадон, на момент составления завещания страдал открытой формой туберкулеза с полным разложением внутренних органов и легких. Суд, опираясь на эти факты, признал завещание недействительным».

Почерковедческая экспертиза

Исследование почерка - еще один распространенный вид экспертизы, необходимость в проведении которой чаще всего возникает при оспаривании ранее заключенных договоров займа или поручительства, идентификации подписи в завещаниях и договорах купли-продажи недвижимости. Специалисты-графологи привлекаются для определения авторства рукописей, записок, установления подлинности подписей, выявления признаков, свидетельствующих о намеренном искажении почерка. Для проведения такой экспертизы предоставляется оригинал сомнительного рукописного текста, сравнительные образцы рукописных текстов, принадлежащих предполагаемому исполнителю.

«Недавно москвич, претендующий на наследство в виде двухкомнатной квартиры, выяснил, что его отец незадолго до смерти продал жилье незнакомцу. Несостоявшийся наследник по закону усомнился в законности этой сделки, обратился в суд и потребовал проведения почерковедческой экспертизы договора купли-продажи и акта приема-передачи, - приводит пример из практики адвокат Олег Сухов. - Выяснилось, что подписи на документах были выполнены с подражанием почерку собственника недвижимости, а на акте приема-передачи обнаружились вдавленные следы подготовки подписи. Ответчики представили контраргументы, объяснив нечеткость почерка последствием неврологической болезни собственника квартиры. Однако суд эти доводы не учел, установив, что квартира выбыла из владения предыдущего собственника помимо его воли».

Техническая экспертиза

Нередко участники имущественных споров обращаются к экспертам для определения сроков давности оформления тех или иных документов. В этом случае проводится техническая экспертиза - исследование физико-химических свойств рукописного или печатного текста, подписей, бумаги и чернил, печатей, штампов, позволяющая определить время их нанесения.

«В одном из резонансных судебных дел наследниками по закону оспаривалась подлинность завещания на трехкомнатную квартиру. В результате проведения судебно-технической экспертизы выяснилось, что оттиск печати нотариуса не соответствовал дате, указанной в документе - он был выполнен существенно позже. Выявленные нарушения при составлении завещания были признаны существенными. Суд пришел к выводу, что завещание при жизни наследодателя не составлялось и не отражает его волеизъявления, а потому признал документ недействительным», - рассказал эксперт.

По словам адвоката, техническая экспертиза часто назначается при рассмотрении дел, связанных с оспариванием задолженности. Нередко мошенники обманным путем получают подписи жертв на пустых листах бумаги, а затем размещают на них тексты расписок и договоров займа. Техническая экспертиза позволяет установить последовательность нанесения на листы, содержащие текст договоров займа и расписок, печатного текста и подписей. Если выяснится, что подписи на документах появились до того, как был отпечатан текст, то представленные документы могут быть признаны недействительными.

Строительно-техническая экспертиза

В последнее время, в связи с активным развитием жилищного строительства, существенно возрос спрос на услуги строительных экспертов. Их привлекают для обследования технического состояния строительного объекта, выявления дефектов и причин их образования, оценки обоснованности заявленных претензий и соответствия качества произведенных строительных и монтажных работ проектным требованиям и строительным нормам.

Еще одной распространенной категорией споров, которые рассматриваются с привлечением строительно-технических экспертов, стали конфликты вокруг многоквартирных домов, возведенных на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас в производстве региональных судов находятся уже сотни подобных дел, в которых выводы экспертизы послужили доказательством незаконности построек и их сносе. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, постройка является самовольной, если она создана на земельном участке, не отведенном для этих целей, без необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом каждый из указанных признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.

Как правило, эксперты, изучив конструктивные особенности построек и архитектурно-планировочные решения, приходят к заключению, что дома, которые застройщики выдают за индивидуальные коттеджи, на самом деле имеют признаки многоквартирных зданий, рассчитанных на несколько семей. Такие выводы становятся главным основанием для вынесения судебных вердиктов о сносе малоэтажек.