Среда, 18.09.2019, 17:25

Выход  Вы вошли как Гость | Группа "Гости" | Приветствую Вас Гость | RSS
Форма входа
Логин:
Пароль:
Меню сайта
Категории раздела
Археология и артефакты [36]
Вентиляция и кондиционирование [19]
Двери и окна [33]
Дизайн и архитектура [254]
Дорожное строительство [47]
ЖКХ [109]
Законодательство [224]
Зеркало истории [158]
Интересные стройфакты [49]
Ипотека [37]
Истории успеха [43]
Камень и керамика [18]
Коммерческая недвижимость [37]
Краски и лаки [14]
Кровельные работы [16]
Отделочные работы [93]
Промышленное строительство [55]
Ремонтные работы [73]
Системы отопления [62]
Спецтехника [68]
Строительство домов [368]
Строительный инструмент [18]
Строительный креатив [53]
Строительные материалы [109]
Строительные мифы [61]
Стройсовет [441]
Электрика [50]
Такого в цирке не покажут :-) [20]
Фотофакт [141]
Энергосбережение [10]
Юмор [195]
Разное [515]
Реклама [5]
Рекламные статьи
Новые статьи
Руслан Сухий раскрывает секрет успеха арендного бизнеса Оскара Хартманна
Как заменить лампочку на рабочем месте так, чтобы тебя не уволили
Погрузка-разгрузка грузов весом до 15 тонн
Фотообои Нью-Йорк в урбанистическом интерьере
Как выбрать входную дверь со стеклом
Как подобрать хозяйственную сумку-тележку ?
Изящность дизайну добавить просто
Арифметика утепления, или теплый дом на три счета
Как правильно найти ведущего на свадьбу
Трактора ДТ-75 и бульдозеры на их основе.
Кто на сайте
Помощь сайту
Статистика

Онлайн всего: 6
Гостей: 6
Пользователей: 0
Главная » Статьи » Разное

Есть ли смысл покупать зарубежную недвижимость?

Есть ли альтернатива для частных российских инвесторов, недовольных показателями отечественного рынка недвижимости? Эксперты говорят, что да – это квартиры с хорошей локацией в экономически активных городах Европы.

Российские инвесторы привыкли к увлекательной игре: купи у застройщика объект «на котловане», перепродай перед вводом здания в эксплуатацию и получи 30-40% доходности за два года. Но в последний год цены на отечественном рынке недвижимости стагнируют, а в евро и долларах даже снижаются, о чем БН писал не раз. Может ли стать альтернативным вариантом для инвесторов, которым жгут руки 3-5 млн руб., покупка жилья за рубежом? На этот вопрос БН ответил главный редактор портала Prian.ru – Недвижимость за рубежом Филипп БЕРЕЗИН.

 – Есть смысл для российских инвесторов присмотреться к покупке недвижимости за рубежом?

 – Инвестировать в зарубежную недвижимость можно. Но надо сразу отдавать себе отчет в том, что доходность даже близко не будет такой, к какой привыкли в «тучные» годы отечественные инвесторы. Годовая доходность на уровне 10-20% – таких результатов, конечно, ни мир в целом, ни Европа не дают. Исключением являются трудно предсказуемые спекулятивные инвестиции.

 – Что вы имеете в виду?

 – Например, на рынке недвижимости Латвии в течение пяти лет цены выросли на 60%, затем в 2009 году резко упали на 70%. Это было самое глубокое падение в Европе в период прошлого экономического кризиса. Но, вопреки ожиданиям, рынок быстро восстановился. Этому, в частности, способствовал закон, принятый латвийским правительством в 2010 году о предоставлении вида на жительство при покупке недвижимости стоимостью выше определенной суммы, что сильно подогрело интерес со стороны россиян. В итоге тот, кто купил квартиру в Латвии на нижней точке рынка, а через два-три года продал, получил доходность, сопоставимую с российской.

 Рынки иногда выдают такие неожиданные результаты. Например, в Дубае во втором квартале 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013-го недвижимость подорожала на 25%. В Англии за тот же период цены выросли на 10%, в той же Латвии – на 6%. Но это процесс малопредсказуемый. Даже самые оптимистичные прогнозисты год назад не обещали такого ценового скачка в ОАЭ.

 – Если оставить подобные казусы за скобками, на какой уровень доходности следует настраиваться инвестору, решившему вложить средства в европейское жилье?

 – Это зависит от многих факторов. Давайте разберем на примере Германии. У них сейчас банковские депозиты максимум 1,5-2% годовых. Поэтому когда ты инвестируешь в недвижимость и получаешь 3-5% годовых, это уже неплохо. Хороший показатель – 6-7% годовых, но такого результата получается добиться реже.

 В отдельных случаях, при стечении ряда обстоятельств, годовая доходность может пару лет держаться на уровне 8-10%. Но, как правило, это гораздо более рискованные вложения. Для того чтобы сыграть в такую игру, надо хорошо ориентироваться в планах экономического развития страны. Например, известно, что крупная компания намерена открыть завод в каком-нибудь небольшом городе. Понятно, что через несколько лет спрос на жилье и, соответственно, арендные ставки в этом месте сильно вырастут. Но, может быть, проект и не будет реализован. Риск велик.

 – Давайте рассмотрим безрисковые ситуации. Где именно и во что вкладывать?

 – Покупка квартиры в крупном городе – таком как Кельн, Мюнхен, Франкфурт – и последующая сдача ее в аренду даст гарантированно те самые 3-4% годовых (после вычета налогов, расходов на содержание жилья и оплаты услуг управляющей компании). За последние годы неплохо подтянулись города Восточной Германии – Дрезден, Лейпциг. Там оживилась промышленность, приехали рабочие, вырос спрос на арендное жилье. Немцы – нация арендаторов, более 60% населения проживают в съемном жилье. Соответственно, объект, расположенный в центре большого города, будет вполне успешно сдаваться и приносить стабильный доход. Кстати, иногда жилье продается уже с арендатором, который и не подозревает о смене собственника.

 – Как можно получить доходность в 6-7% годовых?

 – Это реально сделать, купив удачный объект под сдачу в Берлине. Должна быть небольшая квартира с хорошей локацией в более-менее приличном районе.

 – Почему в Берлине показатели лучше, чем в Мюнхене?

 – Дело в том, что Мюнхен – богатый регион с развитой экономикой, где стоимость квадратного метра недвижимости в два-три раза выше, чем в столице. А вот ставки на аренду жилья различаются не столь драматично. Поэтому берлинская недвижимость демонстрирует более высокую доходность.

 – Как себя ведут цены на квадратные метры? Это ведь тоже влияет на суммарную доходность инвестиций.

 – Конкретно в Германии, особенно в упомянутых нами городах, устойчиво растут, хотя небыстрыми темпами, примерно на 2-3% в год.

 – Куда еще можно вкладывать деньги кроме Германии, подразумевая последующую сдачу жилья в аренду?

 – Например, в недвижимость Праги. Город туристический, студенческий, с развитым рынком аренды. Здесь вполне можно купить квартиру за 70-80 тыс. евро. Крупные туристические центры можно посмотреть: Будапешт или Стамбул. Небольшие квартиры как раз впишутся в верхний предел обозначенной вами суммы.

 – Что скажете о недвижимости на курортах?

 – Если говорить о популярных у россиян странах, таких как Болгария, там возможность заработать, сдавая жилье в аренду, значительно меньше. На курорте можно купить квартиру за 15-20 тыс. евро. Так как курортный сезон недлинный, то при везении можно получить доход в 500-600 евро. То есть те же 3% годовых, но без гарантии. Правда, многие покупатели рассматривают такую недвижимость в первую очередь как место для семейного отдыха.

 С курортной недвижимостью вообще довольно непростая история. На морских побережьях Испании, Португалии, Италии, Греции и Кипра сейчас очень большой объем предложения и цены весьма привлекательные. Два года назад риэлторы опирались на ключевую фразу: ценовое дно достигнуто, все вот-вот начнет дорожать. Оказалось, что все не так. Если сравнить второй квартал 2014 года с аналогичным периодом 2013-го, видим, что в Испании, Италии цены в среднем снизились на 3%, а в Греции, на Кипре – на 6-8%. Напомню, что в этих странах отрицательная ценовая динамика отмечается уже на протяжении семи лет. К примеру, в Испании в среднем цены от максимума снизились более чем на треть. По конкретным объектам падение было еще более заметным. Правда, ликвидное жилье, разумеется, дешевеет меньше. Если вообще дешевеет.

 – Но ведь считается, что высокую доходность можно обеспечить, сдавая недвижимость на короткий срок: понедельно, посуточно? И квартира у моря как раз предполагает такую тактику владения.

 – Сдавать туристам можно. Если квартира расположена близко к морю в туристических центрах с длинным курортным сезоном, а также если получится бесперебойно находить съемщиков, то в единичных случаях можно получить невероятные 20-25% годовых. Но, скорее всего, поиском арендаторов придется заниматься самостоятельно, управляющие компании не возьмутся за такую работу. А это – тоже затраты.

 Поэтому, если хочется заработать в Болгарии, вероятно, есть смысл купить качественную квартиру в Софии и подыскать арендатора на длительный срок. Тем более что цена там вполне умеренная для столичного региона – от 1 тыс. евро за кв. м. Продать ее, кстати, тоже будет легче.

 – Рано или поздно ценовое дно все-таки будет достигнуто и начнется рост. Может быть, как раз сейчас время покупать недвижимость на побережье европейских стран?

 – Не уверен. Трудно представить, что в ближайшие 3-5 лет недвижимость в перечисленных странах резко начнет дорожать. Колебания, конечно, возможны. В Испании в начале года были зафиксированы первые месяцы, когда ценовая кривая не пошла вниз. Но экономикам этих стран никто не предсказывает быстрый рост, соответственно, рынок недвижимости не ждут очень уж радужные перспективы.

 – Давайте рассмотрим альтернативную стратегию: купить, чтобы выгодно перепродать. Она работает в Европе?

 – Вполне. Но тогда надо покупать более дорогой объект, из числа тех, которые не теряют в цене на протяжении последних 10-12 лет. В первую очередь это квартиры в крупных европейских деловых и туристических центрах – Лондоне, Париже, Мюнхене. В этом случае порог входа на рынок будет выше, чем указанная вами сумма. В Париже стоимость квадратного метра начинается с 10 тыс. евро. Зато цены растут, даже если в провинции стагнируют. Лондон также обгоняет по динамике цен остальную Англию.

 – Вернемся в обозначенные ценовые рамки – 3-5 млн руб. С какой суммой реально заходить на рынок?

 – Риэлторы рассказывают совершенно фантастические истории о том, что если есть на руках 10-15 тыс. евро, можно тут же покупать квартиру в Европе. Действительно, какую-то недвижимость за эту сумму приобрести можно. Не в столице, а в маленьком городке, не в центре, а на окраине. Это будет не разваливающаяся лачуга, а вполне пригодная для жизни квартира. Но что с ней делать дальше? Вероятность сдачи в аренду жилья с такой локацией весьма невысока.

 Объект, который без труда найдет своего арендатора, реально приобрести за 35-40 тыс. евро. Как правильно выбрать? Во-первых, город – промышленный, студенческий, с оживленным рынком недвижимости. Во-вторых, локация, локация и еще раз локация. И важно изначально понимать, кому ты сможешь продать свою недвижимость, когда решишь, что срок инвестирования подошел к концу.

Категория: Разное | Корреспондент: Stalker (26.10.2014) | Автор: Елена Денисенко Источник
Просмотров: 585 | Теги: недвижимость, инвестиции, зарубежье | Рейтинг: 0.0/0
Другие материалы по теме:
    Тест на честного застройщика
    Нравится квартира от застройщика и цена на нее? Не стоит спешить с покупкой, сначала шаг за шагом проверяем, стоит ли доверять компании свои инвестиции. Кстати, навязчивый сервис а-ля «решайтесь немедленно, а то завтра эта квартира уже будет продана» – также признак «мутной» компании...
    Очередное бремя: новый налог на недвижимость может лишить рынок иностранных инвесторов
    Минфин хочет обложить налогом в 20% иностранные инвестиции в недвижимость. Таким образом ведомство пытается сделать прозрачными сделки, которые совершаются в офшорных зонах вне юрисдикции Российской Федерации. 
    Идеология ПИФов недвижимости — почему выгодно покупать квадратные метры
    Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных вариантов вложения средств. Стабильность и доход привлекают в эту сферу как бизнесменов, так и частных лиц. Однако входной барьер в клуб рантье и девелоперов достаточно высок — покупка коммерческих площадей или жилья обходится в кругленькую сумму. Большинству мелких инвесторов это не по карману. 
    В DGF&IP рассказали о самых доходных районах Испании для инвестиций в недвижимость. Каталония

    Сейчас почти каждый пятый инвестор высказывает желание вложить капитал в недвижимость Испании. По данным European Real Estate Investor Intention 2014, ранее депрессивная Испания, в которой на протяжении почти всего послекризисного периода прогнозировалось все большее падение цен на дома и квартиры, уже вошла в тройку европейских лидеров по уровню инвестиционной привлекательности жилья и коммерческих объектов. А ведь всего год назад перспективы получения прибыли на этом рынке смогли рассмотреть только 5% профессиональных инвесторов. Значит ли это, что людям, имеющим свободные капиталы, стоило бы поспешить с покупкой объектов на территории Испании?

    Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость и почему

    Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, почему сейчас наиболее подходящий момент для покупки квартиры в новостройке — все дело в валютных колебаниях, постоянном росте цен на новостройки и выгодной ипотеке.

    Как вложить деньги в недвижимость без риска

    Современные инвесторы - как те, кто постоянно заключает сделки на рынке с целью сохранить и увеличить свой капитал, так и инвесторы поневоле, для которых вложение денег в недвижимость становится или вынужденной мерой улучшения жилищных условий, или единственным перспективным способом сохранить свои деньги в кризис

    Апартаменты: практичные рекомендации частным инвесторам

    20 марта в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости Rref, выставки «Недвижимость-2015», состоялся круглый стол «Как и где купить апартаменты, которые принесут доход». Организатором мероприятия выступила компания Nai Becar Apartments

    На рынке недвижимости Африки ожидается бум

    Целый ряд геополитических рисков, вызвавших неустойчивость роста мировой экономики, заставил инвесторов задуматься над вопросом, куда выгоднее и надежнее вкладывать средства. И сектор недвижимости – один из немногих, к которому не утратили доверие капиталовкладчики. 

Всего комментариев: 0
avatar
Поиск по сайту
ФАСАД 2018
Евростройэкспо
Галицькие Экспозиц
Деревообработка
Вверх