Многим жителям поселков в городской
черте известно понятие «самовольная постройка». Также им известно, насколько
сложно получить документы, подтверждающие право собственности на такой
самострой.
Парадокс, но, с одной стороны,
самовольное строительство относится к числу первоначальных способов
приобретения права собственности, с другой, само по себе возведение самовольной
постройки - это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к
сносу за счет создавшего ее лица.Об этом мы поговорили с юристом Ленаром
Гайфутдиновым.
Прежде всего, он предлагает определиться
с терминами. Согласно ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является жилой дом,
другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на
земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешении или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил».
Закон обратной силы не
имеет
Далее приходится продираться через
хитросплетения и несоответствия принятых в разное время законов. Например, в
период, когда возникла основная масса самовольных построек, действовало такое
постановление 40-х годов: «Согласно п. 6 постановления Совета народных
комиссаров РСФСР от 22.05.1940 г. №390 «О мерах борьбы с самовольным
строительством» самовольные застройщики, приступившие к строительству без
надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении
соответствующего письменного требования исполкома городского Совета депутатов
трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и
за свой счет снести все возведенные ими строения и привести в порядок земельный
участок».
- Однако тот факт, что за долгие
годы проживания в спорных домах не было ни одного письменного требования
(уведомления) о сносе, нужно трактовать как подтверждение факта законности
владения, - считает юрист, - в том смысле, что государственные органы не
возражали и не возражают по факту самовольного строения и претензий к
застройщику не имеют.
А вот еще одна лазейка в законе.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1.09.2006 года, то
есть на момент возведения спорных жилых домов, право собственности на
самовольную постройку может быть признано судом за лицами, осуществившими постройку
на не принадлежащих им земельных участках, при условии, что данный участок
будет в установленном порядке предоставлен этим лицам под возведенную
постройку.
- Из всего вышесказанного следует
вывод: самовольная постройка может получить статус полноценного объекта
гражданских прав только в судебном порядке, если сохранение этой постройки не
нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и
здоровью граждан, - поясняет Ленар Гайфутдинов. - Кроме того, право
собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной
давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения.
Узаконить, но
как?
Итак, имеющему самовольную застройку нужно доказать, что:
- постройка
жилого дома (самовольного строения) была осуществлена до 1.09.2006 г.;
- сохранение
постройки не нарушает права и интересы третьих лиц (это могут быть соседи,
обладающие земельным участком и жилыми домами на том или ином праве, и
т.д.);
- постройки
соответствуют нормам СанПиН, СНИП, нормам и правилам противопожарной
безопасности.
Но это еще не все! Даже после того
как районный суд вынесет решение в вашу пользу, проблема еще не решена
полностью. Да, право собственности на самовольную постройку за вами признали,
но ведь данное строение находится на земельном участке, который пока вам не
принадлежит. Закон дает нам в данном случае возможность выйти и из этого
положения, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым установлено,
что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном
пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки».
Следовательно, после того как
решение районного суда вступает в силу, гражданину с этим решением необходимо
пойти в администрацию своего района (где находится постройка, на которую
признали право собственности) и собрать документы, которые районные власти от
вас потребуют для оформления земельного участка.
И только после того, как вы оформите
земельный участок, можно успокоиться и жить нормальной жизнью, не боясь, что
твой дом снесут, а земельный участок отберут.
- Необходимо отметить, что по одним
и тем же делам бывают разные решения, так как у нас все же не прецедентное
право, как в странах англо-саксонской правовой семьи. И дело о признании права
собственности на самовольную постройку требует индивидуального подхода при
рассмотрении, так как суд будет выяснять множество деталей, прежде чем вынесет
то или иное решение, - предупреждает юрист. - Не всегда суды удовлетворяют
требования заявителя. Зачастую это зависит от того, какую доказательственную
базу гражданин предоставит. Во всяком случае, как бы там ни было, на сегодняшний
день эта проблема имеет место быть, и найти пути ее решения необходимо.
Из истории вопроса.
Откуда домишки?
Как вообще в нашем городе возникли
самовольно выстроенные дома на земельных участках, принадлежащих государству?
- Ответ на этот вопрос можно найти в
истории 20-го века, - объясняет Ленар Гайфутдинов. - С 1928 года в СССР были
подготовлены и реализованы пятилетние планы развития народного хозяйства СССР,
предназначенные для быстрого экономического развития Советского Союза. Планы
разрабатывались централизованно в общенациональном масштабе специально
созданным государственным органом (Госпланом СССР) под руководством
Коммунистической партии Советского Союза. Выполнение плана стало лозунгом
советской бюрократии.
Именно в III пятилетнем плане, в
период с 1938-го по 1943 год, народ из деревень и сел начал переезжать в
города, в том числе в Казань и близлежащие поселки (пригороды). Страна
нуждалась в рабочей силе, но не хватало жилья для рабочих, и тогда властями
было принято решение, чтобы народ своими силами строил себе жилье, и в конечном
итоге это жилище оставалось за гражданами. Однако ни в этот период времени, ни
после государственные органы не довели дело до конца и не дали разрешительной
документации на узаконивание строений и земельных участков.
Кстати
Очень важно знать, что право
собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным
лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Серф
