Поправки в закон о дольщиках

Главным событием для застройщиков, которые привлекают средства граждан, стала разработка в Минстрое поправок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Министерство хочет ужесточить требования к строительным компаниям и предлагает привлечь крупные банки в качестве третьей стороны долевого строительства, то есть привить российскому рынку недвижимости схему «дольщик — банк — застройщик». Для этого, в частности, предлагается ввести альтернативный механизм привлечения средств граждан — специальные банковские счета эскроу, которые замораживают средства граждан-соинвесторов до окончания строительства.

Собственный капитал застройщиков в проекте поправок определяется по специальной формуле — не менее 5% от рыночной стоимости жилья. Если размер капитала не укладывается в данный расчет, может предъявляться требование о сумме не менее 1 млрд руб.

Минстрой предложил обязать строительные компании публиковать сведения о своей деятельности на специальном интернет-сайте — едином реестре застройщиков, где обязательно нужно будет раскрывать подробную проектную документацию и данные о бенефициарах компании. Москомстройинвест предложил ввести уголовную ответственность за нецелевое использование средств дольщиков.

Законопроект планируется рассмотреть в первом чтении в Госдуме в начале 2016 года. Застройщики просят снизить процент по увеличению размера уставного капитала компаний с 5% до 1,5–2% и отменить эскроу-счета, из-за которых застройщики не могут давать привычные для потребителя скидки на начальной стадии строительства. Руководители строительных компаний считают, что, несмотря на то что пока эскроу-счета рассматриваются в качестве альтернативы, этот механизм может вытеснить существующую модель заключения договоров долевого участия. Остаются вопросы и к процессу страхования ответственности строительных компаний, требования к которым также значительно ужесточились. В результате, по мнению первого заместителя председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елены Николаевой, это привело «к драматическому ограничению конкуренции». До сих пор не ясно, будет ли гражданин как соинвестор страховать себя от возможного недостроя.

Помимо многоквартирных домов, поправки могут коснуться таунхаусов и паркингов. По инициативе московского правительства закон может также начать защищать участников жилищно-строительных кооперативов, которые ранее не подпадали под законодательство о долевом участии. Апартаменты в закон, скорее всего, включить не успеют, поскольку в градостроительном законодательстве такого понятия пока не прописали. Вступление поправок в силу намечено на 1 марта 2016 года.

Санация девелопера СУ-155 Михаила Балакина

В 2015 году 27 тыс. граждан-соинвесторов и 30 тыс. сотрудников производственных предприятий девелоперской компании СУ-155 Михаила Балакина столкнулись с угрозой банкротства застройщика. Компания больше не могла исполнять свои обязательства перед гражданами и перед инвесторами. Михаил Балакин объяснил проблемы СУ-155 ошибками в оценке кризиса 2008 года: застройщик не пошел на сокращение количества проектов, а начал, наоборот, наращивать объемы строительства, а также «перебрал с вложениями в развитие промышленности, строительство и перевооружение предприятий».

В марте СУ-155 допустила технический дефолт по выкупу облигаций. ВТБ, Росбанк, Сбербанк, «Глобэкс», «ГВСУ центр» и другие кредиторы подали иски о банкротстве группы. В июне Михаил Балакин оценивал свои долги в 27 млрд руб., из них кредитов — 22 млрд руб. Чтобы решить проблемы компании, девелопер пытался продать свои непрофильные активы. Часть объектов реализовать удалось (в частности, в 2015 году были проданы контрольный пакет акций «Богаевского карьера», 57% Орешкинского комбината нерудных стройматериалов и производственная площадка в подмосковном Видном). RNS сообщал о планах девелопера по продаже лифтового бизнеса за $500 млн китайской Step, но сделка не состоялась. От покупки заводов по производству стройматериалов отказалась группа ЛСР.

До ситуации с СУ-155 понятия санации застройщика не существовало, однако, учитывая масштабы проблем и вероятность возникновения социальной напряженности, российское правительство пошло на беспрецедентную меру: было принято решение о создании рабочей группы по разработке механизма для достройки объектов компании. В Минстрое подчеркивали: спасают не компанию, а объекты. На совещании у первого заместителя правительства России Игоря Шувалова 9 декабря было принято решение, что в так называемой санации СУ-155 примут участие банк «Российский капитал» и группа «БИН». Средства будут привлечены частично за счет приобретения банком «Российский капитал» или его структурами свободных квартир в недостроенных домах, а частично за счет реализации активов группы компаний СУ-155. «Российский капитал» также будет привлекать инвесторов для реализации активов компании, а контролем за строительством и передачей квартир займется группа «БИН».

В СУ-155 сообщили, что на достройку всех ее объектов необходимо 39 млрд руб. Из них 24 млрд руб. будет получено за счет реализации непроданных квартир или площадей в недостроенных объектах, еще 15 мрлд руб. планируется привлечь за счет реализации активов группы.

Субсидирование ипотеки

Одной из главных мер года можно считать государственное субсидирование ипотечной ставки при покупке квартир в строящемся доме. Чтобы оживить спрос на рынке недвижимости, правительство решило помочь гражданам: 13 марта 2015 года премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал постановление о субсидировании ипотеки в 2015 году. Согласно документу из казны выделялось 20 млрд руб. на субсидирование ставки по ипотечным кредитам на общую сумму 400 млрд руб., позже правительство увеличило лимит до 700 млрд руб. Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых.

В декабре Минстрой России отчитался, что по состоянию на 1 ноября 2015 года кредитные организации получили средства на сумму 554,3 млн руб., что составляет 2,77% от 20 млрд, выделенных правительством по данной программе. «Такая сумма обусловлена тем, что первоначально ключевая ставка ЦБ была 17%, и приходилось субсидировать более 5%. Сейчас снизилась ставка ЦБ, поэтому уменьшилась и сумма субсидирования», — пояснили RNS в Минстрое. Минстрой даже планировал субсидировать ипотеку на вторичном рынке при условии, что продавший свое жилье купит квартиру в новостройке, но законопроект так и не был подготовлен. Минфин сразу выступил против этой инициативы.

Сейчас в правительстве обсуждается возможность продления срока действующей программы. Но если ставка ЦБ продолжит снижение, то необходимость в дальнейшем выделении финансовой помощи отпадет. Несмотря на то, что от этой меры ожидали большего эффекта, многие эксперты уверены: именно субсидирование ипотечной ставки спасло рынок недвижимости.

Создание единого института на базе АИЖК и РЖС

13 июля президент подписал федеральный закон о создании единого института развития в жилищной сфере, объединив таким образом Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Фонд развития жилищного строительства (РЖС). По словам главы Минстроя Михаила Меня, именно в этих двух институтах сконцентрированы основные инструменты развития жилищной сферы. Единую структуру возглавил руководитель АИЖК Александр Плутник, который ранее работал в Минстрое на должности заместителя министра, а глава Фонда РЖС Александр Браверман перешел на работу в Корпорацию по развитию малого и среднего предпринимательства. Помимо Фонда РЖС, в новую структуру вошли дочерние хозяйственные общества АИЖК — «Страховая компания АИЖК» и «Агентство финансирования жилищного строительства».

Институт будет помогать в реализации программы «Жилье для российской семьи», развитии рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, разрабатывать новые финансовые механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сегмента. Структура займется также возрождением рынка арендного жилья, современного аналога дореволюционных доходных домов. Строительство пилотных объектов должно начаться уже в следующем году.

Падение цен на жилье и снижение спроса

С января по ноябрь 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве уменьшилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В сентябре–ноябре — уже на 38% меньше ДДУ, чем в 2014 году, и на 22% меньше, чем в 2013 году, сообщил Росреестр. Несмотря на снижение спроса, застройщики продолжали увеличивать объемы предложения, а также активно снижали цены.

По итогам 2015 года квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок. Если раньше цена столичного квадратного метра варьировалась от 180 до 200 тыс. руб., то в этом году — 170–180 тыс. за «квадрат», по данным аналитиков IRN. В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110–140 тыс. за кв. м. В предыдущие годы по таким ценам продавалось жилье в Подмосковье и Новой Москве. Стоимость среднего чека покупки уменьшилась на 30% до 5,8–6 млн руб. Покупатель переориентировался с дорогих предложений на небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом- и комфорт-класса.

Застройщики надеялись на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ для оживления продаж на вторичном рынке. Девелоперам это выгодно: около 70% сделок в сегменте новостроек в прошлом году проходили с использованием средств, полученных от продажи квартиры на вторичном рынке. Но Банк России оставил 11%, и доля ипотечных сделок в этом сегменте снизилась до 12% по сравнению с 40% в 2014 году. В результате было совершено минимум инвестиционных сделок — практически все покупатели приобретали квартиры, чтобы в них жить, рассказали в «Миэль». Минимальный показатель среднего чека за последние два года на вторичном рынке Москвы был зафиксирован в июле 2015 года и составил 9 млн руб.

Антирекорды рынка офисной недвижимости

Этот год стал, по мнению аналитиков, самым тяжелым за всю историю офисного рынка Москвы: спрос на новые помещения резко упал, доля свободных площадей выросла, ставки аренды снизились до минимума. По данным международной брокерской компании Cushman & Wakefield, арендная ставка в столичных офисах класса «А» и «В» установила крупнейший антирекорд за последние 15 лет, снизившись до $360 за 1 кв. м, что на 30% дешевле, чем в прошлом году.

В декабре доля свободных площадей в офисах класса «А» составляла 25%, став за год ниже на 1 п. п. В офисах класса «В+» вакантность с начала года увеличилась на 3,3 п. п. до 19,2%, в классе «В» — на 3,4 п. п. до 12,1%. Если сделки и совершались, то связаны они были преимущественно с освобождением старых площадей и переездом компаний в новые более компактные офисы. В начале декабря в Москве пустовали 3,2 млн кв. м офисных помещений.

В начале декабря аналитики прогнозировали, что по итогам 2015 года общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов уменьшится в 2 раза по сравнению с прошлым годом до 640–700 тыс. кв. м. Власти Москвы надеются на возрождение офисов уже в следующем году, однако участники рынка закладывают более длительный период — 3–5 лет. Глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев даже предлагал властям ввести мораторий на строительство офисов в Москве в течение трех лет. Однако некоторые игроки рынка продолжают вынашивать планы по запуску новых проектов, следуя логике, что к моменту оживления сегмента как раз достроятся новые объекты — на них и будет спрос.

Санкции против Турции

Санкции против Турции не обошли стороной и строительную отрасль. Турецкие компании работают в России не только как подрядчики, но и как крупные девелоперы и инвесторы. В апреле 2015 года заместитель мэра Москвы по вопросу градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что за 20 лет турецкие компании построили в Москве 24 млн кв. м недвижимости.

30 декабря правительство России утвердило перечень работ, выполнение которых турецкими компаниями или турецкими гражданами запрещено с 1 января 2016 года. В перечень, в частности, вошло строительство зданий и инженерных сооружений, деятельность в области архитектуры и инженерно-технического проектирования, исследований и анализа.

Глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что все действующие контракты будут выполнены, однако правительство больше не ждет турецкие компании на российском строительном рынке. Министр добавил, что есть исключения из правил, определенный перечень компаний, которые продолжат работу. Планируется, что достойную альтернативу остальным турецким подрядчикам составят российские компании. Вышло постановление кабмина, которое разрешает турецким застройщикам нанимать на работу граждан Турции, но их число не должно превышать количество сотрудников из Турции по состоянию на 31 декабря 2015 года. Документ гласит, что запрет на наем граждан Турции не распространяется на Renaissance Construction, Ant Yapi, «Три моря констракшн и трейд компани», Esta Construction, Enka и другие.

Еще до выхода вышеупомянутых документов федеральные и московские власти успокаивали общественность: отток турецких застройщиков не скажется на цене и качестве возводимых объектов. По факту оказалось, что крупнейшие игроки пока остаются на российском строительном рынке.

Законопроект о риелторской деятельности

В конце апреля на медиафоруме в Петербурге президент России Владимир Путин заявил, что риэлторская сфера в России недостаточно регулируется, и призвал навести порядок в этом бизнесе. По его мнению, «если не лицензировать, тогда нужно понять, чем занимаются саморегулируемые организации, и тогда к ним предъявлять определенные требования по регулированию этой сферы деятельности». Государственное лицензирование риелторской деятельности в России было отменено в 2002 году. В России до сих пор отсутствует какое-либо законодательство, накладывающее юридическую ответственность на работу специалистов этой сферы. Например, в Москве каждая пятая сделка на рынке недвижимости заключается «черными» риелторами. В августе профессиональное сообщество и депутаты начали в 2015 году работать над законом о сертификации специалистов этого рынка.

В законопроекте планируется прописать необходимость сертифицирования риелторских организаций и ввести аттестацию персонала. Обязательное саморегулирование и для власти, и для игроков рынка предпочтительнее. Добровольное саморегулирование по сути не меняет ситуацию, а лицензирование накладывает повышенную ответственность на государство. Рассматривается вариант, при котором сертификаты на осуществление риелторской деятельности сможет выдавать уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, а готовить необходимый пакет документов к подаче — саморегулируемая организация. В законопроекте планируется описать механизм доступа риелторов к данным об истории объектов недвижимости. Для организаций этой сферы также могут установить плату за вход на рынок. Вице-президент Московской ассоциации риелторов Анна Лупашко рассказала RNS, что уставный капитал сертифицированных риелторских компаний может составить не менее 150 тыс. руб.

Принять закон планируется в 2016 году.