После мирового финансового кризиса 2008 года, вызванного перегревом на ипотечном рынке США, все чаще можно услышать тезис о его повторении. Есть ли сегодня ценовые пузыри в секторе недвижимости? Средние цены массового жилья в больших городах развитых стран — индикатор экономической ситуации и стадий цикла, в которых находятся финансовые рынки этих государств. При этом пока нигде, кроме ряда китайских городов, эти пузыри не считаются созревшими.
Тренды на рынках недвижимости в 2016 году можно было бы описать словами: лучшее дорожает, среднее не дешевеет. Оценивать положение дел на рынке недвижимости лучше в мегаполисах и в богатых городах со стабильным притоком мигрантов. В 2016 году в лидерах по показателю соотношения цены квартиры и стоимости ее годовой аренды (price-to-rent ratio, или P/R ratio) были Лондон и канадский Ванкувер (во многом благодаря притоку состоятельных мигрантов из Китая). В США в самых дорогих и популярных для приезжих городах — Нью-Йорке и Сан-Франциско — рост цен замедлился, но не прекратился.
Лидеры по ценам на недвижимость класса люкс прежние — Монако (в среднем от $60 000 за 1 кв. м), Гонконг и Женева (от $30 000 за метр). Если смотреть на города с самой дорогой жилой недвижимостью, то из-за Brexit и оттока граждан из Евросоюза в 2016 году замедлился рост в Лондоне, но подешевевший фунт продолжает стимулировать спрос инвесторов. Дорожает жилье в странах Европы с наиболее стабильной экономикой, таких как Германия, Швейцария, а в подверженных рецессии странах (от Италии до Латвии) жилье не дешевеет из-за низкого курса евро. Как и десять лет назад, рынки недвижимости крупных и развитых стран, кроме Японии, видимо, будут коррелировать с американским рынком и с курсом доллара.
Рынок США в течение предыдущих пяти лет рос, и спрос на недвижимость в 2017 году будет зависеть от динамики доходов населения и доступности ипотеки для американцев. Цена среднего дома сейчас ниже максимальных уровней, которые мы наблюдали до того, как лопнул прошлый ипотечный пузырь. И если исходить из популярного мнения, что прошлый пузырь был на рынке недвижимости, а следующий будет на рынке акций, то в 2017 году не стоит ожидать спада на американском рынке жилья при отсутствии рецессии. Банки не сдерживают рост ипотеки, хотя кредитные стандарты стали заметно строже.
При этом «финансовое здоровье» покупателей жилья сегодня на более высоком уровне, чем до 2008 года, когда ипотеку давали даже безработным. Риски повторения кризиса также сократились и из-за того, что часть американцев сделала выбор в пользу аренды жилья, что привело к массовому строительству многоквартирных домов. В США практически нет городов с перегретыми ценами. Вместе с тем нет и одинаковых темпов роста цен во всех штатах. Это тоже признак того, что пузырь не надувается, как десять лет назад, когда быстро дорожали и курортная Флорида, и пустынная Аризона.
Обычно перегретыми считают рынки недвижимости с максимальным значением отношения «цена квадратного метра / стоимость годовой аренды метра жилья». Динамика индекса цен на средний дом в США показывает (см.график), что до повторения кризиса еще далеко. Согласно статистике за сентябрь 2016 года, динамика показателя P/R ratio в США хотя и высока, но до пикового уровня 2006 года явно недотягивает.
Причиной этого является рост арендной платы, что говорит об увеличении спроса. Из всего сказанного выше можно сделать вывод, что пузыря в недвижимости нет и рост ставок по ипотеке постепенно приведет лишь к стагнации рынка, но не к обвалу. Возможное снижение налогов плюс стимулирование производства в стране («трампономика»), скорее всего, частично компенсирует последствия изменения политики ФРС.В то же время можно выделить минимум три риска для американских и мировых цен на недвижимость. Глобальный риск — это огромный пузырь в Китае, который может лопнуть в любой момент. Он способен повлиять на любой рынок недвижимости в мире — как через повышение рисков на финансовых рынках и рост ставок, так и через перераспределение потоков денег инвесторов. Однако, судя по предыдущим резким падениям продаж жилья в КНР (почти на 30% в 2011 и 2014 годах), рынок там быстро выбирался из кризиса и сильно падали не цены на жилье, а скорее, цены на импортируемые металлы. Сила Китая — в гигантском влиянии госрегуляторов и Центробанка.
Остальные риски сосредоточены на внутреннем рынке США. Ключевой из них — отсутствие решения по обанкротившимся в 2008 году, но спасенным ипотечным агентствам Fannie Mae и Freddie Mac. Объемы активов в них росли и после кризиса, хотя практикуемая ими система скупки ипотечных контрактов никак не менялась.
Вторым настораживающим фактором остается коммерческая недвижимость в США. В отличие от цен на жилье цены на такие объекты, скорее всего, снизятся — обещанные налоговые льготы предполагают отмену или частичную отмену вычета налога на проценты (tax deductibility), а для такого кредитозависимого бизнеса это серьезная проблема.
Но спад в этом сегменте также ограничен — качество кредитного портфеля серьезно не ухудшится, так как банки были очень консервативны с заемщиками из сектора коммерческой недвижимости. В 2017 году банковский сектор из-за проблем на рынке недвижимости сильно не пострадает — ожиданий сокращения выдачи ипотечных кредитов нет. Это также подтверждает, что не будет снижения спроса в США, а следовательно, и в большинстве развитых стран.
В результате в 2017 году рынки недвижимости в развитых странах войдут в полосу застоя на высоком ценовом уровне, где будет борьба глобальных трендов. Позитивом будет рост экономики на «трампономике» и на стимулирующей политике Европейского центрального банка, а негативом могут стать высокие ставки.
Цены на недвижимость вошли в фазу затишья после нескольких месяцев снижения. Весеннего всплеска цен на недвижимость во Франции не произошло: по данным оценочной компании Meilleurs Agents, с 1 апреля по 1 мая 2024 года средние цены не выросли ни на йоту. Но это не значит, что рынок замер.
Эксперты группы компаний RRG подвели итоги 2015 года для рынка коммерческой недвижимости Москвы. Выяснилось, что за год средняя ставка аренды коммерческих помещений в столице, выраженная в долларах, снизилась почти на треть, до минимума 2007-2015 годов и уровня, который примерно на 30% ниже предыдущего ценового «антирекорда», зафиксированного в 2010 году на фоне мирового экономического кризиса.
В течение последних 12 месяцев с начала острой фазы кризиса в конце декабря 2014 года рынок офисной недвижимости существенно трансформировался и теперь мало зависит от изменений курса доллара. По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС» очередное падение национальной валюты не окажет значительного влияния на данный сегмент: процесс перехода ставок в «рублевую зону» практически завершен, а основная волна ротации арендаторов и пересмотра договоров произошла в первой половине прошлого года.
Во втором квартале 2016 года на рынке жилой недвижимости премиум-класса Лондона отмечалось снижение цен. Рост региональных рынков, зависящих от лондонских покупателей, также замедлился.
Эксперты считают, что положительное влияние на жилищный сектор столицы оказало избрание Эммануэля Макрона в качестве нового президента Франции. Париж – один из ведущих глобальных городов, который имеет большую значимость на мировой арене.
Специалисты ГК “ЭКООФИС” проанализировали заявки от потенциальных арендаторов в офисных объектах группы компаний за восемь месяцев 2017 года. Характерной тенденцией этого периода стал рост обращений на аренду отдельных рабочих мест, переговорных и помещений под конференции.
Рынок недвижимости Парижа традиционно является одним из самых востребованных в Европе как среди местных, так и иностранных покупателей. Французская столица уже вышла из кризиса и демонстрирует впечатляющие показатели роста. Момент для покупки – благоприятный, главное понимать, как правильно расставить акценты при помощи недвижимости.
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.