Экстремально низкие процентные ставки и рост зарплат создали идеальные предпосылки для приобретения недвижимости, утверждают маклеры. Взять ипотеку особенно выгодно сейчас в восточной части Берлина.

Для жителей Германии сейчас идеальный момент для покупки жилья. Это утверждает отраслевой союз Immobilienverband Deutschland (IVD) и ссылается на свой индекс доступности недвижимости. Чем он выше, тем выгоднее приобретение собственных "четырех стен". В 2014 году средний показатель индекса поднялся до исторического максимума в 139 пунктов. Для сравнения: в 2013 году он составлял 127 пунктов, а в 2000 году - всего 67 пунктов.

Что нам стоит дом построить?

"При оценке доступности объекта недвижимости имеет значение не только цена", - подчеркивает вице-президент IVD Юрген Михаэль Шик (Jürgen Michael Schick). Принципиально важную роль, продолжает он, играют уровень процентных ставок по ипотеке и доходы среднестатистического домашнего хозяйства. Эти три ключевых фактора и учитываются при составлении индекса IVD. При подсчете за основу берутся отдельно стоящие дома на одну семью из средней ценовой категории и ипотечный кредит, покрывающий 75 процентов стоимости объекта и полностью погашаемый за 30 лет.

Опубликованный в начале февраля индекс за 2014 год показал: несмотря на продолжающийся рост цен на жилую недвижимость (составивший на западе страны 5,5 процента), доступность собственного жилья достигла в Германии рекордного уровня. Это произошло благодаря росту зарплат и экстремально низким процентным ставкам по ипотеке, что стало следствием антикризисной политики Европейского центрального банка (ЕЦБ).

По данным консалтинговой компании FMH Finanzberatung, десятилетний кредит на покупку жилья (доля собственных средств обычно составляет от 20 до 30 процентов от цены объекта) летом 2014 года можно было получить за 2 процента годовых, а сейчас ставка опустилась до 1,44 процента. Пять лет назад она составляла свыше 4 процентов. Соответственно, пятилетние кредиты некоторые банки предоставляют ныне за 1,13 процента, а на 15 лет - за 1,89 процента.

Согласно индексу IVD, наиболее доступное жилье в Германии по-прежнему на территории бывшей ГДР, причем не только в слаборазвитых сельских районах, но и в крупных городах, даже в Берлине. "Обычному домашнему хозяйству в восточной части столицы приходится тратить на финансирование собственных "четырех стен" примерно 18 процентов своего дохода. Это около 620 евро в месяц", - заявляет Юрген Михаэль Шик.

Вслед за Восточным Берлином, где показатель индекса поднялся до 139,45 пункта, самым доступным жильем среди городов с населением свыше 500 тысяч человек обладают Дрезден и Лейпциг. Затем идут Ганновер и Гамбург. Относительно высокий индекс Гамбурга в 124,77 пункта может вызвать некоторое удивление, поскольку второй по размерам город Германии славится весьма дорогой недвижимостью. IVD объясняет это высоким уровнем доходов жителей города, обладающего не только крупнейшим в стране океанским портом и логистическим узлом, но и являющегося центром таких преуспевающих отраслей, как авиастроение, медиабизнес и туризм.

Маклеры советуют покупать именно сейчас

А вот в западной части Берлина покупка жилья менее выгода - здесь индекс достигает лишь 105,98 пункта. Однако тяжелее всего жителям самого дорогого с точки зрения недвижимости города Германии - Мюнхена. Здесь показатель индекса составляет всего 58,65 пункта, и "обычному домохозяйству приходится тратить на финансирование жилья почти 43 процента своих доходов", констатирует вице-президент IVD. Примерно треть своих ежемесячных доходов выделяют на обслуживание ипотеки жители Франкфурта-на-Майне, Штутгарта и Дюссельдорфа.

В средних немецких городах (от 100 до 500 тысяч жителей) цены на жилье, особенно на индивидуальные дома, как правило, существенно ниже, а потому и их доступность выше. Здесь, по данным IVD, на обслуживание кредита порой хватает 15-16 процентов ежемесячных доходов. В некоторых небольших городах Германии, страдающих от оттока населения и старения общества, индекс доступности превышает 200 пунктов.

В 2015 году IVD ожидает легкого снижения общегерманского индекса. Это произойдет, с одной стороны, из-за того, что "цены на жилую недвижимость, по всей видимости, продолжат умеренный рост", говорит Юрген Михаэль Шик. А вот процентные ставки по ипотечным кредитам "вряд ли будут еще ниже". Поэтому тем жителям Германии, которые подумывают о покупке недвижимости, он рекомендует действовать именно сейчас. "Более высокой доступности жилья во многих немецких городах ожидать уже не стоит", рекомендует вице-президент организации, объединяющей работающих на немецком рынке недвижимости специалистов различного профиля: от маклеров и финансистов до девелоперов.