1 марта 2005 года, вступил в силу новый Жилищный Кодекс Российской Федерации.  Законодательно вводятся четко очерченные правила переустройства и перепланировки жилых помещений, регламентируется порядок перевода жилых площадей в нежилые и обратно. Этим вопросам посвящены отдельные главы Жилищного Кодекса РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Основания для этого процесса изложены в главе 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Законодатель определил основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений.

Под переустройством Жилищный Кодекс РФ понимает проведение различных изменений в оборудовании жилого помещения, как - то установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно – технического, электрического или другого оборудования. Не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка понимается в Жилищный Кодекс РФ как изменение конструктивных особенностей жилого помещения в виде изменения его конфигурации. Аналогично с переустройством перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Собственники недвижимого имущества в силу различных причин часто переустраивают, достраивают принадлежащие им помещения, не задумываясь о юридических аспектах такой деятельности. На практике, у собственника такого имущества могут возникнуть разнообразные проблемы, вплоть до невозможности отчуждения и регистрации.

Отныне перепланировка и переустройство квартиры возможны только после согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры.

Статья 26. Жилищного Кодекса РФ дает четкий порядок действий при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. В Жилищном Кодексе указано, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение.

Определен перечень документов, которые предоставляются собственником в орган местного самоуправления:

1. Заявление о переустройстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года № 266, утверждена единая для всей страны форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Законодательством разрешено предоставлять подлинники или нотариально заверенные копии.

3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения.

4. Технический паспорт переустраиваемого помещения.

5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя.

В том числе временно отсутствующих членов семьи, в случае если перепланировка или переустройство осуществляется в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если, заявителем является собственник жилого помещения, то предоставление письменного согласия всех членов семьи не являющихся сособственниками не требуется.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Очень важным, является тот факт, что данный перечень документов является закрытым. То есть, специалисты на местах, не имеют права требовать дополнительные документы, для принятия решения о перепланировке. Надо отметить, что в старом ЖК перечень этих документов, устанавливался местной властью, в каждом регионе свой. Что вносило много неразберихи и приводило к отсутствию единообразия в решении этой проблемы.

По факту предоставления документов по исчерпывающему перечню, заявителю выдается расписка в принятии документов, с указанием перечня и даты их получения, органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или отказе должно быть принято в течение 45 дней. Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании заявителю выдается документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Форма и содержания этого документа единого для всей страны так же установлена Постановлением правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года.

Данный документ - Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является единственным основанием для проведения строительных работ.

Отказать заявителю в переустройстве и (или) перепланировке могут по исчерпывающему перечню оснований. Всего их три:

- Не представлены документы из указанного выше списка.

- Документы поданы в ненадлежащий орган либо в иной орган, в компетенцию которого не входит решение подобных вопросов.

- Проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям законодательства, в том числе техническим регламентам.

Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе ссылаться на основания указанные в данной статье. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировке также выдается в течение 3 дней с момента принятия такого решения. Данное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Надо отметить, что действия, описанные выше, не являются достаточными при переустройстве. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии. По сложившейся практике, приемочная комиссия формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Подробным образом рассмотрена проблема последствий самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

Ст. 29 Жилищного Кодекса предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном рассмотренной выше ст. 26 Жилищного Кодекса РФ.

По сравнению с ЖК РСФСР норма об ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения расширена и дополнена целым рядом новых положений. Ведь прежний ЖК устанавливал единственное последствие самовольной перепланировки (переустройства) - допустившее ее лицо было обязано за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

Пункт 1 ст. 29 в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

- если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

- если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Помимо административной ответственности самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет следующие определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Так, лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести данное жилое помещение в прежнее состояние.

Для приведения помещения в прежнее состояние законодатель не установил четких временных рамок, помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок. Под разумным сроком в гражданском праве понимается срок, который необходим и достаточен для проведения какого-либо юридически значимого действия.

Порядок приведения самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения определяется органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение.

Данная мера ответственности, практически аналогична той, что содержалась в ст. 84 ЖК РСФСР. Но законодатель в новом Кодексе предусмотрел довольно значимую возможность по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно оказалось в результате самовольного переустройства или перепланировки.

Так, по решению суда последствия самовольного переустройства (перепланировки) могут быть сохранены, а лицо, его допустившее, освобождается от обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Следует предположить, что такое решение суда принимается по заявлению собственника или нанимателя жилого помещения, осуществившего самовольную перепланировку.

Суд может принять решение о сохранении последствий самовольной перепланировки в том случае, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо перепланировка не создает угрозу их жизни и здоровью.

Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.

В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Пункт 6 статьи 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения либо на собственника-наймодателя. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.

Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 статьи 29 ЖК РФ, т.е. с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Следует отметить, что в Жилищном Кодексе не делается различий в двух различных видах переделки жилья. Переустройство, например, связано с переносом инженерных и иных коммуникаций или установки новых, перепланировка же меняет конфигурацию внутри жилого помещения. К тому же перепланировка может быть масштабной, затрагивающей несущие конструкции, а может быть и косметической. Но ЖК предъявляет единые требования к инициатором таких работ.