На рубеже 2012-13 годов произошла так называемая реформа системы техинвентаризации. Государство посчитало, что являясь монополистами в сфере оказания конкретных услуг, БТИ злоупотребляют своим положением, и разрешило предоставлять аналогичные услуги частным структурам.

Как часто случается в таких случаях, принятые Минрегионом изменения к «Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» не только значительно усложнили оформление документов и сделок купли-продажи, но и внесли хаос в базу документов строгой отчетности. Директор КП «Винницкое городское БТИ» Дина Нагирняк считает, что, прежде всего, заложниками «новых» порядков стали собственники объектов недвижимости, которых подкупают «заниженные» тарифы частников. В итоге людям приходится платить дважды. Тем временем, частные структуры создают собственные «параллельные миры» инвентарных дел, которые остаются вне контроля и учета государства. О ситуации, сложившейся в Виннице на этом рынке, «РЕАЛ» и поговорил с Диной Борисовной.   

«Новая инструкция делает частника мини-монополистом»

- Какими правами и обязанностями наделяет инструкция ваших прямых конкурентов?

- Уточню, что это основной нормативный документ, который в своей работе используют все инвентарьбюро, независимо от формы собственности. Согласно инструкции, право проводить техническую инвентаризацию объектов имеют физические лица, которым в министерстве выдали именной квалификационный сертификат и печать, и частные фирмы, в штате которых работает сертифицированный сотрудник. Этим нововведением «поломали» 60-летнюю монополию коммунальных БТИ.

Не подумайте, я не против конкуренции и субъектов хозяйствования, которые тоже могут заниматься аналогичной деятельностью. Пусть. Но откровенно пугают последствия, которые мы уже начинаем замечать. В инструкции указывается, что как только частник создал инвентарное дело, он должен отдать его на хранение в регистрационную службу. Однако механизма передачи нет. Он не разработан и не утвержден. Поэтому частник норму о необходимости передачи дел игнорирует. Затратив труд на изготовление, и получив некий доход, он считает, что ему незачем безвозмездно отдавать документ, являющийся, по сути, интеллектуальной собственностью, в государственную структуру.

Далее, поскольку схемы передачи инвентарного дела нет, заказчик получает на руки технический паспорт, а частник превращается в своего рода монополиста, как и БТИ. Он ведь тоже собирает собственную базу дел… Наверное, правильней его назвать мини-монополистом по сравнению с городским БТИ, где сосредоточены более 200 тысяч инвентаризационных дел.

- Сколько частных организаций в Виннице хранят у себя в архиве такие дела? И сколько дел у них хранится? Хотя бы ориентировочно…

- Статистика никем не ведется. Ориентируясь на собственные источники,  очень приблизительно могу сказать, что сегодня в городе существует до десятка организаций, оформляющих техпаспорта. Это и юридические, и физические лица. Активизировали они свою работу в последние 2-3 месяца.

Дело в том, что вышеупомянутая инструкция категорически запрещает «параллелить» инвентарные дела. То есть, если объект проинвентаризирован в БТИ, у нас заведено на него дело, где содержится история квартиры или дома, то неправильно создавать второе инвентарное дело. А частники создают.

В деле хранятся все учетные данные, включая сведения о самовольной перепланировке, перестройке, поэтому в таких случаях, я считаю, что собственник недвижимости должен обращаться за документами к нам, и продолжать историю своего объекта в коммунальном предприятии. Тогда все сведения о конкретном объекте будут, буквально говоря, содержаться в одной папке документов, называемой инвентарьделом. А «новым» специалистам-частникам следует создавать инвентарные дела с «нуля» на новостройки, когда объект только возводится или «нарезан» земельный участок.

Что же происходит сейчас? В погоне за заработком частные структуры не учитывают детали. Ведь инструкция дала как возможности, так и определила обязанности. Так вот, обязанности они не читают, опускают, и начинают делать инвентарные дела на квартиры, дома, имущественные комплексы, которые мы – горБТИ – давно проинвентаризировали, то есть заводят параллельные учетные данные. Это преподносится заказчику, как комплексная услуга «под ключ». Но потом люди сталкиваются с проблемой…

- Уточните, коммунальное БТИ может изготавливать документы «под ключ»?

- Естественно. Причем, так, как того требует регистрационная служба. Прежде чем внести данные в реестр, по нормативным документам Госрегистрационной службы, всем реконструированным объектам, наравне с объектами капстроительства, должны быть присвоены адреса. Даже если они были, Госреестр требует документ, которым присваивался адрес. Так вот, субъект хозяйствования не полномочен давать такую информацию. Инструкция позволяет мерить объекты, но не давать «исходные» данные.

Согласно решению исполкома, исключительно городское БТИ занимается присвоением адресов. Адресная система в Виннице в последний раз была упорядочена в 1987 году, разработанные тогда каталоги находятся только у нас. Поэтому с техпаспортом, подготовленным частником, люди идут в горБТИ. Если собственник недвижимости попал к непорядочному частнику, который провел техинвентаризацию с нарушениями, выдал человеку «параллельный» техпаспорт, а в нашем инвентарном деле указаны совершенно иные сведения (например, отсутствует «глава», часть истории объекта и т. д.), то мы не можем закрывать на это глаза. В таких случаях нам приходится обязывать собственника повторно проводить инвентаризацию, чтобы внести данные в инвентарное дело.  И снова платить. Во второй раз. Извините, но не могут же наши сотрудники работать бесплатно. Поэтому, повторюсь, при наличии старого техпаспорта не стоит заводить новый. 

«Специалисты ГАСКа заверяют, что такое невозможно, но люди приносят оттуда декларации о готовности»

- С начала года по этой причине многим винничанам довелось второй раз проходить эту процедуру?

- Таких достаточно много… Их «подкупает» не только ценовой демпинг, но и лояльность частников. Я не преувеличиваю. Напомню, раньше после реконструкции квартир для ее «легализации» винничане обращались в межведомственную комиссию, а когда возводили пристройки за пределами жилья или переоборудовали помещения в общежитии – в конфликтную комиссию при горисполкоме. Поскольку механизм ввода этих объектов не урегулирован законодательством, эти вопросы решались на местном уровне.

Когда с прошлого года конфликтная комиссия прекратила свою деятельность, люди начали метаться. Не имея выбора, они стали искать способы решения вопроса, в итоге многие стали обращаться к субъектам хозяйственной деятельности, которые им «помогают». Они «перерисовывают» наши документы, и через инспекцию ГАСК принимают объекты в эксплуатацию.

Как? Не знаю. Найти норматив, который позволяет это делать, нам не удалось. Специалисты ГАСКа меня заверяют, что такое невозможно, мол, нет такого документа, по которому могли бы вводить в эксплуатацию квартиру. Но вместе с тем люди приносят нам декларации о готовности объекта. А я отказываю в ее принятии, поскольку в нашем инвентарном деле есть документы, которые противоречат сведениям в техпаспорте от частников.

- Вероятно, этому способствует и действующий ныне декларативный характер ввода в эксплуатацию?

- Несомненно. Он предполагает, что ответственность за объект строительства несет декларант, или, скажем, застройщик. Он вполне может указывать заведомо неправдивую информацию, но проверить ее никто не берется. Поэтому иногда выходит, что проинвентаризировав технические параметры конкретной квартиры в 2012 году, мы видим, что 2013-м человек приносит уже совсем другой документ, отличный от того, что указано в нашем инвентарьделе. И в этом новом техпаспорте ему разрешили перестраивать жилье, а фактически оно уже перестроено.

- Давайте рассмотрим такую ситуацию. Человек не собирается лукавить. Его интересует быстрое и качественное изготовление документов. Желательно за минимальную плату. И не все частники, наверное, способны на подлог. Что может насторожить собственника жилья в оформленном ему техпаспорте?

- Могу заверить, что визуально документы не отличаются. Чтобы «замылить» людям глаза, некоторые частники делают техпаспорт, даже используя наши шрифты, только в два раза быстрей и дешевле.

- Коммунальное предприятие не планирует пересмотреть ценовую политику?

- БТИ приходится платить налоги, арендную плату, легальную зарплату работникам. Скажу больше, с учетом повышения коммунальных услуг и прочих платежей, мы имели полное право повысить тарифы на свои услуги. Но мы не стали. Они остаются неизменными на протяжении 5 лет с момента создания БТИ. Разница только в том, что раньше, обращаясь в БТИ, винничане платили аванс, а окончательно рассчитывались после получения документов. Теперь же вносят всю сумму сразу.

- Еще в начале года были случаи, когда в восточных регионах Украины новая схема оформления недвижимости позволяла мошенникам менять собственника объекта. У нас о подобном не слышали?

- Нет, хотя теоретически предпосылки для этого созданы. Если раньше за техдокументацией обращался собственник, то теперь инструкция позволяет это делать заказчику. А им может быть кто угодно, заплативший за услугу. Достаточно лишь обеспечить ему доступ к объекту. А документ на право собственности для оформления не нужен…  

«Для заверения договоров купли-продажи нотариусам не нужны «свежий» техпаспорт и выдержка из реестра прав собственности»

- Давайте уточним. К примеру, проходя по улице Соборной, меня осенит идея  выступить заказчиком инвентаризации здания БТИ, в котором мы сейчас с вами находимся. И я могу это сделать, указав на него частному специалисту? Доступ же в здание в рабочее время открыт…

- Можете для каких-то своих целей, оформления прав или подделки документа… Инструкция разрешает выполнить ваш заказ. Но в горБТИ по старинке продолжают проверять, скажем так, обоснованность заказов. На момент принятия заказа я не могу отказать заказчику, но когда техник занимается обмером помещения, он интересуется, какое отношение заказчик имеет к объекту, проверяет нотариальную копию договора купли-продажи, которую наши сотрудники подшивают к делу. То есть мы ведем учет, а частники только указывают имя заказчика. Почему? Не могу судить об этической стороне, вероятно, кто-то уверен в своей «крыше», кто-то живет сегодняшним днем. К тому же не все из них винничане, некоторые из Ладыжина, Киева...

- Если сравнить количество изготовленных документов в этом году и за аналогичный период предыдущего года, можете сказать, насколько уменьшилось к вам количество обращений за оформлением техпаспортов после появления частников?

- По итогам 8 месяцев наполовину. Но сокращение обращений связано не только с присутствием конкурентов в лице частников. С нынешнего года нотариусам разрешили регистрировать имущественные права. Для заверения договоров купли-продажи им не нужны «свежий» техпаспорт, выдержка из реестра прав собственности, где указываются технические параметры. Поэтому люди реже обращаются к нам. При совершении сделки они предъявляют техпаспорт, который мог быть выдан 30 лет назад. Это допускается.

- То есть сейчас при продаже квартиры не нужно вызывать техника, вносить «правки» в техпаспорт?..

- Достаточно располагать документами, подтверждающими право собственности и удостоверяющими вашу личность. На основании них в присутствии покупателя и продавца нотариус оформляет сделку.

- Если раньше до продажи квартиры владельцу нужно было «узаконить» ее перепланировку, то теперь этого не требуется…

- Если покупатель не знает, что объект перестроен, а продавец об этом не сообщает, но обоих устраивает цена, габариты и прочее, нотариус не может никого заставить что-либо узаконивать. Правда, располагая с 2013 года доступом к Госреестру и его базой, нотариус себя страхует тем, что делает запрос в БТИ (до 2013 года инвентарьбюро обладали сведениями), чтобы узнать «старую» историю объекта недвижимости. Также, именно для подстраховки, нотариусы рекомендуют покупателям обращаться к нам, чтобы выяснить историю объекта. Но, повторюсь, сейчас это не обязательно.

- Скажите, можно «обойти» получение адреса в горБТИ?

- Предположим, в регистрационной службе не досмотрели и зарегистрировали объект. Теоретически у нас все возможно. Чтобы вовремя остановить неких хитрецов, по инициативе заместителя мэра Владимира Слишинского в прокуратуру были поданы несколько запросов с просьбой проверить законность действий частных специалистов.

- Если прокуратура выявит нарушения законодательства, она может написать предписание об их устранении…

- А если их не устранят, то обратится в суд, где будет доказывать нарушение. Если суд признает, что частник не прав, и он не выполнит решение суда, прокуратура сможет обратиться в Минюст для лишения его сертификата.

- Практически процесс оспаривания может затянуться на несколько лет. Не так ли?..

- Вполне. Вероятно, по этой причине в горБТИ некоторые недовольные нашими требованиями винничане открыто шантажируют, что пойдут к частникам. Значит, рассчитывают, что договорятся.