В крупнейших городах Германии рост цен на квартиры замедляется, в средних городах и на территории бывшей ГДР ускоряется. Спрос на жилье особенно высок в университетских центрах.

Немецкий рынок недвижимости вот уже несколько лет на подъеме. Однако до сих пор ускоренными темпами цены на жилье росли главным образом в крупнейших городах и их окрестностях, прежде всего, в четырех миллионниках: Берлине, Гамбурге, Кёльне и особенно Мюнхене. Но теперь наметилась смена лидеров.

Отраслевой союз рекомендует фиксировать прибыль

"В последние месяцы спрос на жилье переместился в менее крупные города", - отмечает Юрген Михаэль Шик (Jürgen Michael Schick), вице-президент отраслевого союза Immobilienverband Deutschland (IVD), объединяющего специалистов различных профессий, работающих на рынке недвижимости.

Юрген Михаэль Шик, владеющий маклерской фирмой в Берлине, убежден: "Ценам на жилье во многих средних городах Германии предстоит весьма динамичное развитие". В то же время в крупнейших городах страны он ждет постепенной стабилизации цен. Поэтому IVD рекомендует инвесторам, имеющим в своем портфеле сильно выросшие в цене объекты, подумать об их продаже, а вырученные средства вложить в те, сравнительно небольшие населенные пункты, которые отличаются стабильной экономикой, хорошей инфраструктурой и положительной демографической динамикой.

Такие города имеются в разных регионах Германии, в том числе и на востоке страны, на территории бывшей ГДР, где долго наблюдался экономический спад, высокая безработица и отток населения. Это, в частности, Дрезден и Лейпциг (оба с полумиллионным населением).

Островки роста в Восточной Германии

"Наличие рабочих мест и богатая культурная жизнь обеспечат дальнейший приток жителей в эти города, так что цены на жилье, по всей видимости, здесь и дальше будут идти вверх", - говорит Карстен Шлабриц (Carsten Schlabritz), член правления одного из ведущих немецких порталов недвижимости immowelt.de.

Проанализировав цены выставляемых на продажу объектов, эксперты immowelt.de пришли к выводу, что в Дрездене квадратный метр хоть и подорожал с 2008 года до середины 2013 года на 19 процентов, но по-прежнему стоит в среднем 1880 евро. По немецким меркам это вполне доступно: среднестатистическая цена квадратного метра жилья в Германии составляет 1905 евро. Еще выгоднее квартиры и индивидуальные дома в Лейпциге, где рост за тот же период составил всего 6 процентов: сегодня за квадратный метр здесь просят 1433 евро.

А вот в восточногерманском городе Йена, население которого едва перевалило за 100 тысяч, приходится платить уже 2081 евро - на 27 процентов больше, чем в 2008 году. Подобная динамика характерна практически для всех немецких университетских городов. Там, где много студентов, преподавателей, научных центров и возникающих вокруг них инновационных фирм, неуклонно растет и численность населения, и покупательная способность, и цены на жилье.

Северные города входят в моду

Другим примером, подтверждающим этот тренд, является университетский город Ольденбургна северо-западе страны (примерно 160 тысяч жителей). Всего за пять лет, отмечает immowelt.de, цена квадратного метра выросла здесь на 47 процентов и достигла 2001 евро.

Вообще города на севере Германии, особенно на побережье Балтики, в последние годы явно входят в моду. Так, в Киле (240 тысяч жителей) квадратный метр за пять лет подорожал на 27 процентов до 1723 евро, а в восточногерманском Ростоке (200 тысяч жителей) - на 31 процент до 2418 евро. И в Киле, и в Ростоке есть университеты, однако в данном случае бум на рынке недвижимости объясняется не только этим обстоятельством. Оба города отличаются весьма диверсифицированной структурой экономики и, в частности, обладают достаточно крупными портами.

Ярко выраженная неоднородность рынка

И все же бесспорный лидер на северогерманском рынке недвижимости - это Гамбург (1,8 миллиона жителей). За пять лет жилье подорожало во втором по величине городе Германии на 50 процентов и теперь стоит в среднем 3304 евро за квадратный метр.

Юрген Михаэль Шик из IVD считает, что тем самым потенциал роста в значительной мере исчерпан. Иного мнения придерживается Карстен Шлабриц из immowelt.de: "Гамбург является крупным межрегиональным торговым, транспортным и сервисным центром. Это очень привлекательный город, так что приток жителей продолжится, а вместе с ним и рост цен".

Однако близость Балтийского или Северного морей - это еще не гарантия для успешных инвестиций в недвижимость. Даже наличие крупного портового хозяйства не уберегло Бремерхафен (чуть более 100 тысяч жителей) от обвального падения цен на жилье: оно подешевело за пять лет на 23 процента, так что квадратный метр стоит здесь теперь всего лишь 612 евро. Аналогичная картина наблюдается и в других регионах Германии: в одних средних по размеру городах назревает или уже начался бум недвижимости, в других, расположенных зачастую прямо по соседству, жилье хронически пустует и дешевеет. Потенциальным инвесторам необходимо учитывать столь ярко выраженную неоднородность немецкого рынка жилья.