Самовольное строительство: как узаконить перепланировку
Перепланировка. Изменения в несущих
стенах домов нельзя делать без разрешения
ГАСК. После того как власти отложили
передачу функций Бюро технической
инвентаризации (БТИ) в руки Укргосреестра
на 1 января 2013 г., нам стали писать письма
читатели. Они просили объяснить, как
будет происходить узаконивание
перепланировки квартиры в переходный
период, .
КРАСНАЯ ПЕЧАТЬ
«Мы за счет лоджий увеличили площадь
2-х комнат и кухни в квартире 16-этажного
дома, — рассказывает Светлана из г.
Южного Одесской обл. — Потом стали
приватизировать квартиру. Пришли
специалисты из БТИ, перемерять площадь
— обнаружилось, что комнаты увеличены.
Они поставили красную печать в техпаспорт
(о том, что на перепланировку квартиры
не предъявлено разрешение. — Авт.) и
сказали, что все это нужно узаконить,
и только после этого они закончат
приватизацию. Потом отправили нас в
архитектурный отдел».
АБСУРД ОТ ГАСКА
Работники архитектурного отдела
приступили к оформлению документов.
Но «забыли» предупредить о том, что для
начала нужно обратиться в ГАСК. «И уже
после того как я оббегала массу инстанций,
отдала 1400 грн за новый проект квартиры,
я добралась до ГАСКа, где нужно было
взять разрешение на строительные
работы, — говорит Светлана. — Представитель
ГАСКа удивился, что весь этот путь был
пройден в обход его». Теперь жительница
Южного должна заплатить штраф. Но больше
всего ее разочаровали слова представителя
ГАСКа о том, что все мытарства и трата
денег были напрасными. Якобы процедура
перепланировки уже упрощена. Плюс
представитель ГАСКа заявил, что оформлять
разрешение на проведение строительных
работ было абсурдно, ведь они в этом
случае не проводились. «Лоджии мы
присоединили за счет демонтажа
оконно-дверных перекрытий, — объясняет
Светлана. — Мы не ломали подоконники,
а просто убрали оконные рамы. Т.е.
строительные работы не проводились, и
мы не вносили в планировку квартиры
изменений».
Светлана обратилась в редакцию с
вопросом, нужно ли ей заниматься
узакониванием увеличения жилплощади
и к кому для этого идти. Наши юристы
объяснили, как вести себя в этом случае
и что изменится после введения нового
порядка узаконивания перепланировок.
В ОБХОД ИНСТРУКЦИИ
Как разъяснила нам партнер юркомпании
«Эйдиком» Елена Воронцова, все старания
Светланы действительно были напрасны.
Дело в том, что сделанная в ее квартире
перепланировка не считается самовольным
строительством. Такой вывод следует
из «Инструкции о порядке проведения
техинвентаризации объектов недвижимого
имущества», утвержденной 24 мая 2001 г.
Согласно ей, в квартирах не нужно
узаконивать перепланировку, не связанную
с увеличением или уменьшением площади
без нарушения несущих конструкций.
Также самовольной перепланировкой не
считается увеличение площади за счет
удаления перегородок, кладовых, печей,
каминов; застекление балконов и лоджий;
сооружение дверных прорезов во внутренних
некапитальных стенах. То есть Светлане
не нужно получать разрешение в ГАСК.
Поэтому она имеет право обратиться в
суд, чтобы аннулировать красную печать
в техпаспорте на квартиру.
УПРОЩЕНИЕ ОСТАЛОСЬ НА БУМАГЕ
При тех перепланировках, которые
связаны с изменениями в несущих
конструкциях дома, по словам Елены
Воронцовой, разрешение должно быть
получено. Его выдает Инспекция
государственного архитектурно-строительного
контроля (ГАСК). «Причем, несмотря на
обещания властей упростить порядок
узаконивания перепланировки, этого не
произошло», — рассказала юрист ВОО
«Защита прав потребителей финансовых
услуг» Алла Райковская. По ее словам,
основное планируемое новаторство —
передача права на узаконивание
перепланировки от горуправления
градостроительства и архитектуры в
руки районных госадминистраций (РГА).
ВОПРОСЫ БЕЗ ОТВЕТОВ.
Впрочем, по словам Аллы Райковской,
проект документа так и не предложил
четкого перечня работ по перепланировке,
которые можно проводить вовсе без
согласования, и тех, для которых придется
идти в местную РГА. Внятно изложены
только запреты, например, на разрушение
и демонтаж несущих конструкций и
вентиляционных и коллекторных систем.
Однако осталось неясно: разрешит ли
документ узаконить уже сделанные
перепланировки.
В РАМКАХ ЗАКОНА.
Сейчас перепланировку можно правомерно
узаконить, если указать при обращении
в органы местной власти, что ее делали
для улучшения благоустройства дома.
«В случае, если при перепланировке не
были нарушены санитарные нормы и права
собственников соседних квартир,
компетентные органы не имеют права
отказать вам, — уверяет юрист юркомпании
«Алексей Пуха и Партнеры» Анна Гайдукова.
— Если же они откажут, можете подавать
иск в суд».
Как объяснила главный редактор
правового портала prostopravo.com.ua Екатерина
Гутгарц, выдача разрешительной
документации на проведение стройработ
регулируется Постановлением Кабмина
от 13.04.2011 г. №466. При этом их проводят на
основании: 1) уведомления ГАСК о начале
строительных работ или 2) регистрации
«Декларации о начале строительных
работ» или 3) получения разрешения на
проведение строительных работ. А
узаконивание перепланировки происходит
на основании Приказа Минрегионстроя
от 24.06.2011 г. №91. Сначала обследуют
техническое состояние, а затем принимают
в эксплуатацию (регистрируют Декларацию
в ГАСК).
НАСЛЕДНИК БТИ.
С 1.01.2013 г. функции по регистрации прав
на недвижимость, как пояснила Екатерина
Гутгарц, должны перейти от БТИ к
Укргосреестру. Впрочем, в контексте
легализации самостроев изменится
только конечное звено. «После передачи
полномочий госреестру возможны лишь
различия в схемах получения разрешений,
но порядок обращения к органам местной
власти и в ГАСК, скорее всего, останется
прежним», — отметила Анна Гайдукова.
ЭТАПЫ УЗАКОНИВАНИЯ
ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
ПО-СТАРОМУ
1. Получение разрешения от
местной администрации на разработку
проекта.
2. Разработка архитектором
или бюро с лицензией проекта в нескольких
экземплярах.
3. Проведение экспертизы
разработанного проекта в санэпидемстанции
и у пожарников.
4. Получение разрешения на
перепланировку в местной администрации
согласно проекту.
5. Проведение перепланировки.
6. Получение в БТИ нового
проекта квартиры, который необходимо
отнести в жэк.
ПОСТФАКТУМ
1. Ремонт.
2. Вызов инженера из БТИ,
уплата штрафа.
3. Разработка проекта,
получение всех разрешений.
4. Утверждение проекта в
местной администрации.
5. Получение новых документов.
ЧЕРЕЗ СУД
1. Исковое заявление —
затребование у местной администрации
принятия в эксплуатацию перепланированной
квартиры.
2. Предоставление в суд
проекта. Его согласование в санэпидемстанции
и у пожарников.
3. Ожидание решения суда.
4. Обращение в местную
администрацию за актом о приеме квартиры
в эксплуатацию на основании решения
суда.
5. Замена техпаспорта и
правоустанавливающих документов.
ПО-НОВОМУ
Нужно будет подать в райгосадминистрацию:
копию паспорта;
копию документа на право собственности
на квартиру, заверенную нотариально;
Продолжается конкурс среди наших читателей «Жильё мое — 2», главный
приз которого — 32-дюймовый телевизор. Автор очередной истории —
минчанин. Заработав достаточно денег, он решил купить квартиру на
вторичном рынке и столкнулся лицом к лицу с риелторами. Агенты брали за
услуги по 6—8 миллионов рублей, подсовывали «кабальные» договоры, а один
раз пытались продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
На рубеже 2012-13 годов произошла так называемая реформа системы техинвентаризации. Государство посчитало, что являясь монополистами в сфере оказания конкретных услуг, БТИ злоупотребляют своим положением, и разрешило предоставлять аналогичные услуги частным структурам.
В сентябре 2014 года стало известно сразу о нескольких новых фактах наложения взысканий на россиян, нарушивших установленный порядок согласования при переустройстве своих квартир. Так, райсуд Московского района Рязани обязал двух жителей города за свой счет ликвидировать последствия перепланировки общего коридора на этаже/
Самостоятельное строительство частного дома имеет массу преимуществ. Но при этом желательно еще до начала строительства собрать все необходимые документы и получить разрешения, которых, в зависимости от места строительства и проекта дома, может понадобиться немало.
Концепция реформирования регистрационной системы в Украине предусматривает допуск частных лиц к процедуре приема документов на регистрацию недвижимости, жесткий многоступенчатый контроль, объединение реестра вещных прав, земельного кадастра и данных БТИ, а также расширение прав нотариусов.
Не редким в сфере имущественных отношений бывает вопрос о целесообразности регистрации права на индивидуальный гараж в потребительском кооперативе. Давайте попробуем разобраться для каких целей регистрировать, какие трудности могут возникнуть на стадии сбора документов и во сколько это обойдётся.
Несмотря на то что планировки в новых домах становятся более современными, число желающих переделать все под себя по-прежнему велико. «Газета.Ru» рассказывает о самых распространенных видах перепланировок и предупреждает: будьте готовы к трудностям.
Ремонт или незаконная перепланировка зачастую забивают систему вентиляции. В 80% таких случаев в квартирах россиян появляется опасная плесень, о которой они даже не подозревают. Это приводит к целому ряду заболеваний у жильцов и их соседей.