Система госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Беларуси находится на высоком уровне, что подтверждают и международные рейтинги, в т.ч. Doing Business Всемирного банка.

Вместе с тем процесс совершенствования продолжается: 22 июля вступили в силу основные положения Закона от 08.01.2018 № 96-З (далее – Закон № 96-З), которым внесены изменения и дополнения в Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). «ЭГ» предлагает вниманию читателей подборку вопросов-ответов по нововведениям.

Кто такие авторизованные по­средники согласно Закону № 96-З?

Одно из самых значимых нововведений – создание института авторизованных по­средников (п. 15 ст. 1 Закона № 96-З). Авторизованный по­средник (далее АП) – это субъект, который оказывает граж­данам, индивидуальным пред­принимателям (ИП) и юрлицам услуги, связанные с госрегистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесением исправлений в документы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – Регистр), внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из Регистра по­средством элект­ронного взаимодействия с ор­ганизациями по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организации регистрации).

Как и раньше, регистрационные процедуры с недвижимым имуществом будут совершать только регистраторы организаций по регистрации, а АП займутся некоторыми действиями по госрегистрации. Став АП, соответствующие субъекты смогут оказывать граж­данам и субъектам хозяйствования комплексную услугу. Посредством электронного взаимодействия они могут направлять соответствующие документы и сведения в организации по регистрации и отдавать заявителям уже готовый результат. Такая дополнительная возможность представляется выгодной всем: граждане и субъекты хозяйствования не будут терять времени, регистраторы станут совершать непосредственно только действия, связанные с Регистром, а АП сможет заработать дополнительные деньги.

АП могут быть субъекты, которые в своей деятельности связаны с недвижимым имуществом: адвокаты; риелтерские организации; юрлица, уполномоченные должностные лица которых подписали документ, являющийся основанием для госрегистрации (на­пример, за­стройщики); нотариусы и другие должностные лица, имеющие право совершать нотариальные действия.

Такие субъекты о своем намерении осуществлять деятельность в качестве АП обязаны уведомить научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» (далее – НКА) в порядке, установленном Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь (далее – ГКИ). В настоящее время такой порядок еще не регламентирован, и это несмотря на то, что положения Закона № 96-З уже вступили в силу.

Необходима ли печать на документах, являющихся основанием для госрегистрации сделки с не­движимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юр­лиц и госорганов?

Из требований к документам, являющихся основанием для госрегистрации сделки с не­движимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юр­лиц и госорганов, исключается требование о необходимости заверения их печатью (п.п. 2, 3 ст. 67 Закона о регистрации; п. 39 ст. 1 Закона № 96-З). Это обусловлено положениями подп. 3.11 п. 3 Декрета Президента от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства», согласно которым субъекты хозяйствования вправе не использовать в своей деятельности печати.

Где можно удостоверить документы, являющиеся основанием для госрегистрации сделки с не­движимым имуществом?

По общему правилу, документы, являющиеся основанием для госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п. 1 ст. 67 Закона о регистрации).

В Закон о регистрации (п. 9 ст. 68) внесены изменения, согласно которым граждане могут удостоверять такие документы в любой организации по регистрации независимо от места нахождения недвижимого имущества (п. 40 ст. 1 Закона № 96-З) (ранее – только в организациях по регистрации по месту нахождения недвижимости). От­метим, что госрегистрацию в отношении недвижимого имущества по-преж­нему может осуществлять только регистратор организации по регистрации, на территории регистрационного округа которого находится недвижимое имущество.

Пример. Физические лица (продавец и покупатель), которые проживают в г. Гродно, смогут удостоверить договор купли-продажи изолированного помещения, расположенного в г. Минске, в РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», а уже удостоверенный договор – направить для дальнейших регистрационных действий в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

В какой срок совершается регистрационное действие?

Срок совершения регистрационного действия изменен: по общему правилу регистрационное действие будет совершаться в течение 5 рабочих дней со дня приема документов (абз. 2 п. 30 ст. 1 Закона № 96-З; ч. 1 п. 2 ст. 35 Закона о регистрации). Ранее – в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов.

Каковы последствия при­знания недействительной госрегистрации?

Закон о регистрации дополнен ст. 10-1 (п. 9 ст. 1 Закона № 96-З), которая регламентирует последствия при­знания госрегистрации недействительной.

Так, в случае признания недействительной госрегистрации создания не­движимого имущества недействительной является также госрегистрация прав, ограничений (обременений) прав на него и зарегистрированных сделок с ним.

При признании недействительной госрегистрации права, являющегося связанным с иным правом, ограничением (обременением) права, недействительной является также госрегистрация связанных с ним прав, ограничений(обременений) прав.

А в случае признания недействительной госрегистрации сдел­ки с недвижимым имуществом недействительной является также госрегистрация основанных на такой сделке прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

До вступления положений Закона № 96-З в силу, в случае если решение суда не устанавливало последствий признания недействительной госрегистрации, необходимо было обращаться в суд с иском еще раз (например, при признании недействительной госрегистрации сделки, в решении суда не было установлено, что недействительной также является и госрегистрация перехода права, основанная на этой сделке). Теперь необходимости обращаться в суд еще раз нет.

Каким образом удостоверяется госрегистрация сделки с недвижимым имуществом?

Поскольку документ для гос­регистрации сделки с недвижимым имуществом может быть подан в виде электронного документа или электронной копии документа на бумажном носителе, уточнен и порядок удостоверения произведенной госрегистрации сделки с недвижимым имуществом (п. 33 ст. 1 Закона № 96-З; п. 2 ст. 38 Закона о регистрации).

Помимо совершения регистрационной надписи на оригинале документа, составленного на бумажном носителе, выражающего содержание зарегистрированной сделки, произведенная госрегистрация сделки с недвижимым имуществом удостоверяется посредством выдачи свидетельства (удостоверения) о госрегистрации (если документ, выражающий содержание сделки, представлен регистратору в виде электронного документа или электронной копии документа на бумажном носителе).

Сколько раз заинтересованное лицо, желающее обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о госрегистрации которых просит другое заинтересованное лицо, может обратиться в организацию по регистрации за приостановлением регистрационного действия?

Со вступлением в силу положений Закона № 96-З по заявлению такого лица регистрационное действие можно приостановить только один раз (п. 4 ст. 35 Закона о регистрации; абз. 3 п. 30 ст. 1 Закона № 96-З). Регистрационное действие при поступлении такого заявления должно быть приостановлено на срок, указанный в заявлении, но не более чем на один месяц.

Такое нововведение исключает воз­можность злоупотребления своим правом третьих лиц. Как правило, это были кредиторы, которые подавали в организацию по регистрации такое заявление несколько раз и тем самым требовали от должника удовлетворения своих имущественных интересов в первоочередном порядке.

Какие еще изменения претерпел Закон о регистрации?

Отметим, в частности, следующие:

– изменен понятийный аппарат (в Закон о регистрации вводится определение понятия «электронная копия документа на бумажном носителе», изменения также внесены в определения понятий «изменение границ земельного участка» и «ограничение (обременение) прав»);

– уточнены и расширены полномочия ГКИ, НКА и регистраторов (п.п. 10, 11, 14 ст. 1 Закона № 96-З);

– изменен срок для представления госорганами и иными госорганизациями дополнительных сведений и документов, необходимых для осуществления организациями по регистрации деятельности в области госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п. 13 ст. 1 Закона № 96-З);

– уточнены требования к составленным за пределами РБ документам, пред­ставляемым для осуществления госрегистрации (п. 4 ст. 32 Закона о регистрации): такие документы должны быть не только легализованы, но и переведены на белорусский или русский язык. Верность такого перевода или подлинность подписи переводчика свидетельствуются нотариусом;

– уточнен порядок осуществления переноса актуальных прав при разделе и слиянии недвижимого имущества (п.п. 37, 38 ст. 1 Закона № 96-З).

Автор публикации: Сергей ЕЛИСЕЕВ, юрист-лицензиат

Читайте также: Копирайтинг и размещение новостей на страницах РИП "Прораб Днепропетровщины"