Такое предложение недавно появилось и обсуждается в недрах Госдумы. Что об этом думают представители нотариата?

Вкратце суть предложения такова: гражданам, получившим в наследство доли в имуществе, отводится три месяца, чтобы его продать. При согласии всех наследников этот срок может быть продлен до полугода. Если же за это время покупатель не будет найден, то наследство пойдет с молока. По словам члена думского комитета по вопросам собственности Андрея Свинцова, эта мера призвана положить конец семейным распрям и решить проблему так называемого рейдерского захвата жилья.

Неужели действительно ситуация со вступлением в наследство в России так критична, что требуется очередная новация в этом вопросе? Дать экспертную оценку подобной инициативе «СП» попросила представителей нотариального сообщества.

Как подчеркивает Александр Сагин, начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты, существующая в России система наследования достаточно эффективно работает на протяжении уже 14 лет. И за это время зарекомендовала себя положительно как сбалансированная и учитывающая потребности граждан.

«Если посмотреть, как обстоят дела с наследованием в других странах, — говорит эксперт, — то можно заметить, что расходы на оформление наследства там намного более значительны. Где-то существует налог на наследство, где-то наследство обязательно оформляется в судебном порядке. В итоге расходы на судебные издержки могут составлять 5−10%, а иногда доходят и до более чем внушительных 50%, как, например, в США. В России налог на наследство отменен, а выдача свидетельства о праве на наследство обойдется в 0,3% стоимости наследуемого имущества (но не более 100 000 рублей), если речь идет о детях, супруге, родителях, братьях и сестрах. Для других наследников тариф составит 0,6% стоимости наследуемого имущества (но не более 1 000 000 рублей)».

Безусловно, соглашается Сагин, есть моменты, которые требуют доработки. Но именно доработки, а не разрушения сложившейся системы и создания новой. Хотя и проекты таких доработок также должны соответствовать реальным потребностям общества и конституционным правам граждан. Что же касается этой конкретной инициативы, то нотариальное сообщество выступает категорически против ее принятия. Потому что основная цель и задача нотариата — защита прав и законных интересов граждан, тогда как предлагаемый законопроект — прямое их нарушение.

«СП»: — То есть получается, что предлагаемая мера в принципе нежизнеспособна в российских условиях?

— На наш взгляд, абсолютно нежизнеспособна! Дело в том, что большая часть недвижимости в нашей стране находится как раз в долевой собственности. Давайте разберем конкретный пример: в двухкомнатной квартире, стоимостью, скажем, 6 миллионов рублей, проживают мать, отец и двое детей. Квартира приватизирована на четверых. Умирает отец, остается трое наследников. При существующей системе доля отца будет распределена между ними, то есть раньше было у каждого по ¼ квартиры, а стало по 1/3. При этом семья продолжает спокойно проживать в квартире. Если же заработает предлагаемый законопроект, то проживающим в квартире супруге покойного и его детям придется недвижимость продать, а деньги или разделить, или купить другую квартиру, но опять же в долевой собственности. Каждый получит на руки по 2 миллиона. Можно ли купить на эти деньги квартиру? Вряд ли.

Кроме того, обращает внимание представитель ФНП, продажа предполагается в принудительном порядке. А между тем квартира может представлять не только материальную, но и духовную, фамильную ценность. И вот семью, много поколений которой живут в ней, вынуждают с этой ценностью расстаться.

«СП»: — Но здесь вроде бы преследуются благие намерения — во избежание конфликтов.

— А если конфликтов нет? Ради того, чтобы предотвратить гипотетические склоки, авторы законопроекта предлагают заставлять людей продавать то, что они имеют, и при этом никто не дает гарантии, что в результате продажи они получат те деньги, которые позволят им приобрести какое-то другое жилье. Конечно, предусматривается вариант, при котором дети, например, отказываются от своих долей в наследстве в пользу матери. Да, при таком варианте долевая собственность прекращается. Но ведь отношения между людьми могут меняться! Сегодня семья живет мирно, а завтра, к примеру, грянет конфликт. И мать, как единственный собственник, сможет подарить, продать, завещать квартиру третьему лицу, ущемив, таким образом, права детей. По сути, люди, имевшие право на долю в квартире, останутся без крыши над головой.

Вероятность того, что введение подобной меры породит еще большее количество споров между родственниками, очень высока. Банально, если собственников трое, и двое, скажем, против продажи не возражают, а третий категорически на нее не согласен, конфликт неизбежен. И даже тот факт, что при отсутствии согласия недвижимость все равно будет принудительно продана, вероятности возникновения конфликта не снижает.

«В статье 1168 Гражданского кодекса РФ, — добавляет член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус, юрист Алексей Комаров, — достаточно подробно расписаны правила раздела наследниками полученного недвижимого имущества. Если все же конфликт между ними возникнет, разрешать его должен суд. Суды в отсутствии прямого законодательного правила ограничены в своей компетенции на принятие решения о принудительной продаже наследственного имущества, хотя такая возможность логически могла бы следовать из указанной выше статьи».

«СП»: — Но неужели же у предлагаемого законопроекта совсем нет никаких достоинств? Например, авторы уверены, что новация сможет нейтрализовать проблему так называемых «квартирных рейдеров». А историй о том, как посторонние люди, покупая, скажем, 1/256 доли в праве собственности, жестко «выдавливали» остальных владельцев, полным-полно.

«Причина появления скупщиков долей в праве, — обращает внимание Алексей Комаров, — связана не только с наследованием „микронных“ долей. Собственник может при жизни подарить, продать или передать под ренту однокомнатную квартиру двум и более лицам — вот вам пример образования микродолей. Тогда, по сути предложения депутата, после приобретения права на такой объект новые собственники, по аналогии с наследованием, должны по закону выставить его на аукцион. Из этого логически следует вывод, что необходимо законодательно запретить отчуждение долей в праве на недвижимость в принципе. А это крутой посыл».

Нотариус знает и другие примеры, когда наследники (одаряемые и т. д.) получили в собственность доли, но конфликта между ними нет, и они готовы сохранить возникшее статус-кво. В таком случае непонятно, зачем их обязывать продавать имущество. Кроме того, получение указанных долей собственниками может быть отягощено завещательным отказом, то есть обязанностью наследников предоставить квартиру в срочное или пожизненное пользование определенного лица. И обязательная продажа объекта, обремененного правом проживания третьего лица, снизит продажную стоимость объекта минимум в два раза. Получается, что не только наследники получат убытки в виде упущенной выгоды от обязанности продать объект, но и гражданский оборот может получить новых рейдеров, которые, покупая жилье на аукционе за полцены, будут выживать из квартир отказников, указанных в завещании.

Интересно, а что нужно нотариальному сообществу, чтобы наконец начать эффективно решать проблему «квартирных рейдеров»? И в каком направлении стоит работать, чтобы сделать процесс вступления в наследство максимально комфортным для граждан?

«На сегодняшний день, — заявляет Александр Сагин, — эффективный шаг в направлении решения проблемы „квартирного рейдерства“ уже сделан. Так, 29 декабря 2015 года был подписан Федеральный закон № 391-ФЗ, в соответствии с которым с этого года обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже не только долей в праве общей собственности постороннему лицу, но и по продаже земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам или гражданам, признанным ограниченно дееспособными. В эту же группу включены и сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки». Этот шаг, подчеркивает Сагин, фактически ликвидирует механизм продажи доли по заниженной цене, чем, собственно, и пользовались квартирные рейдеры.

Конечно же, признает представитель ФНП, этот закон не убирает все лазейки, которыми могут воспользоваться мошенники, но он по крайней мере открывает дорогу дальнейшему регулированию этих непростых отношений, не нарушая при этом конституционных прав собственника (что особенно важно).

Что же касается каких-то иных инструментов борьбы с мошенничеством в этой сфере, то ФНП, в частности, предлагает обратиться к опыту некоторых европейских стран. Например, установить следующее правило: гражданин, никогда в квартире не проживавший, но каким-то образом приобретающий микродолю в ней, не имеет права проживать в данной квартире, но имеет право на денежную компенсацию от других лиц, в этой квартире проживающих, за пользование его долей. Ставки аренды могут быть установлены законом, в зависимости от субъекта РФ. А если еще установить запрет и на регистрацию для владельцев микродолей, то возможно попутно решить и проблему так называемых «резиновых квартир».

Что же касается перспектив улучшения процесса как такового, то здесь, считает Александр Сагин, всегда есть над чем работать. По аналогии со сделками купли-продажи недвижимости в деле оформления наследственных прав тоже необходимо стремиться к принципу «одного окна».

Зачастую граждан пугает именно то, рассуждает эксперт, что вступление в наследство будет связано со сбором бесконечного списка документов, походов в БТИ, ЗАГС, Росреестр и так далее. Тяжела это процедура еще и тем, что связана, как правило, с потерей близкого человека. Чтобы получение наследства было как можно более комфортным, в представлении Сагина процедура его оформления должна выглядеть так:

— Гражданин приходит к нотариусу и сообщает о смерти, скажем, родственника. А дальше специалист самостоятельно получает сведения о смерти наследодателя, подтверждающие родственные отношения, документы, подтверждающие право собственности умершего на недвижимое имущество и так далее. Тогда гражданину остается только прийти к нотариусу еще раз, когда все будет готово. А для этого нужно предусмотреть доступ для нотариусов ко всем публичным реестрам государства. Ведь чем больше сведений сможет он самостоятельно получать, тем проще будет гражданам. Кроме того, необходимо еще создать и базу данных ЗАГС, чтобы нотариус имел доступ к документам, подтверждающим рождение, смерть, родственные отношения.