Зимой, когда светает поздно, легко заметить, что в многочисленных офисных зданиях областного центра немало тёмных окон. Простые наблюдения подтверждаются исследованиями аналитиков. По данным Уральской палаты недвижимости, в элитных екатеринбургских бизнес-центрах – класса «А» – пустует 23 процента площадей. В менее престижных комплексах – классов «В+» и «В» – 11 и 14 процентов соответственно.

Необитаемых офисов всё больше

На 2015 год в Екатеринбурге запланировано открытие ещё 13 офисных зданий общей площадью свыше ста тысяч квадратных метров. Учитывая непростую экономическую ситуацию, можно предположить, что вакантных площадей существенно прибавится. А это значит, классический «пузырь», образовавшийся в этой сфере, должен схлопнуться.

В прошлом году в столице Урала ввели в эксплуатацию девять бизнес-центров общей площадью около ста тысяч «квадратов». В результате количество офисных зданий современного уровня достигло 89 (данные администрации города). Помимо этого, в городе немало коммерческих объектов «устаревшего формата», построенных до 2000 года.

Некоторые эксперты при этом считают, что мы — в отстающих. Они сравнивают наши показатели с показателями европейских стран: во Франкфурте — городе, наиболее насыщенном бизнес-центрами, на тысячу жителей приходится почти 18 тысяч квадратных метров офисных площадей, а в Екатеринбурге — менее 600 квадратных метров. Однако не будем забывать, что в Европе и уровень развития бизнеса не такой, как у нас.

Арендаторы офисной недвижимости — коммерческие компании, крупные и не очень. В сложившихся экономических условиях они стремятся оптимизировать расходы. Кто-то переезжает из элитных бизнес-центров в офисы попроще, а кто-то — из простых офисов в подвалы. Другие в разы сокращают площади арендуемых помещений. Совсем маленькие организации порой переходят на услугу «офис на час».

«Сдам даром»

Конкуренция на рынке офисных центров Екатеринбурга уже достаточно велика, значительная часть вводимых в строй новых площадей офисных центров остаётся невостребованной (заселение идёт крайне медленно), а арендные ставки имеют устойчивый тренд на понижение, отмечают эксперты одной из крупных консалтинговых компаний Урала.

По данным этой компании, в конце 2014 года уровень арендных ставок в офисах класса «С» был от 600 до 900 рублей за квадратный метр, в офисах классов «В+» и «В» — от 900 рублей до 1,2 тысячи рублей, в офисах класса «А» — от 1,3 до 1,6 тысячи рублей за «квадрат».

Открытие всех запланированных в 2015 году офисных объектов повлечёт за собой существенное снижение средних по рынку цен аренды и увеличение количества свободных площадей, считают эксперты. Впрочем, за последние четыре с половиной месяца ставки уже успели значительно измениться.

— Сегодня в офисах класса «С» квадратный метр можно арендовать по цене от 300 до 500 рублей, в офисах класса «В» — по цене от 500 до 700 рублей. Клиенты офисов класса «А», как правило, — крупные компании, для которых уровень арендной ставки не имеет значения, — сказал корреспонденту «ОГ» Евгений Шестинский, руководитель департамента коммерческой недвижимости одного из агентств недвижимости Екатеринбурга.

— Сейчас коммерческие объекты заполняются арендаторами по ценам в два раза ниже прошлогодних, — подтвердил директор другого агентства недвижимости Николай Савин. — К примеру, в одном из бизнес-центров в центральной части Екатеринбурга арендная плата за квадратный метр была 850 рублей, а сейчас — 450 рублей. Потому что 30 процентов арендаторов съехали. Многие бизнес-центры сейчас идут даже на такие непопулярные меры, как три месяца бесплатной аренды.

Кризис перепроизводства

«Перепроизводство» бизнес-центров — результат слишком высокого интереса инвесторов к вложению средств в этот сегмент недвижимости. Некоторое время назад, когда в стране началось развитие малого и среднего бизнеса, офисов, действительно, катастрофически не хватало. Вместе с тем прибыль от подобных инвестиций была очень высокой. Представьте большое современное здание. Его собственник сдаёт пять тысяч квадратных метров площади в аренду по цене 1,5 тысячи рублей в месяц. За год получается ни много ни мало — 90 миллионов рублей. Инвестиции в короткий срок окупались и начинали приносить доход.

— Застройщики рассчитывали на перспективу, на то, что город растёт и развивается, — так объяснил бум на рынке коммерческой недвижимости Николай Савин. — Но прежде чем проектировать, важно угадать, что будет с рынком через год или через два. Не нужно строить больше, чем город может «переварить».

Увы, любой бум рано или поздно заканчивается. Привлекательные, по мнению инвесторов, объекты для вложений (и это, разумеется, не только недвижимость) часто становятся источником убытков.

Остаётся добавить, что синдром пустующих офисных центров сегодня характерен не только для Екатеринбурга.

Как сообщает rbc.ru, в бизнес-центрах Москвы объём невостребованных площадей — 2,3 миллиона квадратных метров. Площадь пустующих площадей в десяти самых необитаемых зданиях сопоставима с площадью восьми зданий Госдумы.

Думаете, в Европе лучше? К примеру, в регионе Иль де Франс, центром которого является Париж, стоят пустыми от 2,5 до 3,6 миллиона квадратных метров офисов, из которых полмиллиона «квадратов» не эксплуатируется уже в течение четырёх лет.

Помните, в 90-е годы у нас массово переводили квартиры, расположенные на первых этажах, в разряд коммерческих объектов? Во Франции сейчас пошёл обратный процесс — пустующие офисы переводятся в жилой фонд. Более того, для предприятий, которые перестраивают коммерческие площади в жильё, снижена налоговая ставка.

Может быть, и мы когда-нибудь таким способом будем решать проблему доступного жилья.