Московская область продолжает активно застраиваться: только в прошлом году было введено более 8 млн кв. м жилья. Причем зачастую стройка появляется в самых неожиданных местах, а некоторые города превращаются в «горячие точки» с недостатком социальной инфраструктуры и серьезными проблемами с транспортом. Эксперты оценили застройку области и рассказали «Газете.Ru», что можно сделать для улучшения ситуации.

«Каменные джунгли» без инфраструктуры

Инфраструктура Московской области, как социальная, так и транспортная, — больное место. Достаточно вспомнить «каменные джунгли» Павшинской Поймы в Красногорске.

«Этот масштабный проект стал уже своего рода синонимом непродуманного строительства.

При возведении района почти на 30 тыс. жителей не были предусмотрены ни нормальные выезды, ни парковки, ни объекты социальной инфраструктуры», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Особенно сложная ситуация складывается в старой части города: огромные пробки здесь — уже вполне привычная картина. Такая же ситуация в Балашихе, которую застраивают высотными домами эконом-класса, в результате транспортная ситуация ухудшается.

Высокая плотность застройки — в Реутово, Химках, Одинцово, Юбилейном (в 2014 году вошел в состав Королева) и Железнодорожном (входит в Балашиху). Активно застраиваются Люберцы — здесь открылись уже две станции метро и должна открыться третья. «Стремление девелоперов строить там, где наиболее развита транспортная инфраструктура, вполне понятно, но на более отдаленную перспективу застройщик обычно внимания не обращает», — считает Ирина Доброхотова.

Этот тезис не оспаривают и сами застройщики.

В одной крупной девелоперской компании «Газете.Ru» так и заявили: «Мы, например, строим именно в направлениях развитой транспортной доступности: у нас до всех проектов доехать без проблем».

Сегодня — без проблем, но что будет через несколько лет: выдержат ли автомобильные дороги, если рядом введут еще несколько проектов, справится ли общественный транспорт?

Нередко застройщики и вовсе обманывают покупателей квартир: уверяют жителей в радужных перспективах развития инфраструктуры, хотя на самом деле они находятся только на стадии обсуждения, предупреждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В результате десятки тысяч человек вынуждены тратить на дорогу по несколько часов в день. Среди городов с лучшей транспортной доступностью можно выделить Реутов, Люберцы, Котельники, Мытищи и Химки. А вот сложнее всего добраться до МКАД жителям Ивантеевки, Подольска, Московского, Домодедово и Пушкино.

Причем добираться тяжело не только на машинах: из многих городов электрички в часы пик ходят забитые, люди могут часами ехать стоя.

С социальной инфраструктурой в последние годы дело обстоит лучше, поскольку застройщикам дали ее «в нагрузку» при определенном объеме строительства жилья. Правда, никто не гарантирует, что эта инфраструктура везде будет бесплатной, но формально обеспеченность ею улучшится.

Школами Подмосковье в целом обеспечено, их меньше нормы только в Котельниках и Дзержинском, свидетельствуют данные исследования «Метриум Групп».

С детскими садами ситуация хуже, в 85% городов детских садов меньше, чем требуется.

Только в Железнодорожном, Реутово, Долгопрудном и Люберцах их число приближено к нормам.

Нет в подмосковных городах и нужного количества физкультурно-спортивных учреждений, во многих не хватает объектов торговли. Лидеры по наличию торговых помещений — Котельники, Мытищи, Голицыно, Красногорск и Химки, аутсайдеры — Лыткарино, Фрязино, Юбилейный, Старая Купавна и Долгопрудный.

Большой проблемой остается нехватка медицинских объектов. Как правило, при относительно небольшой численности населения в проекте застройщики не предусматривают наличие поликлиник и стационаров.

Медицинские объекты появляются в масштабных проектах по 400–500 тыс. кв. м. «Тем не менее в Московской области можно нередко наблюдать ситуацию, когда рядом строятся несколько не столь крупных ЖК, но в совокупности общее количество недвижимости превышает в них 400–500 тыс. кв. м. В результате образуется микрорайон, в котором нет поликлиники, потому что никого не обязали ее построить», — рассказывает Мария Литинецкая. На сегодня наиболее обеспечены медицинскими объектами Фрязино, Климовск, Подольск, Мытищи и Люберцы. Среди аутсайдеров — Котельники, Реутов, Железнодорожный, Одинцово, Химки.

Споры об этажности

В Подмосковье уже введены градостроительные ограничения для новых домов — не более девяти этажей. Исключение составляют 15 городов с численностью населения более 100 тыс. человек. Ранее «Газета.Ru» уже писала, что стоимость квартир в таких проектах может возрасти.

До принятия новых правил «малоэтажка» в Подмосковье была представлена либо дорогими проектами, либо жестким эконом-классом. Мнения экспертов по поводу того, пойдут ли на пользу области новые правила застройки, разошлись.

«Бывает, что посреди голого поля возникает несколько корпусов. При этом страдает окружающая среда, никакого загородного образа жизни, который обещают многие застройщики, никакой экологии. Вышел в лес, а там стиральные машинки, унитазы. Все оседает в ближайших лесах. Потому что у людей, которые покупают квартиры в таких домах, нет денег, чтобы заплатить за вывоз этого мусора», — приводит пример генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов.

С ним согласен главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий: «Я мечтаю, чтобы вокруг наших городов была природа, застройки должно быть минимум, — говорит он. — Самым большим злом для экологии являются экологические поселки. Малоэтажная застройка уничтожает больше природы. Мы рискуем превратить всю Московскую область в один сплошной город».

Управляющий партнер группы компаний СК Kaskad Family Борис Цыркин, напротив, считает, что малоэтажная застройка — более комфортный для человека формат жилья. «Малоэтажное жилье в разы менее плотное. Такая застройка позволяет себя более комфортно чувствовать, особенно если это закрытая территория. Там, где в малоэтажной застройке 3000 человек плотность на гектар, в многоэтажной — 10–15 тыс. При грамотном управлении малоэтажная застройка — это гораздо более удобный формат», — считает эксперт.

С принятием закона об ограничении этажности жилых домов Подмосковье преобразуется в должный формат — промежуточный вариант между городским и загородным типом жизни, добавляет специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Генеральный план

Чтобы застройка была комплексной и сбалансированной, а инфраструктура ей соответствовала, нужен план. Тимур Сайфутдинов уверен, что он должен быть не отдельный для Москвы и Московской области, а общий для «Большой Москвы».

Пока все муниципальные образования Подмосковья должны представить собственные генеральные планы. Но отдельный маленький областной город не может провести новые железнодорожные пути и пустить больше электричек.

«Большая часть муниципальных образований до сих пор не утвердила генеральный план развития территорий, поэтому у застройщиков все еще появляются лазейки для нового строительства, которое обеспечить инфраструктурой без содействия властей будет просто невозможно», — говорит Екатерина Артемова. Основной проблемой Подмосковья сейчас она считает несогласованность работы застройщиков и властей, и такое мнение популярно среди экспертов.

«По идее, возведение новых районов с высокой плотностью застройки власти должны согласовывать только при наличии доступности рельсового транспорта. Однако пока большинство привлекательных площадок в области находится в частной собственности, поэтому диктовать правила у власти получается не всегда», — рассказывает Ирина Доброхотова.

Гендиректор «Мортон-Инвеста» Антон Скорик считает, что частично ответственность по обеспечению транспортной доступности должны брать на себя девелоперы. «Чтобы улучшить транспортную доступность своих проектов, застройщики подключаются к развитию транспортной сети — строят развязки, ремонтируют и прокладывают дороги, занимаются внедрением новых видов транспорта. Но столь масштабные проекты сегодня под силу только крупным девелоперам», — отмечает эксперт.

Еще один больной вопрос — создание разнообразных рабочих мест. Об этом много говорится, но по факту пока ничего не сделано.

Рабочие места в рамках масштабных проектов создаются в основном в торговле или в социальном секторе (воспитатели, учителя). Понятно, что это далеко не самые высокооплачиваемые должности, да и квартиры в новостройках приобретают в основном люди, работающие в Москве, подчеркивает Ирина Доброхотова. Ситуацию, по мнению экспертов, может решить создание новых районов рядом с индустриальными парками или крупными инфраструктурными объектами.

Будущее Подмосковья — за современной среднеэтажной застройкой, организованной по кластерному принципу: со своей социальной, спортивной, торговой инфраструктурой, с точками приложения труда для жителей,

считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Пока не будет решен вопрос не только с созданием рабочих мест, но и с привлечением в область качественных работодателей, с повышением уровня зарплат в области, остановить ежедневную маятниковую миграцию практически невозможно», — говорит эксперт. Если человек имеет возможность в 20–30–50 км от дома зарабатывать на 50–100% больше, то он будет ездить в Москву, несмотря на транспортные проблемы, новые масштабные проекты будут строиться дальше, а шоссе и электрички будут забиваться.