Весной на рынке недвижимости наступает традиционное оживление. Перед началом сезона активности самое время побеседовать о том, какие населенные пункты будут представлять для покупателей, продавцов и девелоперов наибольший интерес. В фокусе сегодняшней беседы – перспективы и потенциал подмосковного региона.

В конце 2013 года многие аналитики и игроки рынка в число наиболее перспективных городов включали разные населенные пункты Московской области. Чаще всего назывались Реутов, Красногорск, Видное, Одинцово. Однако специалисты отмечали, что не справляющаяся с нагрузкой транспортная инфраструктура городов и поселков ближнего Подмосковья – это достаточно серьезный негативный фактор, устранение которого позволило бы рынку заметно вырасти. На этом, в частности, заостряла внимание Виктория Никульчева, менеджер-аналитик отдела маркетинга Группы компаний «Жилищный капитал».

В конце февраля 2014 года эксперты компании «Метриум Групп» составили рейтинг привлекательности подмосковных городов по транспортной доступности, учитывая текущую ситуацию и самые последние планы по ее улучшению. Он был сформирован на основе расчета времени, затрачиваемого на дорогу до МКАД. В дальнейшем, учитывая перспективы развития, вводились повышающие коэффициенты на условия, способствующие улучшению транспортной доступности. Немалое значение придавалось наличию подземного и легкого метро, а также железнодорожному сообщению и срокам реконструкции основных трасс.

«Из всех изменений, направленных на улучшение транспортной доступности подмосковных городов, наиболее значимым является проведение линии метро, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Его наличие фактически приравнивает населенный пункт к спальным районам Москвы. А это неизбежно позитивно отражается на развитии рынка жилья. Строительство станции метро является самым мощным фактором для повышения стоимости недвижимости, рост цен может достигать 15-20%. Однако возможности продления метро в Подмосковье весьма ограничены, что связано, во-первых, с дороговизной этого мероприятия, а во-вторых, с и без того большим пассажиропотоком на существующих линиях».

Города, занявшие первые строчки рейтинга, находятся максимально близко к Москве и имеют с ней общие границы. Еще одним фактором, который их объединяет (за исключением Химок), является наличие станции метро в настоящее время или в перспективе.

1 место – Люберцы, расстояние от МКАД – 5 километров. Город, расположенный на непрестижном юго-восточном направлении, выбился в лидеры благодаря появлению метро. В прошлом году были введены в эксплуатацию станции «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». В перспективе еще четыре станции могут улучшить транспортную доступность города: «Котельники» (ввод в эксплуатацию – 2014 год), а также «Некрасовка», «Косино-Ухтомская», «Салтыковская улица» (планируемый срок ввод в эксплуатацию – 2015 год). В самом же городе будет расположена конечная станция наземного метро Казанского направления «Люберцы-1». По плану строительство линии должно быть завершено в 2017 году. Для автомобилистов улучшение связи с Москвой ожидается со следующего года. К этому сроку должны быть завершены основные работы по реконструкции Новорязанского шоссе. В настоящее время средняя цена 1 квадратного метра недвижимости на местном первичном рынке составляет 89000 рублей.

2 место – Реутов, расстояние от МКАД – 1 километр. Это первый подмосковный город, в который было проведено метро. Открытие станции «Новокосино» произошло в августе 2012 г., что послужило стимулом для роста цен на первичном рынке жилья на 15-20%. В результате Реутов в последнее время занимает лидирующие позиции в Московской области по уровню цен на недвижимость. Также Реутов выделяется среди городов Подмосковья хорошим качеством жилищного строительства и высоким уровнем комфортности новостроек. В перспективе улучшение транспортной доступности города ожидается главным образом за счет строительства легкого метро. Горьковское направление железной дороги является одним из приоритетных в развитии наземного метро. Власти обещают запустить линию в 2015 году. Сейчас 1 квадратный метр на первичном рынке Реутова стоит в среднем 101400 рублей.

3 место – Мытищи, расстояние от МКАД – 6 километров. Здесь расположены одна ж/д станция и четыре платформы. Кроме того, Ярославское направление наземного метро начнет функционирование одним из первых – уже в 2015 году. Обсуждаемые планы по проведению в город линии подземного метро послужили толчком для развития рынка жилой недвижимости в Мытищах. Фактического повода для увеличения стоимости жилья не было (как правило, недвижимость начинает расти в цене непосредственно перед открытием станции метро). Однако в городе с 2012 года наблюдается существенный рост объема предложения, регулярно появляются новые проекты и, что примечательно, многие из них выходят в сегменте бизнес-класса. Средняя цена одного квадрата на «первичке» – 88400 рублей.

4 место – Котельники, расстояние от МКАД – 2 километра. В Котельниках уже в этом году должна открыться станция метрополитена, что выводит город на лидерские позиции по транспортной доступности. Это будет конечная станция Таганско-Краснопресненской линии, следующая за станцией «Жулебино». Рядом со станцией метро появится крупный транспортно-пересадочный узел на 9 000 парковочных мест. В настоящее время первичный рынок жилья в Котельниках представлен всего несколькими проектами. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – 90600 рублей. Примечательно, что всего лишь несколько месяцев назад представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Елена Бобкова внесла этот город в число неперспективных.

5 место – Химки, расстояние от МКАД – 2 километра. Со столицей город соединяет Ленинградское шоссе, реконструкция которого уже началась на участке от МКАД до поворота на Шереметьево. Планируется расширение дорожного полотна до десяти полос, устройство боковых съездов в жилые микрорайоны, а также реконструкция развязки на пересечении с Международном шоссе. Ведется строительство трассы М11 Москва-Санкт-Петербург, которое должно быть завершено в 2018 г. Проведение подземного метро в Химки не планируется, но город станет первым в Подмосковье, где начнет работать легкое метро. Изначально его запуск планировался еще в конце прошлого года, однако из-за увеличения сроков реконструкции депо на Ленинградском вокзале сроки были перенесены на 2015 г. Создание легкого метро должно существенно увеличить эффективность работы Московского железнодорожного узла. Сейчас средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке – 93100 рублей.

Во вторую пятерку рейтинга вошли населенные пункты, расположенные на более отдаленном расстоянии от Москвы (5-13 км). Однако все они имеют со столицей железнодорожное сообщение и планы по развитию легкого метро.

6 место – Одинцово, расстояние от МКАД – 8 километров. Направление – Можайское, сроки реконструкции – 2013-2014 годы. Ж/д платформы – Одинцово, Баковка, Отрадное. Подземного метро нет, легкое метро планируется в 2015 году. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилья – 94200 руб.

7 место – Видное, расстояние от МКАД – 5 километров. Направление – Каширское (трасса М4 «Дон»), сроки реконструкции – до 2015 года. Ж/д платформа – Расторгуево. Подземное метро отсутствует, легкое метро – в планах на 2016 год. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья – 75800 рублей.

8 и 9 места – Королев и Юбилейный, расстояние от МКАД – 12 и 13 километров соответственно. Направление – Ярославское, сроки реконструкции – 2012-2015 годы. Ж/д платформы – Подлипки Дачные, Болшево, Валентиновка, Фабрика 1 Мая. Запуск подземного метро (станция «Челобитьево») ожидается в 2019 году, легкого метро – в 2016 году. На первичном рынке жилья средняя цена квадратного метра – 78500 рублей.

10 место – Щербинка, расстояние от МКАД – 8 километров. Направление – Варшавское, сроки реконструкции в настоящее время не определены, проект находится в разработке.

Ж/д платформа – Щербинка. Подземного метро нет, легкое метро ожидается к 2017 году. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья – 82300 рублей.

Стоит отметить, что данный рейтинг привлекательности – это позиция только одного игрока на рынке недвижимости Подмосковья. Как отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», бесспорный рейтинг привлекательности вряд ли можно составить, поскольку у всех покупателей разные цели и бюджеты. Но тем, кто готов выбраться из столицы или перебраться поближе к ней и при этом работать в Москве, данная градация привлекательности подмосковных городов может стать хорошим подспорьем в поисках жилья.

Андрей Захарченко

Свободная Пресса