Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных вариантов вложения средств. Стабильность и доход привлекают в эту сферу как бизнесменов, так и частных лиц. Однако входной барьер в клуб рантье и девелоперов достаточно высок — покупка коммерческих площадей или жилья обходится в кругленькую сумму. Большинству мелких инвесторов это не по карману. 

Современные вложения в недвижимость — это не обязательно покупка конкретного объекта. Многие россияне не подозревают, что деньги можно инвестировать в квадратные метры. На рынке успешно работают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН или ПИФН). Они позволяют вложить деньги не в покупку отдельной квартиры, а в строительство дома.

Участники инвестиционного фонда (пайщики) собирают определённую сумму и вкладывают её в недвижимость — покупают здание или инвестируют в строительство. В будущем они получат прибыль за счёт выгодной перепродажи объекта или заработают на ренте. При этом каждый пай соответствует не конкретной квартире или офису. Он выражается в денежном эквиваленте или квадратных метрах. Такая схема позволяет вложить в недвижимость даже небольшую сумму, которой никогда бы не хватило на покупку квартиры. 

ПИФы недвижимости рассчитаны на разные сроки — от 2 до 15 лет. В течение этого периода имуществом фонда распоряжается профессиональная управляющая компания. Пайщики не могут досрочно забрать свои деньги, но, как правило, получают ежегодные дивиденды. Доходность паевых фондов недвижимости существенно выше, чем у банковских вкладов. В среднем — 15% годовых. 

ЗПИФы недвижимости на российском рынке 

Сегодня в России зарегистрировано 588 паевых фондов недвижимости. 7 из них были созданы в 2013 году, ещё 13 находятся на стадии формирования. Пик развития ПИФов недвижимости пришелся на 2007/2008 и 2010/2011 годы. 

После кризиса 2009 года и недавней отмены льгот по налогу на имущество развитие направления замедлилось. На какое-то время ПИФы утратили актуальность и ушли в тень, но сейчас ситуация меняется. 

«ПИФы недвижимости — это чрезвычайно перспективная область коллективных инвестиций», — считает Юрий Сорокин, вице-президент ГК Fedeco. С ним согласна и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». 

По ее словам, с начала 2013 года сразу несколько крупных лидеров рынка создали собственные ЗПИФы недвижимости. Для инвесторов они вдвое выгоднее ставок по банковским депозитам. По наблюдениям Литинецкой, в 2013 году на российском рынке стало появляться все больше паевых фондов, которые вкладываются в строительство жилой недвижимости на ранней стадии. Уровень риска у таких фондов достаточно низкий, поэтому подобные ПИФы можно считать консервативным инструментом инвестиций с относительно высоким уровнем доходности — около 15% годовых. 

Последние тенденции рынка — создание ПИФов с участием профессиональных риэлторских компаний. В частности, в мае 2013 года «Сбербанк Управление активами» запустил фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость», в котором инвестором и стратегическим партнером стал «Метриум Групп». Размер фонда составил 50 млн долларов, эти деньги вложили в строительство. Первые инвестиции были сделаны в ЖК «Правый берег» (девелопер проекта — ГК «Территория»). 

Кроме того, ПИФы недвижимости становятся доступнее частным инвесторам. Яркий пример — проект «Квадратный метр», который в апреле 2013 года запустили УК «Евразия» и ГК «Мортон». Минимальный размер пая в этой программе ограничен стоимостью 1 кв. м — 50 тысяч рублей и доступен для большинства потенциальных вкладчиков. Таким образом, ГК «Мортон» привлекает финансирование для своих новых микрорайонов: «Южное Кучино 2», «Мортонград Путилково» и «Мортонград Бутово». Девелопер заявляет о доходности на уровне 8-20%. 

Риски и преимущества закрытых ПИФов недвижимости 

Два основных риска, которые связаны с инвестициями в ПИФы недвижимости, — это падение цен на квадратные метры и некомпетентные действия управляющих фонда. К последним относится, к примеру, выбор убыточного объекта или ненадёжной строительной компании. 

По словам Юрия Сорокина, риск пайщика эквивалентен риску долгостроя или банкротства застройщика. Но эксперт уточняет, что «при грамотном управляющем риски высоко диверсифицированы, распределены пообъектно и по застройщикам, что делает общий портфель значительно надежнее». 

ПИФы недвижимости относятся к закрытому типу фондов, поэтому считаются менее прозрачными для пайщиков. 

Мария Литинецкая выделяет несколько преимуществ инвестиции в ПИФН: 

-Профессиональная экспертиза строящихся объектов 

Средства пайщиков вкладывают только в перспективные проекты с хорошей репутацией. Управляющие компании фондов проверяют финансовую устойчивость застройщика и наличие всей необходимой проектной и разрешительной документации. 

-Возможность частным инвесторам заработать на рынке недвижимости. 

Минимальный порог вхождения в фонд — от 50 тысяч рублей, в десятки раз меньше стоимости самой дешевой квартиры в московском регионе. 

-Высокая доходность ПИФНов 

Большинство игроков обещает пайщикам уровень в 15% годовых, это значительно выгоднее банковских депозитов или вкладов в драгоценных металлах. 

-Дополнительные бонусы доходного рынка недвижимости 

Квартиры покупаются на ранней стадии строительства, при этом, фонд может получить у застройщика дисконт 8-10% от рыночной цены. Продажа квадратных метров планируется в точке максимальной доходности, — специалисты проводят постоянный мониторинг рынка и определяют правильный момент выхода из инвестиций с учетом текущей конъюнктуры. 

Откуда берётся сверхдоходность ПИФов недвижимости 

Основа стабильного и высокого дохода паевых фондов недвижимости — правильный выбор инвестиционного объекта. Профессионалы рынка выделяют девелоперские, строительные и рентные фонды. 

Первые финансируют капитализацию готовых объектов, вторые инвестируют в строительство зданий для продажи, а третьи умножают капитал вкладчиков за счёт сдачи недвижимости в аренду. Они наименее доходные, зато самые надёжные. По мнению Юрия Сорокина, фундаментально недооценены земельные участки с понятными перспективами освоения. Сейчас на такие активы предлагаются слишком высокие скидки по причине недостаточной ликвидности. 

Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar, считает, что залог роста ПИФов недвижимости — это особое налогообложение. Паевой фонд не является юридическим лицом, поэтому не должен платить налог на прибыль. Отчисления в казну придётся перевести лишь раз — в момент продажи пая. «Обязательство по уплате налога может быть отсрочено лет на 15, а получаемая в процессе существования фонда прибыль может свободно реинвестироваться», — отмечает эксперт. 

Пифы — конкуренты банковским вкладам и инвестициям в квартиры 

Профессионалы рынка по-разному оценивают будущее ПИФов недвижимости. Одни считают, что предназначение фондов — слегка потеснить банковские вклады, другие прогнозируют серьёзную конкуренцию между паевыми инвестициями и вложениями в покупку квартир. Но все эксперты сходятся на том, что развитие этого инструмента существенно тормозит низкая финансовая грамотность потребителей. Люди ничего не знают о паевых фондах и боятся абстрактных инвестиций в квадратные метры. 

«Классический вариант вложения в недвижимость — приобретение объекта на ранней стадии и реализация его в тот момент, когда инвестор посчитает нужным — остается более привлекательным, понятным и управляемым, чем ЗПИФы», — констатирует коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева. По её мнению, равнодушие частных инвесторов снижает интерес застройщиков к паевым фондам. 

Об информационном вакууме граждан говорит и Мария Литинецкая. «Обывателю проще самостоятельно купить квартиру, подождать, пока дом достоится, а потом уже сдавать жилье в аренду и получать свой доход или заработать на перепродаже», — считает она. Вместе с тем, Литинецкая отмечает, что для инвесторов ПИФ — абсолютно понятная схема работы. А инвестирование в недвижимость с помощью фондов сейчас активно развивается и становится все более доступным. 

Дарья Брюховецкая напоминает, что средневзвешенная доходность фондов недвижимости в 2013 году составила 11,76%. По её словам, эта модель безусловно привлекательна для частных инвесторов: вклады в недвижимость характеризуются высоким порогом вхождения, а интерес к ним очень велик. «Инвестиции в паи помогают „догнать сразу двух зайцев" — и стать совладельцем недвижимости, и не ждать до старости, когда скопится необходимая сумма», — говорит эксперт. 

Есть основания полагать, что ПИФам всё же удастся потеснить традиционные механизмы инвестиций в недвижимость. На этот процесс может уйти 5-7 лет. Результат напрямую зависит от текущей экономической ситуации и развития отрасли в целом. Кроме того, успешное будущее паевых фондов возможно лишь при условии более активного продвижения инструмента и повышения интереса широкой аудитории потенциальных инвесторов. 

Консалтинговая компания "SV Development"