Прошедший 2011 год ознаменовался продолжением падения цен на недвижимость Болгарии на целых 10% (неутешительные официальные данные министерства экономики государства) в условиях, когда большинство новопостроенных объектов просто простаивают, начатое строительство заморожено, а новое практически не ведется.

Но бычий тренд, как известно, начинается там, где возникает массовый интерес для начала покупок. Именно эту тенденцию наблюдают многие риэлторские фирмы, специализирующиеся на продаже недвижимости в Болгарии - некогда братской по соцлагерю, а теперь близкой по религии, языку и мировоззрению многим гражданам бывшего СССР - балканской стране.

Чем обусловлен усиливающийся интерес к недвижимости Болгарии для инвесторов из России, Украины, Казахстана, Узбекистана и других стран СНГ? Какие объекты недвижимости в каких регионах Болгарии и по какой цене пользуются повышенным спросом? Есть ли "подводные камни и рифы" на первый взгляд благодатной и манящей многих болгарской земли?

Инвесторам: какой тренд движения цен на недвижимость в Болгарии?

Рост цен на недвижимость в Болгарии продолжался с 2000 до 2008г и охватывал все спектры и сегменты данного рынка(коммерческая, промышленная, жилая и т.д. недвижимость), пояснили в интервью корреспондентам отдела "новости недвижимости" Биржевого лидера эксперты Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V. Данный рост был подкреплен:
- общемировой тенденцией роста цен на недвижимость в мире;
- вступлением Болгарии в Евросоюз 1 января 2007 года, благодаря чему усилился поток иностранных инвестиций, выросла ипотека, начался бум строительства в туристическом секторе государства.

Довольно жесткое охлаждение наступило с началом кризиса в середине 2008г., который заставил цены упасть практически на четверть. Вместе с тем проявили себя дисбалансы, накопившиеся в секторе недвижимости. Цена квадратного метра сильно варьировалась: на северных курортах она упала в разы, на южных - практически не изменилась. Среднюю динамику показал рынок больших городов и прежде всего столицы, где цены за последние три года упали на четверть. Значительно повлияли на ценовую политику два фактора: рост безработицы (по состоянию на февраль 2012 составляет 13,5%) и падение промышленного производства (в 2011 году на 3,1%). Вместе с тем, большинство экспертов считают, что рынок уже достиг дна и падать ему некуда, хотя объективные причины говорят об обратном.

- замедление медвежьего тренда. Стабилизация цен и увеличение числа сделок в 2011 году и первом квартале 2012 года еще не показатель стабильности в стране. Кризис еще не ушел с рынка, ведь предложение значительно превышает спрос. Интерес покупателей еще больше сосредоточен на проектах качественного строительства, что приводит к отсутствию объектов по более низким ценам, пояснили эксперты землячества трейдеров и инвесторов Болгарии Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V.

На рынке недвижимости Болгарии присутствует также некоторая неопределенность в связи с кризисом в Европе и опасениями по поводу стабильности курса евро. Это вызывает сомнения, что рынок в этой стране действительно нашел свою точку равновесия, либо достиг дна, отметил ведущий канадский эксперт Академии Masterforex-V Евгений Ольховский.

Эксперты ожидают, что тенденции, которые появились с конца прошлого года и начала этого, сохранятся до конца 2012 года или даже начала 2013 года

Как сообщили в интервью "Биржевому лидеру" представители корпунктов землячества Болгарии Академии Masterforex-V, в стране сохранены объемы продаж в течение первых трех месяцев 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Относительно цен, то они остались близки к уровням последнего квартала 2011 года.

- ценовая динамика рынка недвижимости Болгарии. Расчеты показывают, что средняя цена предложения жилья в Софии приблизительно - 870 евро за квадратный метр в первом квартале, а средняя цена продажи квартир составляет 735 евро за квадратный метр. Данные также показывают, что цены на недвижимость в Софии в первом квартале упали на 42% с пикового уровня 2008 года. Интерес покупателей сосредоточен на объектах по более низким ценам. Отмечается заинтересованность инвесторов в домах на берегу моря и зимних курортах. Особенно активным, в течение первых трех месяцев 2012 года, рынок был на Солнечном берегу, где основными покупателями являются россияне.

Компания сообщила о сокращении сделок с сельскими домами, в связи с холодной зимой. Интерес в сельском рынке недвижимости также определяется российскими покупателями.

- рынок по данным агентств недвижимости Болгарии. Многие компании отмечают, что строительные работы в Болгарии продолжают снижаться в связи с кризисом. В 2011 году завершено жилья общей площадью на 76 тысяч квадратных метров, что на 46% меньше, чем в предыдущем. Эксперты Академии Masterforex-V говорят, что также значительно уменьшилось количество разрешений на строительство. Цены в Софии в конце марта отмечены снижением на 5% в годовом исчислении, в среднем цена колеблется чуть менее 700 евро за метр квадратный. Существует сильная дифференциация цен в разных районах столицы. В южных регионах зарегистрировано увеличение на 4% за год, в то время как западные равнины и города (района Бенковски бабушки, военный съезд Гара Искыр, очищенные Световрачане и др.) индекс снизился на 9-12%.

- коммерческая недвижимость. Рыночный спрос на офисные помещения представлен фирмами, которые хотят расширить свои торговые операции. Крупнейшими арендаторами по-прежнему остаются компании в сфере ИТ и фармации. Основными требованиями к офисам являются наличие хорошей доступности к офисам.

С 2009 года существует избыточное предложение на рынке офисных помещений. В прошлом году реализовано более 200 тысяч квадратных метров, в результате чего фонд офисных помещений увеличился до 1,5 миллиона квадратных метров, почти треть из офисных зданий в Софии пусты.

Наиболее популярными на рынке коммерческой недвижимости являются магазины от 30 до 100 квадратных метров, а интерес арендаторов ориентирован на места с интенсивным скоплением людей.

В чем инвестиционная привлекательность недвижимости Болгарии?

Вместе с подобного рода прыжками цены, отмечается значительный прирост иностранных инвестиций со стороны субъектов из бывшего СССР, а также незначительный отток вложений западноевропейских инвесторов. Чем же продиктован такой рост интереса к этой стране со стороны российских предпринимателей?
1. Отличные климатические условия. На территории страны более 200 дней в году погодные условия являются комфортными для деятельности человека.
2. Развитая сфера услуг. Довольно высокий уровень сервиса объединяется с компактным размещением (в радиусе 150 км.) морских и горнолыжных курортов, мест активного отдыха, санаториев, лечебниц.
3. Привлекательный уровень цен. Здесь за умеренны средства можно приобрести высококлассный объект с развитой инфраструктурой.
4. Возможность получить визу на упрощённых условиях.
5. Прозрачная и недорогая процедура оформления документов. Оформление предварительного контракта, составление договора, внесение 2000 евро залога, нотариальное оформление сделки.
6. Лояльная налоговая система:
- после приобретения недвижимости, покупатель в течении 60-и дней платит 3-4% налог (в зависимости от класса недвижимости);
- ежегодный налог составляет 0,15%, в случае проживания – уменьшается вдвое. Оплачивается каждый квартал;
- избежание двойного налогообложения в виду подписания ряда международных соглашений;
- низкий уровень налога на прибыль при сдаче в аренду жилья (10%).

Что касается инвесторов из Западной Европы, в результате кризиса они вывели часть средств с рынка этой страны мотивируя это низкой ликвидностью актива.

"Закрытые жилые комплексы с малогабаритным жильем, являются основным преимуществом недвижимости Болгарии, именно 1-2 комнатные квартиры пользуются наибольшим спросом среди российских и украинских инвесторов. Поэтому с точки зрения инвестиций наиболее выгодными будут вложения в квартиры гостиничного типа и малогабаритное жилье в закрытых комплексах с развитой инфрастуруктурой (бассейном, ресторанами, барами).

С точки зрения застройщика, на мой взгляд, наиболее выгодной инвестицией на данный момент являются высоколиквидные земельные участки Болгарии – на берегу моря и в морских бухтах, которые можно использовать под коттеджную застройку.

Что касается ценовой ситуации, то она на самом деле остается очень нестабильной: тем, кто настроен на «короткие» инвестиции, я бы порекомендовал подождать до 2013 года – когда будет понятно, сохранится ли понижательный стоимостный тренд и темпы удешвления либо удорожания недвижимости в Болгарии", объяснил в интервью "Биржевому лидеру" генеральный директор инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц.

Существуют ли подводные камни для вложений?

Безусловно они есть. И вытекают они из тех же плюсов. В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что сейчас на рынке недвижимости этой страны руководит покупатель. Покупая квадратные метры необходимо учитывать множество факторов и при этом понимать, что вложение будет долгосрочным. В 2012 году не будет смысла использовать болгарскую недвижимость в роли эдакой «большой акции», которую можно будет продать в любой удобный момент. Наоборот, сегодня удобнее всего вкладывать в объекты, планы на которые могут реализоваться не ранее, чем через пять лет. Такой низкий уровень ликвидности уже отпугнул множество стран, для примера британские инвесторы с началом кризиса сократили своё присутствие в четыре раза и не спешат возвращаться.

Вторым минусом можно назвать низкую вероятность круглогодичной сдачи жилья в аренду по приемлемой цене. Причиной этому служит политика правительства по поддержанию строительной отрасли путём прямых закупок громаднейшего количества нереализованного жилья на социальные программы. Такая политика хотя и удерживает цену на некоторые сегменты недвижимости на высоком уровне, в долгосрочной перспективе может привести к полному обвалу рынка. Хотя в целом антикризисная программа правительства достаточно действенна.

Каковы перспективы рынка недвижимости Болгарии?

Болгария есть и продолжит оставаться привлекательным направлением для покупки „приморской дачи”. Те, кто покупает курортную недвижимость в Болгарии для себя делают это, далеко не всегда руководствуясь только ценой. На пике подъема, перед кризисом, продажи в Болгарии шли прекрасно, по вполне достойным ценам. И сейчас качественная недвижимость с хорошим местоположением продается по ценам в 1,5-2 раза выше средней, то есть покупающие сознательно и для себя готовы платить за болгарскую недвижимость достойную цену, отметил в интервью журналу "Биржевой лидер" Алексей Мелханов, управляющий "БИГ София Холдинг".

В то же время, основной покупатель болгарской недвижимости сегодня не вполне осознает смысл своих действий. Иначе трудно объяснить массовую скупку „неликвида” по дармовой цене, но без каких-либо перспектив ее роста и с крайне сомнительным удовольствием от личного использования подобных объектов.

Покупка недвижимости в Болгарии с инвестиционными целями сегодня и на обозримое будущее безперспективна. Болгарские предприниматели выбрали путь снижения цены как основы конкурентной борьбы между собой. Сегодня появляются новые строительные проекты, при этом, даже при вполне правильном местоположении будущего объекта, ценовая политика застройщиков изначально ориентирована на низкие цены, едва покрывающие себестоимость строительства. Например, в районе залива Солнечного Берега, на 2-3 линиях начато строительство ряда новых комплексов с ценой продажи до 700 евро/м2, при этом в эту цену входит и 10% комиссия агентств недвижимости. Работать рентабильно при такой розничной цене продажи можно, только допуская при строительстве серьезные компромиссы в отношении качества и потребительских свойств объекта. Что, соответственно, создает замкнутый круг, ведущий к постоянному снижению цен и дискредитации Болгарии как направления.

Соответственно, потенциальный рост цен, на который рассчитывает инвестор, будет постоянно ограничиваться появлением все новых „эконом-строек”. Иначе говоря, ценового зазора между застройщиком и покупателем на сегодня нет и не предвидится. И схемы, популярные в середине 2000-х, когда инвесторы скупали оптом у застройщиков апартаменты для последующей розничной перепродажи, на сегодня не действуют ввиду отсутствия необходимого ценового зазора.

Появление перспективы для инвесторов связано с необходимостью введения жесткого контроля и строительного надзора в сочетании с ужесточением требований к согласованию проектов и местоположению объектов. А это требует наличия соответствующей политической воли.

Таким образом, анализ ситуации на рынке свидетельствует об остановке, с незначительным сезонным падением, цен. Именно 2012 год является самым удачным в случае стратегического вливания средств в недвижимость этой страны. Вместе с тем, спекулятивные операции следует попридержать в виду возможности значительно более выгодных вложений в рынки других стран.

Редколлегия журнала «Биржевой Лидер» совместно с экспертами Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводит опрос на форекс форуме инвесторов: как вы считаете, достигли ли цены на недвижимость в Болгарии дна?
- да, цена находятся на минимальных значениях;
- нет, недвижимость будет еще падать в цене;
- меня не интересуют инвестиции в эту страну.