Санкции, понижение цен на нефть, сворачивание программ международного сотрудничества, в том числе экономических, привели к тому, что "ползучая" экономическая рецессия последних двух лет наконец вышла на поверхность. Современные инвесторы - как те, кто постоянно заключает сделки на рынке с целью сохранить и увеличить свой капитал, так и инвесторы поневоле, для которых вложение денег в недвижимость становится или вынужденной мерой улучшения жилищных условий, или единственным перспективным способом сохранить свои деньги в кризис - оказались перед сложным выбором. Чем выше курс доллара, чем ниже "температура" рынка, тем меньше уверенности в том, что метры в бетоне так же надежны и перспективны, как несколько лет назад.

Подрывает стабильность инвестирования и налоговая политика государства: сначала повышение ставки налогообложения для недвижимого имущества, а потом и вовсе увеличение необходимого срока владения квартирой до продажи по льготной ставке. И если для покупателя, нуждающегося в новом жилье, эти меры могут стать лишь помехой, но в конечном итоге на решение о покупке не повлияют, для инвесторов они создают очередной порог при выходе на рынок недвижимости.

Насколько высок этот порог, как правильно оценить свои риски и возможные выгоды, осмысленно ли заключать сделки на пороге возможного кризиса, и как сделать это правильно, не ставя под удар свои сбережения - на все эти вопросы редакции портала Restate.ru ответила Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».

Ситуация на рынке недвижимости меняется, и не всегда в лучшую сторону. Многие эксперты предлагают не торопиться с заключением сделки уже сегодня. Как вы считаете, стоит ли покупать недвижимость в декабре 2014, или лучше дождаться скидок, снижения цен или большей определенности на рынке?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке сегодня или отложить сделку, зависит от нескольких условий: с какой целью будет приобретаться квартира (инвестиции, собственное проживание или др.), планируется ли привлечение ипотечного кредитования, в какой валюте хранятся финансовые средства на перспективную покупку.

Рекомендуется не откладывать покупку квартиры, если:

1. Планируется приобретение квартиры в ипотеку. Высока вероятность, что ставки по ипотеке будут повышены.

2. Вы уже выбрали жилой комплекс и конкретную квартиру, которая вам понравилась (удачное расположение, планировка, этаж, вид из окон). Если отложить сделку, квартира скорее всего уже будет продана.

3. Вопрос улучшения жилищных условий для вас крайне актуален: прибавление в семье, разъезд с родителями и др.

4. Необходимая для покупки сумма хранится в рублях. В условиях роста инфляции рублевые цены в краткосрочной/среднесрочной перспективе могут не снижаться, а например, стагнировать или расти (при этом долларовые цены могут снижаться). В этом случае, откладывая сделку, покупатель может потерять время, не выигрывая в цене.

Вариант отложить покупку квартиры с расчетом на более привлекательные условия могут рассматривать:

1. Инвесторы, хранящие финансы в долларах или евро. Данные валюты соответствуют целям сохранения имеющихся финансов. А вот на чем реальнее заработать - на росте курсов валют или росте цен на квартиры в новостройках - вопрос открытый.

2. Инвесторы, готовые идти на высокие риски. Эксперты высказывают различные прогнозы развития рынка жилой недвижимости Москвы, и в том числе не исключают снижение цен в случае сохранения экономических санкций и возможного ухудшения экономической ситуации.

Стоит ли выжидать более выгодных предложений на рынке? Ожидаете ли вы падения цен в ближайшее время?

По нашим прогнозам падения цен на московские новостройки до конца года не ожидается. В сентябре-октябре 2014 г. в строящихся жилых комплексах ГК Пионер отмечено значительное увеличение темпов продаж и рост цен на 8%. В ноябре прогнозируется сохранение роста цен на отдельные категории квартир. Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от ситуации на рынке.

Зависимость развития рынка недвижимости от политической ситуации, которую крайне сложно спрогнозировать, не позволяет в свою очередь предсказать и динамику цен на жилье. Недвижимость на сегодняшний день оценивается как один из наиболее консервативных инструментов сохранения свободных финансов. Альтернативные инструменты инвестирования/ хранения денежных средств оцениваются как более рискованные.

Заработает ли покупатель или потеряет в случае ожидания лучшей цены - никто гарантировать не может.

Как отразится на инвестировании в недвижимость новая налоговая политика государства? Не станет ли квартира, купленная для сохранения или даже приумножения средств, балластом, который дорого обслуживать и невыгодно продавать, на ближайшие годы?

На сегодняшний день качественная жилая недвижимость в старых границах Москвы является востребованным объектом инвестиций. Последние изменения в налоговом законодательстве вызвали настороженный интерес широкой категории покупателей жилья, однако целевых инвесторов не отпугнули.

Напомню, что 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объектов. Размер налоговых ставок по кадастровой стоимости объектов составит от 0,1% до 0,5% для жилых помещений, и от 0,5% до 2% для объектов коммерческой недвижимости.

Политика Минфина РФ по повышению налоговой нагрузки внедряется поступательно и, согласно прогнозам, может способствовать ограничению инвестиционных сделок лишь в очень долгосрочной перспективе.

Насколько в нынешней ситуации перспективно инвестирование в котлован? Каковы риски и/или преимущества объектов на ранней стадии строительства?

Если говорить о краткосрочных инвестициях, то чаще всего инвестор приобретает квартиру на ранней стадии строительства жилого комплекса, а продает на завершающей стадии или же после ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае инвестор не стремится оперативно принимать у застройщика квартиру и получать свидетельства о собственности, что позволяет не платить налоги. Сама продажа нередко осуществляется по переуступки.

Оплатить стоимость услуг девелопера по проведению уступки и осуществлению регистрации нередко более выгодно, нежели ждать открытия адреса и получения свидетельства о собственности. Указанные процедуры могут занять от нескольких месяцев до полугода. Цены за этот период обычно практически не растет, что стимулирует инвестора оперативно выходить из проекта.

В сложившейся политической и экономической ситуации риски на ранней стадии инвестирования возрастают. Именно поэтому репутация застройщика выходит на первый план и становится одним из определяющих факторов инвестиционной покупки жилья.

Оглядываясь назад на историю московского рынка жилой недвижимости, важно заметить, что даже в сложные времена на рынке работают надежные компании-застройщики, выполняющие договорные обязательства и выдерживающие сроки строительства.

Рост цен с котлована до завершающей стадии строительства, составляющий в наиболее успешных проектах 12-15% в год, позволяет прогнозировать сохранения инвестиционного спроса на квартиры в московских новостройках.

И наконец, к цифрам: известен ли средний уровень цен на квадратный метр эконом/комфорт-класса на октябрь-ноябрь, можно ли сделать вывод о том, подорожало или подешевело жилье в масс-сегменте за эту осень?

В среднем по рынку осенью в сегменте новостроек комфорт-класса наблюдалась стагнация рублевых цен. Однако по отдельным наиболее ликвидным проектам в октябре-ноябре рост рублевых цен достиг 1,5-2% в месяц. Такая ценовая политика определялась резким увеличением темпов продаж в 1,5-2 раза. За счет резких колебаний курса валют, цены в долларовом эквиваленте снизились.

В декабре также ожидается стагнация цен, однако не исключена и разнонаправленная динамика. Часть девелоперов уже заявили новогодние акции и скидки, другие, наоборот на фоне сохранения высокого спроса не планируют предоставлять скидки, сохраняя стандартные условия продажи. Такие условия не исключают скидки при единовременной оплате и предоставление рассрочки.

В новом году развитие московского рынка недвижимости будет зависеть от политических решений, касающихся мировой стратегии в нефтегазовом секторе и определяющей цены на нефть, а также сохранения/снятия санкций против России.