Резкое падение курса национальной валюты в первые месяцы нового года внесло изрядную сумятицу в ряды экономистов и рядовых граждан. Пусть и несколько запоздалое, вмешательство Банка России – увеличение интервенций, сдвиг валютного коридора – позволило если не стабилизировать ситуацию, то, по крайней мере, несколько снизить степень напряженности в обществе. Однако многие эксперты и аналитики придерживаются мнения, что это временное явление. В частности, Василий Колташов, представитель Института глобализации и социальных движений, уверен: ситуация, в силу различных причин, будет с переменным успехом ухудшаться в течение всего года.

Может ли ситуация со скачками национальной валюты каким-либо образом усугубить положение тех россиян, которые воспользовались заемными средствами для приобретения жилья? Стоит ли сейчас заключать подобные договоры или лучше дождаться стабилизации валютного рынка? Свои экспертные рекомендации по этим вопросам «Свободной Прессе» предоставили крупные игроки рынка недвижимости.

«СП»: - Для кого из потребителей сложившаяся ситуация представляет опасность прежде всего?

Андрей Хромов, президент гильдии риэлторов Московской области:

- Под основной удар в первую очередь попали те, кто взял кредит в иностранной валюте. Поскольку доходы основная часть населения получает в рублях, то рост курса доллара и евро неизбежно отразился на них.

«СП»: - Какова доля таких заемщиков на российском рынке?

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК:

- После кризиса 2008 года, когда около 20% ипотечной задолженности составляли валютные ипотечные кредиты, их выдача практически прекратилась. В последние 2 года их доля в общем объеме выдачи является устойчивой на уровне 0,2% в количественном и 1,4% в денежном выражении. Это нишевой продукт, который интересен только заемщикам, получающим основные доходы в соответствующей валюте или хорошо понимающим курсовые риски. При продолжении тенденции ослабления рубля роста популярности таких кредитов тем более ожидать не стоит.

«СП»: - Какую линию поведения вы порекомендуете избрать обладателям ипотечных кредитов в данной ситуации?

Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость:

- Начнем с того, что в России никогда не было выгодно покупать жилье в ипотеку. Сейчас ставки рублевой ипотеки банки обязательно поднимут на фоне меняющегося курса валют. Застройщики также скорректируют цены на недвижимость, ориентируясь на него же. На данный момент для тех, кто собирался приобретать недвижимость при помощи ипотеки в рублях и готов мириться с корректировкой цен застройщиками, разница будет не так очевидна. Тем же, кто собирается взять валютную ипотеку (там процентная ставка снижена), с покупкой стоит повременить в надежде на коррекцию курса.

Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:

- На сегодняшний день не стоит оформлять кредит только в том случае, если ипотека в валюте, а доход - в рублях. Все остальные могут спокойно покупать недвижимость с помощью заемных средств, тем более что пока еще нет пересмотра тарифной сетки по ипотечным кредитам.

Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:

- Если у нас идет снижение курса рубля, то вкладывать деньги в недвижимость стало еще выгоднее. На фоне роста цен на недвижимость к концу года переплата процентов банка компенсируется. Единственная рекомендация людям, которые по тем или иным причинам боятся оформлять кредит, – внимательный расчет платежей таким образом, чтобы они составляли не более 40-50% от ежемесячного дохода.

Андрей Хромов:

- Тем, кто уже взял кредит в валюте, я бы порекомендовал просто смириться с данной ситуацией. Жаль, что раньше они не предусмотрели такого варианта развития событий, но что-то предпринимать уже вряд ли целесообразно. Так или иначе, а необходимо приспосабливаться к новым реалиям. И надеяться, что никаких серьезных потрясений уже не произойдет.

«СП»: - Андрей Нечаев, президент банка «Русская финансовая корпорация», уверен, что в 2014 году реальные доходы россиян значительно снизятся. Значит, вполне может сложиться такая ситуация, что выплачивать кредит станет проблематично из-за возросших расходов, скажем, на дорожающие вслед за курсом доллара продукты питания и ТНП. Как быть в этом случае?

Андрей Владыкин и Игорь Индриксонс единодушны:

- Тогда в первую очередь, конечно, нужно предупредить банк о том, что по определенным причинам возникли сложности с выплатой долга. Замалчивать ситуацию - не самая лучшая стратегия в данном случае. Просрочки будут накапливаться как снежный ком, что в итоге приведет к нелицеприятным последствиям. Поставив банк в известность о текущих сложностях, можно выбрать оптимальный вариант решения ситуации. Например, банк может пойти навстречу и согласиться на пересмотр условий ипотеки.

Если проблемы временные (например, поиск работы), можно договориться об отсрочке платежа тела кредита на определенный период. Еще один вариант - реструктуризация кредита на больший срок. Если же ситуацию переломить невозможно, то лучше заняться реализацией недвижимости самостоятельно, до того как продажа залоговой квартиры перейдет под управление банка. Иначе велика вероятность того, что квартира уйдет по такой цене, чтобы только-только покрыть имеющийся долг. Но, в любом случае, самое главное правило – оперативность. Обращаться в банк нужно как можно скорее.

«СП»: - Стоит ли рассматривать возможность рефинансирования кредита?

Михаил Гольдберг:

- С 2010 года уже все, кто хотел реструктурировать свой валютный кредит, имели возможность сделать это. Поэтому мы не ожидаем роста спроса на реструктуризацию. Надо четко осознавать, что, оформляя кредит в иностранной валюте, заемщик берет на себя неоправданный валютный риск и должен предпринимать меры по созданию подушки безопасности на этот случай.

Пока курс доллара увеличился на 10-15%, рефинансирование не принесет существенных выгод, поскольку ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3 процентных пункта выше, чем по валютному. По этой причине рост аннуитета будет примерно соответствовать темпам роста курса доллара в последнее время. Так что рефинансирование выгодно только в том случае, если заемщик уверен в дальнейшем росте курса доллара.

«СП»: - Остается надеяться, что потенциальные заемщики будут трезво оценивать свои возможности, и до этого ситуация не дойдет… Но если для ипотечного рынка ситуация не является острой, то каким объектам следует отдавать предпочтение?

Андрей Владыкин:

- В данной ситуации логично вкладываться в то, что может показать рост. Лучший

пример в недвижимости – новостройки, которые дорожают по мере

повышения стадии строительной готовности. В некоторых случаях доход может достигать 35-40%. В доллар, понятно, уже нет смысла вкладываться, потому его рост практически достиг своих пределов, и в дальнейшем он будет только откатываться назад.

Андрей Хромов:

- Может быть, это кому-то покажется банальным, но я отмечу, что объекты на «вторичке» обладают стопроцентной степенью надежности. Это, прежде всего, высокая скорость сделки и гарантированный результат. Однако с точки зрения инвестиционной доходности дома на первичном рынке более выгодны, и спрос на них, естественно, более высокий. Но стоит отметить, что и риски здесь совсем другого порядка.

Например, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что сегодняшняя «экономическая буря» может вымести с рынка многих застройщиков, как это уже было в 2008 году. Вместе с тем девелоперы, оставшиеся после тех потрясений на рынке, уже имеют соответствующий опыт и вряд ли допустят повторения ситуации.

Игорь Индриксонс:

- К выбору нужно подходить очень ответственно. Ради инвестиций стоит приобретать объекты лишь в тех странах, где недвижимость «работает», принося стабильный доход. Россию, к сожалению, таковой сегодня назвать нельзя, в отличие от Великобритании, Франции или Германии, где инвестор защищен законодательством. Самую высокую и стабильную доходность приносят, в частности, студенческие общежития в университетских городах, номера в гостиницах, управляемых крупными специализированными компаниями, а также, как ни парадоксально это звучит, участки на кладбищах.