Европейское законодательство в отношении энергоэффективности зданий становится всё жёстче, а цели ЕС по оптимизации энергопотребления всё более амбициозными; Как «зелёные» инициативы отражаются на собственниках жилья уже сейчас, и каковы перспективы? Стоит ли при покупке квартиры требовать энергетический сертификат, и на что обращать внимание? Влияет ли класс энергопотребления на стоимость недвижимости? Обо всё этом расскажем в нашем материале.

В контексте глобальных целей

В конце июля 2023 года Европейский Союз принял обновлённую Директиву по энергоэффективности (Energy efficiency directive), согласно которой государства ЕС к 2030 году должны коллективно снизить энергопотребление на 11,7% (предыдущая планка была 9%). Таким образом, странам, входящим в ЕС, необходимо обеспечить в период с 2024 по 2030 год среднегодовой уровень энергосбережения в 1,5%, что почти вдвое больше текущего норматива в 0,8%.

На стадии рассмотрения также новая редакция Директивы об энергетических характеристиках зданий (Energy performance of buildings directive, EPBD). Она потребует от владельцев жилой недвижимости, желающих её продать или сдать в аренду, к 2030 году иметь сертификат энергопотребления не ниже Е, а к 2033 году – не ниже D.

Иными словами, в соответствии с директивой после 2030-2033 года недвижимость с классом энергоэффективности G и F невозможно будет сдать в аренду или продать.

Подчеркнём, предусматривающая эти поправки версия директивы пока не принята окончательно, но прошла одобрение Парламента ЕС. Она ещё будет повторно обсуждаться Советом ЕС и Европейским правительством.

Директива об энергетических характеристиках зданий существует с 2001 года, но с тех пор несколько раз пересматривалась. В соответствии с этим законодательным актом государства, входящие в ЕС, к примеру, ужесточили свои строительные нормы, ввели сертификацию энергоэффективности зданий и квартир.

В вопросах заботы о климате и окружающей среде ЕС уделяет особое внимание строительному сектору. Это связано с тем, что, по оценкам на 2020 год, на здания приходится около 40% потребления энергии и 36% выбросов углерода.

Именно сокращение выбросов парниковых газов является глобальной целью, европейской и общемировой. ЕС намерен к 2030 году уменьшить выбросы не менее чем на 55% (по сравнению с 1990). К 2050 у Европы грандиозные планы – стать первым углеродно-нейтральным континентом, то есть с нулевым суммарным выбросом парниковых газов.

От директив к домохозяйствам

Спускаемые сверху требования находят отражение в законодательных инициативах стран, входящих в ЕС. Однако характер этих мер и практика их применения существенно отличаются.

Во Франции – стране, занимающей 1-е место в рейтинге самых передовых с точки зрения энергоэффективности государств – уже год действует закон, запрещающий повышать арендную плату за жильё с энергетическим сертификатом F и G до тех пор, пока не будет проведён соответствующий ремонт и повышен статус энергоэффективности. С января 2025 года планируется запретить сдачу в аренду жилья класса G, с 2028 года – класса F, с 2034 года – класса E.

Однако пока предпринятые шаги нельзя назвать лёгкими в реализации. Дело в том, что во французской столице действуют ограничения на подъём арендной платы не только по «зелёным» основаниям, но и по социальным. Парижская мэрия хотела сделать жильё более доступным, но в итоге многие квартиры просто ушли с рынка. «Инвестору кредитные выплаты никто не ограничил, а доходность резко упала, поэтому владельцы распродавали свои объекты и уходили в ближние пригороды. В итоге Париж остался без квартир на аренду, а ближние пригороды взлетели в цене», – комментирует директор агентства Immoconcept Ирина Дюпор.

Ситуация с охотой на квартиры с низким классом энергоэффективности похожая. «Государство давит на собственников, запрещая им сдавать квартиры с «плохими» индексами. В итоге квартиры будут выдавливаться с рынка, а парк квартир сокращаться. Надо понимать, что индексы F и G часто нельзя повысить за счёт ремонта. Иногда структура дома этого не позволяет, и владельцы таким образом оказались в ловушке», – объясняет Ирина Дюпор.

Особенно сильно от новых законодательных инициатив, связанных с энергопотреблением, страдает именно Париж. Многие здания в городе построены из камня с низкой изоляцией, а окна в них имеют одинарное остекление. Согласно опросу, проведённому в минувшем году изданием Le Figaro, 33% парижских квартир имеют настолько низкий рейтинг DPE, что им, в соответствии с новыми правилами, придется покинуть рынок аренды.

Надо отдать должное, наряду с методом кнута французское правительство применяет и метод пряника. Так, для собственников, которые хотят улучшить показатели энергоэффективности своего жилья, предусмотрены десятки разных поощрений – от прямого финансирования (чек на 100 евро для бедных – больше маркетинг, чем реальная помощь) до беспроцентных кредитов и налоговых вычетов. К примеру, тем, кто делает ремонт на сумму более 25% от стоимости недвижимости, предоставляется налоговая льгота – уменьшение ставки НДС с 20 до 5,5%. Кроме того, даже без специальных поощрений, арендодатель всегда может вычесть стоимость работ из дохода при декларировании и уменьшить налогооблагаемую базу.

По пути поощрений идёт и итальянское правительство. С 1 июля 2020 в стране действовала программа Superbonus 110, которая позволяла резидентам получить налоговые льготы при проведении работ, направленных на улучшение энергоэффективности жилья. По сути можно было сделать ремонт – изоляцию стен, пола и крыши, замену оборудования по отоплению и кондиционированию, замену окон и дверей, установку солнечных батарей – за счёт налогового вычета. Подчеркнём, программа касалась налоговых резидентов Италии. Сегодня рассматривается вопрос о её возобновлении, но детали пока неизвестны.

«Программа Superbonus 110 была настоящим драйвером рынка недвижимости Италии в 2020-2022 году», – рассказывает Елена Двуречинская, директор компании ITALCASA. Однако, как показывает статистика, благодаря ей удалось провести реновацию лишь 3,1% жилья.

На самом деле, по данным отраслевого наблюдательного центра, 80% квартир и домов в Италии не достигают класса D, а 59% домов даже не относятся к классу Е.

Чтобы соответствовать требованиям директивы ЕС, к 2030 году необходимо провести реконструкцию не менее 6,1 млн жилых зданий – в среднем 871 000 зданий в год, то есть 7,2% жилого фонда.

Класс энергоэффективности уже влияет на цены на недвижимость, показало исследование Immobiliare. Стоимость домов энергетического класса E, F и G в Италии за последние 5 лет снизилась на 8%. Жильё, имеющее класс А, подорожало на 2%, а относящееся к классам B, C и D, – на 5%.

На сегодняшний день объекты класса А стоят примерно на 19% дороже, чем относящиеся к среднему классу (B, C и D) и примерно на 32%, чем имеющие низкий класс энергоэффективности (E, F и G).

Отметим, что программы стимулирования «зелёных» ремонтов при помощи льгот есть и в других странах. Например, в Португалии и Испании. В Греции правительство рассматривает внедрение подобных поощрительных мер.

Энергетический сертификат в разных странах

Каждый объект недвижимости в ЕС должен иметь энергетический сертификат, в котором указан класс энергоэффективности и основные параметры. Исключением являются лишь дома, которые использовались для ремёсел, производств, культовые сооружения, памятники.

Как правило, сертификат имеет шкалу от A (самый высокий класс) до G (самый низкий класс), однако в некоторых странах есть уровни выше А (А+ и А++) и ниже G (H). Буквам соответствуют определённые цвета. Средний показатель энергоэффективности обозначается литерой D и жёлтым цветом. Всё, что выше, отмечается оттенками зелёного, ниже – оранжевого и красного.

В Греции сертификат энергоэффективности (PEA) действителен в течение десяти лет. Без него невозможно продать квартиру или дом, сдать в аренду и даже выставить на сайте краткосрочной аренды, таком как Airbnb.

Обычно оформление энергетического сертификата в Греции занимает несколько дней. «Для этого приглашается инженер-механик, который проводит экспертизу дома, а также проверяет, в порядке ли документы на дом», – рассказывает Наталья Циро Рува, руководитель русскоязычного департамента Roula Rouva Real Estate. «Делается новый топографический план и новая планировка, если этих схем нет. Если есть, то все они загружаются в электронную систему департамента по градостроительству. Данные обрабатываются, и по итогу выдаётся энергетический сертификат на 10 лет с правом дальнейшего обновления и продления».

Энергетические параметры важны, но не стоит их переоценивать, считает Наталья Циро Рува. «Как правило, при подборе дома или квартиры на вторичном рынке, обращают внимание на сам объект, его характеристики. Если недвижимость в целом нравится, то заменить после покупки, скажем, стеклопакеты не составляет труда. Конечно, жильё, требующее вложений, дешевле, но необходимо помнить о приоритетах. Будет обидно если, гоняясь за скидами, мы упустим интересный объект», – рассуждает эксперт.

Покупатель готового жилья заранее знает, что сертификаты в Греции выдаются в том случае, если состояние дома соответствует стандартам. Если состояние совсем плачевное, то государство сертификат не выдаёт и вынуждает собственника делать ремонт.

Классификация объектов по уровню энергоэффективности в Греции предусматривает 8 ступеней – от A до H.

В Италии с 1 июля 2009 года требуется обязательно предъявлять энергетический сертификат (APE) при продаже недвижимости, а с 1 июля 2010 года – при сдаче её в аренду. В сертификате указан класс энергосбережения объекта, а также параметры, при помощи которых можно приблизительно рассчитать расходы на газ и электричество.

Всего выделено 10 классов энергопотребления, от G – самого низкоэффективного, до высокоэффективных А1- А4.

Сертификат APE составляет исключительно профессиональный техник – geometra. Стоимость этой услуги – около 150 евро.

«Если Вы покупаете дом в Италии, то сертификат вам обязан предоставить продавец. Если Вы хозяин дома уже более 15 лет и не имеете сертификата, то необходимо нанять техника для его составления», – поясняет Елена Двуречинская .

«Индекс энергоэффективности – это всего лишь производная, показывающая состояние дома», – считает эксперт. «Именно состояние дома является ключевым в ценообразовании, и его необходимо смотреть в живую, а не через сертификаты».

Во Франции энергетический сертификат является частью протокола энергетической диагностики, в котором предусмотрено много параметров. Выдают эти документы специальные организации на основе инспекции. Если оценки низкие, проверяющие сопровождают свои выводы рекомендациями, какие работы провести для улучшения.

Стоит ли обращать пристальное внимание на класс энергоэффективности, зависит от целей приобретения жилья – для себя или для сдачи в аренду. «Если для сдачи, то надо смотреть на всё и плюс к этому на индекс – его обязательно указывают в объявлении. Не надо бояться плохих индексов, но надо понимать, откуда они берутся, это написано в протоколе. Необходимо определить, можно ли улучшить энергосбережение «малой кровью» или нет, оценить бюджет работ (по очень грубой оценке, 1200 евро на кв. м)», – поясняет Ирина Дюпор. «Проанализировав свои будущие затраты, можно торговаться с продавцом. Это хороший способ снизить цену». Если квартира нужна для собственного проживания, то ремонт необязательно делать сразу, а, скажем, чуть позже, подкопив денег.

Протокол энергетической диагностики действителен в течение 10 лет. Если собственник приобретал квартиру менее 10 лет назад, значит, протокол диагностики, в котором указан класс энергоэффективности жилья, у него имеется. Если недвижимость была приобретена раньше, то протокола может и не быть. Владелец заказывает его при необходимости. В любом случае власти недавно обязали ТСЖ провести энергоаудит домов.

В Венгрии энергетические сертификаты выдаёт государственный комитет по строительству через имеющие соответствующие полномочия частные компании.

«Владелец квартиры или дома вызывает специалиста из такой организации. Этот сотрудник проводит диагностику – смотрит на окна, систему водоснабжения, отопления, обращает внимание, есть ли теплоизоляция», – рассказывает Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd. По итогам проверки предоставляется сертификат с указанием класса энергоэффективности и, если показатели низкие, даются рекомендации – например, заменить окна или отопительную систему.

«Обычно квартира, которой около 10 лет, с хорошим ремонтом, имеет индекс B или С. Жильё в новых домах, конечно, как правило, с высоким уровнем энергоэффективности – А, реже – А+ и А++ (самый высокий индекс)», – уточняет Илона Чик. Оформление сертификата стоит около 50 евро.

Сертификат энергоэффективности в Венгрии является обязательным при продаже недвижимости. Его номер вписывается в договор купли-продажи. Для сдачи в аренду квартиры или дома предъявлять сертификат не требуется. Срок действия сертификата, такой же, как и в других странах, – 10 лет.

К энергетическим сертификатам в Венгрии относятся как к формальности. Покупатели прежде всего смотрят на состояние недвижимости, а не на указанный в сертификате индекс. «Допустим, человек приобрёл старую квартиру с низким классом энергосбережения, затем сделал там капитальный ремонт и решил продать. Он не станет даже время тратить на то, чтобы заказать аудит и получить новый сертификат. Ведь на практике покупателю и так видно, что квартира в хорошем состоянии и не будет потреблять много ресурсов», – объясняет Илона Чик.

Единственный случай, когда энергетический сертификат имеет значение – это частное индивидуальное строительство. «Если хозяин построил хороший дом, снабдил его, например, солнечными батареями, от которых в том числе идёт обогрев бассейна, внедрил иные современные технологии, он с гордостью будет демонстрировать сертификат с высоким индексом потенциальному покупателю».

Резюме

Общеевропейский вектор на снижение энергопотребления уже существенно влияет на рынки недвижимости некоторых стран, например, Франции и Италии. Совсем скоро эта волна накроет и другие страны ЕС. Квартиры с низким энергосбережением неизбежно буду дешеветь, даже несмотря на локацию.

Следствием принимаемых мер является как минимум то, что новое строительство ведётся по высоким энергосберегающим стандартам. Реновация старого жилого фонда также постепенно происходит, хотя темпы и оставляют желать лучшего из-за социального аспекта этого процесса.

Перед приобретением жилья на вторичном рынке стоит внимательно ознакомиться с энергетическим сертификатом, посмотреть на дату его получения и сопоставить с тем состоянием квартиры, которое вы видите визуально. Квартиру или дом с высоким рейтингом выгодно покупать и с точки зрения перспектив дальнейшей продажи/сдачи в аренду, и с точки зрения экономии на коммунальных платежах. Объект с низким классом (E, F, G) может быть интересен из-за скидки, но нужно оценить затраты. В любом случае риелторы сходятся во мнении, что буква в сертификате – не главное, главное – реальные характеристики недвижимости.